- •2. Сущность и виды операций с недвижимым имуществом
- •3. Виды действительных сделок с недвижимым имуществом
- •4. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •5. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •6. Рейдерские технологии при сделках с имущественным комплексом
- •7. Вещные права ограниченного содержания
- •8. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
- •9. Доверительное управление имуществом
- •10. Страхование имущества.
- •11. Содержание экономических отношений по поводу аренды недвижимого имущества
- •12. Экономическое содержание арендной платы. Расчет арендной платы за недвижимое имущество
- •13. Аренда и лизинг.
- •14. Содержание договора аренды
- •15. Понятие и назначение оценки имущества предприятия
- •16. Понятие и виды стоимости недвижимого имущества
- •17. Принципы определения стоимости имущества
- •18. Этапы процесса оценки имущества предприятия
- •19. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •20. Методы определения рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости
- •21. Оценка расчета восстановительной стоимости (стоимость замещения) объекта недвижимости
- •22. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений
- •23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия
- •24. Метод прямой капитализации дохода
- •25. Метод дисконтированных денежных потоков
- •26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества
- •27. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене
- •28. Расчет стоимости объектов с помощью валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации
- •30. Организация выполнения ремонтных работ
- •31. Системы ремонта и обслуживания оборудования
- •32.Ремонтные нормативы
- •33. Сущность и назначение залога имущества
- •34. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •35. Основные модели ипотечного кредитования
- •36. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия
12. Экономическое содержание арендной платы. Расчет арендной платы за недвижимое имущество
Арендная плата – форма экономич. отношений собственника и арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта.
В состав арендной платы входит:
* амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества;
* средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;
* налог на имущество;
* часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный %).
Виды арендной платы различаются:
* по способу начисления (фиксированная сумма, долевое участие в прибыли, % от стоимости объекта аренды, смешанные);
* по способу уплаты (линейные, возрастающие, снижающие, сезонные);
* по периодичности выплат (периодические, с авансовым взносом).
13. Аренда и лизинг.
Аренда- переход имущества во временное пользование на возмездных началах. По договору аренды 1 сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату, а другая сторона обязуется своевременного вносить плату за пользование имуществом и возвратить его по истечении срока договора. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежит собственникам и лицам, установленным законом.
Субъектами объектов недвижимости выступают: арендодатели, арендаторы, посредники и субарендаторы.
Объекты аренды – сооружения, зем.участки, жилые и нежилые помещения, предприятия.
Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Арендодатель в этом случае не несет от – ти за выбор предмета аренды и продавца. Договором фин. Аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретенного им – ва осуществляются арендодателем.
Преимущества лизинга:
- ежемесячные лизинговые платежи в течение срока лизинга из суммы доходов, которую принесет использование объекта.
- сохранение ликвидности объекта недвижимости в течение всего инвестиционного срока, позволяет лизингополучателю использовать свободные средства более широко.
- лизинговые платежи списываются не на производственные затраты, что приводит к уменьшению налогооблажения прибыли лизингополучателя в период действия договора.
- лизинг предполагает кредитование по заранее оговоренной ставке.
- при лизинге договором предусматривается удобная для лизингополучателя схема финансирования
- при покупке требуется 100% собственных средств, а лизингополучатель может использовать 100 % заемных средств.
14. Содержание договора аренды
Аренда- переход имущества во временное пользование на возмездных началах. По договору аренды 1 сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату, а другая сторона обязуется своевременного вносить плату за пользование имуществом и возвратить его по истечении срока договора. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежит собственникам и лицам, установленным законом.
Субъектами объектов недвижимости выступают: арендодатели, арендаторы, посредники и субарендаторы.
Объекты аренды – сооружения, зем.участки, жилые и нежилые помещения, предприятия.
Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается заключенным на неопределенный срок. Если объект недвижимости передается в собственность др. лицу (собственник его продаст, обменяет, подарит), то арендный договор не изменится с новым собственников и не расторгается.
При заключении договора аренды:
* арендодатель вправе требовать: - своевременной уплаты арендной платы; - расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора;
* арендодатель обязан: - предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды; - отвечать за недостатки сданного в аренду объекты, препятствующие его использованию.
* арендатор имеет право: - истребовать сданный в аренду объект недвижимости; - при обнаружении недостатков в арендном объекте требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжение договора аренды; - требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении неоговоренных прав 3х лиц на арендный объект; - с соглашения арендодателя сдать объект недвижимости в субаренду, передать арендные права другому лицу; - иметь преимущества при заключении договора аренды на новый срок.
* арендатор обязан: - своевременно вносить арендную плату; - пользоваться арендным объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
Предметом взаимоотношений выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату по завершении отношений. В этом качестве может выступать недвижимость любого вида. Цель договора имущественного найма – самостоятельное использование имущества нанимателя для предпринимательских или потребительских нужд. Т.е. арендатор самостоятельно использует переданное ему имущество. Вместе с тем арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи, не меняя ее характера и назначения. Так, взяв в аренду нежилое помещение, арендатор не вправе переоборудовать его в жилое и наоборот, если такая возможность прямо не оговорена в договоре.
При возникновении таких правоотношений имущество поступает в пользование арендатора. Однако в случае аренды недвижимости пользование имуществом невозможно без передачи его во владение арендатора. Здесь арендатор становится и субъектом правомочия владения, титулом (основанием) которого становится заключенный договор аренды. В качестве титульного владельца арендатор может потребовать устранения
препятствий в пользовании имуществом. В силу этого переход прав собственности на сданную в аренду вещь от арендодателя другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды, он полностью сохраняет силу и для нового арендодателя. Права арендатора имеют обязательную природу. Вместе с тем они носят срочный характер, что в любом случае отличает их от вещных правомочий. Срок договора определяется соглашением сторон. В ряде случаев аренда не прекращается по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается перезаключенным на неопределенный срок.
Права и обязанности сторон по договору носят взаимный характер. На арендодателе, прежде всего, лежит обязанность по своевременной передаче имущества во владение и пользование арендатором. Кроме того, арендованное имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора, т.е. быть пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Так, при аренде нежилых помещений необходимо оговорить наличие в них отопления, освещения, водоснабжения, телефона и т. д. Арендодатель отвечает перед арендатором за все недостатки, препятствующие пользованию арендуемым имуществом, кроме тех, которые прямо оговорены договором. Наконец, арендодатель, как собственник, несет бремя содержания, ремонта и охраны своего имущества, если иное не оговорено договором.
Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и использование имущества в строгом соответствии с условиями договора, не допуская необоснованного ухудшения его состояния. Ухудшение состояния имущества по вине арендатора является основанием для досрочного расторжения договора с арендатором. Арендодатель, будучи собственником или уполномоченным собственником лицом несет риск случайной гибели или порчи своего имущества. При возврате арендованного имущества по окончании срока действия договора в состоянии худшем, чем предусмотрено договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки.