- •2. Сущность и виды операций с недвижимым имуществом
- •3. Виды действительных сделок с недвижимым имуществом
- •4. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •5. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •6. Рейдерские технологии при сделках с имущественным комплексом
- •7. Вещные права ограниченного содержания
- •8. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
- •9. Доверительное управление имуществом
- •10. Страхование имущества.
- •11. Содержание экономических отношений по поводу аренды недвижимого имущества
- •12. Экономическое содержание арендной платы. Расчет арендной платы за недвижимое имущество
- •13. Аренда и лизинг.
- •14. Содержание договора аренды
- •15. Понятие и назначение оценки имущества предприятия
- •16. Понятие и виды стоимости недвижимого имущества
- •17. Принципы определения стоимости имущества
- •18. Этапы процесса оценки имущества предприятия
- •19. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •20. Методы определения рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости
- •21. Оценка расчета восстановительной стоимости (стоимость замещения) объекта недвижимости
- •22. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений
- •23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия
- •24. Метод прямой капитализации дохода
- •25. Метод дисконтированных денежных потоков
- •26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества
- •27. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене
- •28. Расчет стоимости объектов с помощью валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации
- •30. Организация выполнения ремонтных работ
- •31. Системы ремонта и обслуживания оборудования
- •32.Ремонтные нормативы
- •33. Сущность и назначение залога имущества
- •34. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •35. Основные модели ипотечного кредитования
- •36. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия
15. Понятие и назначение оценки имущества предприятия
Процесс оценки – систематический подход к решению поставленной и четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на его величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки, и состоящий из нескольких этапов, ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта.
Наиболее типичные проблемы, с которыми сталкивается оценщик в процессе оценки:
* неравномерный поток платежей; * потенциальный рост стоимости земли; * снижение стоимости улучшения; * гибкость финансирования; * налоговые соображения; * риск неопределенности.
Назначение оценки и ее функции:
* установление справедливой цены сделки; * определение цены на основе принципа «справедливой компенсации» при отчуждении объекта; * исчисление налоговых платежей; * внесение прав на недвижимость в уставный капитал; * для принятия решения о стоимости принимаемой в залог недвижимости; * определение рентных платежей; * для цели страхования; * для оценки текущей стоимости недвижимости предприятия.
16. Понятие и виды стоимости недвижимого имущества
Стоимость – некоторое количество какого-либо другого имущества, на которое другое имущество можно обменять.
Стоимость – текущая стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества
Стоимость – мера того, сколько покупатель будет готов доплатить за оцениваемую собственность.
Основные элементы, создающие стоимость:
* полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении конкретного периода времени;
* дефицитность – спрос создает стоимость только тогда, когда ограничено предложение;
* спрос – количество товаров, желаемых по данной цене;
* возможность передачи прав собственности.
Виды стоимости:
* стоимость в обмене (объективная стоимость) – основана на поддающихся рассмотрению экономических факторах и присутствует на свободном, открытом, конкурентном рынке, при уравновешивании спроса и предложения.
- рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
- ликвидационная стоимость – цена, с которой вынужден согласиться владелец, при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе.
- стоимость утилизации – стоимость объекта, определяемая по стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже.
- страховая стоимость – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.
- залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе рыночной, либо ликвидационной стоимости.
* стоимость в использовании – ценность имущества для особого пользователя (группы) (субъективная стоимость). Необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, для сопоставления с затратными оценками для создания аналогичных объектов и др.целей.
- инвестиционная стоимость – стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора (группы) при заданных инвестиционных целях.
- потребительная стоимость – стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего.
* нормативная стоимость – стоимость, рассчитываемая по методикам, утвержденным органами управления.
- стоимость восстановления – стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах, из тех же (похожих) материалов и качестве работ.
- стоимость замещения – текущая стоимость производства аналогичного объекта недвижимости, эквивалентного по полезности оцениваемому.
- кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативно-правовых актов о кадастровой оценке (эта стоимость относится и к рыночной тоже).