Опис об’єкта та його оточення
Загальні відомості про м. Бішкек
Географічна довідка
Місто Бішкек — політичний, економічний та культурний центр Киргизької Республіки. Розташований в Чуйській долині, що є напівзамкнутою межгірською западиною з абсолютними відмітками від 600 до 4000 м. З півдня район обмежений Киргизьким хребтом, уздовж підніжжя якого простягнувся передгірний шлейф шириною 8-9 км, з півдня від м. Бішкек піднімається дві гряди гір, що розділяють Орто-Алишську та Тогуз-Булинську западини.
Район розташування міста є сейсмічно активним, сейсмічність території м. Бішкек дорівнює 9 балам.
Гідрофізична мережа території представлена ріками Ала-Арча й Аламедін, що беруть початок на північному схилі Киргизького хребта.
Клімат
Клімат м. Бішкек, як і клімат усієї Чуйської долини — континентальний, що характеризується значними річними і добовими перепадами температур.
Пересічна річна температура складає +9,8°С. Середній максимум температури найспекотнішого місяця +31,1°С. У середньому 267 днів у році буває з температурою вище 0°С. Літо жарке і сухе. Помірна температура найхолоднішої п’ятиденки -27°С. Сумарна сонячна радіація становить 92,8 квт/м2. Протягом року кількість сонячних днів дорівнює 322.
Протягом року спостерігається перевага південно-східних вітрів. Вдвічі меншу повторюваність мають західні вітри. Середня річна швидкість вітру становить 1,9 м/сек.
Пересічна багаторічна кількість опадів складає 471 мм. Найдощовішими місяцями є березень-травень, найбільш посушливими місяцями — липень-вересень. Сніговий покрив формується, як правило, к початку третьої декади лютого. Найбільша середня висота снігового покриву досягає 13 см.
Середньорічна відносна вологість повітря — 68%.
Структура міста
Місто за адміністративно-територіальним поділом розділене на 4 райони: Ленінський, Першотравневий, Свердловський, Жовтневий.
Сельбищна територія представлена житловими районами, що були побудовані в різний час та розрізняються за своєю планувальною структурою та ступенем благоустрою. Останні роки характеризуються вираженим формуванням на території, що прилягає до міста, низки новобудов зі своєю мікроструктурою. Особливістю планувальної структури м. Бішкек є розвиток промислових зон уздовж залізниці, що пересікає територію міста у широтному напрямі. У місті виділяють дві промислові зони: східна промислова зона, західна промислова зона.
Сельбищні та промислові райони об’єднує розвинена система транспортних і пішохідних зв’язків. Озеленення представлене скверами, бульварами, парками; територія, що прилягає до міста обсаджена лісопосадками, є озера і водні басейни.
Соціально-економічна характеристика
За 2002 рік промисловими підприємствами міста вироблено промислової продукції в обсязі 8,9 млрд. сом або 106,4% до рівня 2001 року. Індикативний план виконаний на 102,3%. З 13 галузей забезпечено темпи росту в 8 галузях. Приріст обсягів виробництва досягнуто у харчовій галузі (106,9%), мукомельно-круп’яній — (132,2%), машинобудуванні і металообробці (111,9%), хімічній (195,2%), поліграфічній (119,9%), у виробництві промбудматеріалів (103,7%) і деревообробці (104,3%).
За станом на 1.01.2003 року на території міста Бішкек зареєстровано 52,9 тис. Суб’єктів господарської діяльності, з них 23,3 тис. складають юридичні особи і 29,6 тис. — фізичні особи. За 2002 рік промисловими підприємствами сфери малого і середнього підприємництва, а також приватними підприємцями вироблено промислової продукції на суму 4383,7 млн. сом, темп зростання склав 115,8% до рівня 2001 року.
За січень-грудень 2002 року відбулося поліпшення зовнішньоторговельної діяльності підприємств міста. Зовнішньоторговельний оборот міста Бішкек за 11 місяців 2002 року склав 617,1 млн. доларів СІНА і збільшився в порівнянні з аналогічним періодом 2001 року на 44% або на 188,5 млн. дол. Обсяг експорту склав 283 млн. дол. чи 150,8% до аналогічного періоду 2001 року, і перевищив плановані показники на 40,8%. Частка експорту в зовнішньоторговельному обороті склала 45,9% і збільшилася на 2,1% у порівнянні з аналогічним періодом 2001 року. Обсяг імпорту за січень-грудень 2002 року збільшився на 93,2 млн. дол. і склав 334,1 млн. дол.
Позитивним у зовнішньоторговельному балансі, за вказаний період, стало скорочення негативного сальдо на 2,1 млн. доларів.
Характеристика структури основних економічних показників за 2002 рік:
обсяг роздрібного товарообігу склав 13,3 млрд. сом, чи 111% до 2001 року, індикативний план виконаний на 101,4%;
платних послуг населенню зроблено на суму 4,7 млрд. сом, темп росту 104,5%, індикативний план виконаний на 102,4%;
пасажирооборот міським автомобільним транспортом склав 1768,0 млн. пас.-км. чи 100,3% до 2001 року, прогноз виконаний на 180,3%;
перевезено вантажів автомобільним транспортом — 4127,4 тис. тонн, темп росту 100,2%, індикативний план виконаний на 100%;
освоєно капітальних вкладень 4725,6 млн. сом, прогноз перевиконаний у 1,6 рази;
введено житла — 71 тис. кв. м. чи 106% до 2001 року.
За 2002 рік за попередніми даними в економіку міста залучено 49 млн. дол. прямих інвестицій. Найбільші інвестиції були залучені в сферу освіти — 8,1 млн. дол., у харчову промисловість — 7,3 млн. дол., охорону здоров’я — 1,8 млн. дол., промисловість будматеріалів — 1,6 млн. дол., на об’єкти малого і середнього підприємництва — 8,6 млн. дол. Не менш значний внесок в економіку міста вносять внутрішні інвестори. За минулий період на будівництво об’єктів торгівлі, послуг і реконструкцію виробництва було використано 23,1 млн. дол. власних коштів вітчизняних інвесторів. За рахунок залучення інвестицій створено 1485 нових робочих місць і на кінець 2002 року вироблено додатково продукції на 250 млн. сом.
Позитивні темпи зростання в основних галузях економіки вплинули на надходження податків у бюджет. За попередніми даними за 2002 рік надійшло податків у сумі 3836,4 млн. сом, або 100,1% до прогнозу. Темп росту в порівнянні з аналогічним періодом минулого року склав 111,7%. План збору страхових внесків у Соціальний фонд виконаний на 101,6% і склав 1556 млн. сом. Темп росту до рівня 2001 року склав 105,7%.
На цей час офіційно в службах зайнятості міста зареєстрований 8,9 тис. безробітних і рівень безробіття складає 2,9% від працездатного населення. За минулий період створено й відновлено 29,9 тис. робочих місць, або 106,6% до рівня 2001 року. Значна частка в створенні робочих місць належить підприємствам малого й середнього бізнесу. Ними створено 21,3 тис. робочих місць.
Центром мікрокредитування видані мікрокредити 583 безробітним (з урахуванням зворотності) на загальну суму 5,4 млн. сом.
Ринок нерухомості
Сегмент ринку нерухомості - житлова нерухомість
Цей сегмент ринку є найактивнішим. Аналіз ринку житлової нерухомості свідчить, що протягом останніх місяців показник середньої ціни пропозиції житла зростає майже на 1% у тиждень. Дорожчають усі, без винятку, типи квартир: від “хрущовок” до багатокімнатних квартир у будинках “елітного” типу. Втім, аналіз бази даних показує, що далеко не всі об’єкти житлової нерухомості зростають у ціні однаковими темпами.
Ринок житлової нерухомості представлений одно-, двох-, трьох- і багатокімнатними квартирами, житловими будинками. Як правило, наявні на ринку однокімнатні квартири перебувають в поганому стані. Але ціни на однокімнатні квартири, навіть незважаючи на їхній стан, перебувають приблизно на одному ціновому рівні з квартирами двох-, і багатокімнатних. Так, середня вартість квадратного метра однокімнатної квартири по місту становить 135 доларів СПІА. У той час, коли середня вартість двокімнатної квартири становить 140 доларів, трикімнатної — 160 доларів, багатокімнатної — 220 доларів за один квадратний метр. Вартість однокімнатної квартири коливається від 90 до 110 доларів на околиці і в спальних районах і піднімається до 170 доларів у центральній зоні. Стосовно двокімнатних квартир спостерігаємо таку ситуацію: квартири, що розташовані в мікрорайонах 8, 9, 10 по вул. Радянській продаються за ціною близькій ціні квартири, розташованої в центральній зоні. Це пояснюється наявністю добре розвинутої інфраструктури названих районів, а також транспортною доступністю. Наявність в оточенні квартир, що пропонуються у спальних районах, комплексної інфраструктурної облаштованості підвищує вартість квартири. Трикімнатні квартири пропонуються за ціною від 50 доларів (мікрорайон Учкун) до 430 доларів (у центральній зоні) за квадратний метр.
На ринку оренди житлової нерухомості ціни пропозиції для квартир у центральній зоні коливається від 1 до 8 доларів, у серединній зоні — від 0,8 до 5 доларів і на околиці — 0,7 до 4 доларів за квадратний метр житла.
Серед житлової нерухомості можна також виділити сегмент індивідуальних житлових будинків. Однак ринок оренди розвинений лише в районі, що відзначається наявністю індивідуальних житлових будинків з високим рівнем комфорту, безпеки, європейським дизайном. Такі будинки воліють орендувати іноземні громадяни на тривалий термін. Серед таких районів можна виділити три райони в місті Бішкек: район «Царське село», район по вул. Матросова, район вул. Осипенко. Рівень орендної плати за будинки з подібними характеристиками в цьому районі коливається від 1300 до 1800 доларів СІЛА на місяць. В орендну плату не входить плата за комунальні послуги. Клієнт сплачує їх самостійно.
Ринок продажу житлових будинків досить контрастний. Вартість квадратного метра коливається від 80 до 1320 доларів СІЛА. Причому ці два будинки розташовані уздовж вул. Жибек-Жолу, але один з них має маленьку житлову площу і невелику земельну ділянку, а також перебуває в поганому стані, у той час як інший будинок, що має максимальну вартість, навпаки має велику площу ділянки, але невелику площу будинку. Середня ціна квадратного метра будинків у місті коливається в межах 230—260 доларів.
Сегмент ринку нерухомості — комерційна нерухомість
Останнім часом спостерігається деякий підйом активності в угодах, що належать до нежитлової нерухомості. Спонукальний мотив покупця магазина, складу чи виробничого корпуса — можливість отримання прибутку від експлуатації нерухомості. Однак на сучасному ринку нежитлової нерухомості практично відсутні приклади придбання об’єкта з метою заробітку на ренті, що дають змогу вважати оренду стабільно дохідним видом діяльності. Причому для цілей оренди на ринку пропонується в основному приміщення для офісів, а також торгівельні приміщення, магазини. У меншому обсязі для цілей оренди на ринку пропонуються виробничі приміщення і зовсім мала частка приміщень для складів. Аналогічна ситуація є характерною для нежитлового фонду міста стосовно ринку купівлі-продажу, тобто найбільша кількість продажів стосується магазинів, потім кафе, офісів, виробничих і складських приміщень.
Офісні приміщення.
Відмінною рисою сучасного ринку оренди та продажів офісів стала поява офісних будівель, власники яких прагнуть створити клієнтам максимум зручностей. Орендовані приміщення частіше пропонуються в доброму стані й оснащені самими найнеобхіднішими зручностями — електропостачанням, каналізаційною системою, а також телефонними лініями, іноді з автономною системою опалення і водопостачання. При оздобленні приміщень використані сучасні матеріали: підвісні стелі, стінові й полові покриття, віконні склопакети, високоякісні дверні полотна — оздоблення офісу підсилює враження клієнтів про солідність фірми. При цьому вартість оренди офісів високої якості практично не залежить від його місця розташування. Натомість, орендні ставки на офіси ненайвищої облаштованості значно коливаються в залежності від місця розташування. Хоча офіси із сучасними характеристиками найчастіше розташовуються в центральній зоні міста. Виключенням є лише бізнес-центр «Береке», розташований у 8 мікрорайоні — площі в ньому здавалися за 8 дол. СПІА. Така ставка могла бути прийнятною тільки для приміщень у відмінному стані в центрі.
Крім категорії сучасних офісів на розглянутому сегменті ринку існує й інша категорія — офіси з традиційним оздобленням та з мінімумом послуг, що надаються (частіше тільки телефон). Такі офіси розташовані в багатоповерхових адміністративних будинках. Розкид ставок оренди та вартість продажу для об’єктів цієї категорії великий і залежить від безлічі факторів (розташування, поверх, зручність під’їзду і паркування, якість оздоблення).
Зростаюча пропозиція та конкуренція між орендодавцями надають можливість орендарям вибирати, і в цей час, на думку рієлторів, крім звичайних факторів, що визначають вибір приміщення (місце розташування, оздоблення, телефонізація), щоразу більшого значення набуває фактор зручності здійснення бізнесу. Останнім часом орендарі цікавляться сусідами і при наявності в будинку конкурентів можуть не прийняти рішення про оренду. Часто стала з’являтися ситуація, коли в один будинок заселяються фірми, що не конкурують між собою, а взаємодоповнюють послуги, що пропонують. Забезпечити весь спектр послуг може не кожна фірма, що й диктує прагнення до територіального об’єднання.
Аналіз свідчить, що там, де очікуються високі ставки оренди, нерідко зустрічаються дешеві приміщення, і навпаки. Так, наприклад, приміщення, що розташовані в безпосередній близькості від центра (вул. Ю. Абдрахманова, вул. Київська, вул. Боконбаєва), здавалися по 5 — 15 дол. СПІА за 1 кв. м. У той же період ставка оренди за подібні приміщення, але розташовані далі від центра — на перехресті пр. Миру та вул. Горького, — становила 14 дол. СПІА. У районі Старої площі, який можна характеризувати як престижний (поблизу від ЦУМу, готелю «Постук», театрів), орендні ставки виявилися порівняно низькими — 4-5 дол. США.
Вздовж вул. Жибек-Жолу, вул. Чапаєва, вул. Матросова розташовані одні з найдорожчих, з тих що здаються в оренду, будинків. Ці особняки пропонуються як елітні офіси, кафе. Вартість оренди залежала швидше не від їхнього місця розташування, а від інших характеристик (стан приміщення, наявність елементів благоустрою, земельної ділянки тощо). Щодо продажу офісних приміщень можна зазначити, що в центральній зоні ціна одного квадратного метра офісного приміщення коливається від 60 до 450 доларів. Офіси, розташовані на пр. Миру від вул. Горького до вул. Ахунбаєва пропонуються по 45 - 200 доларів СПІА. Незначна кількість офісів, представлених на продаж вище вул. Ахунбаєва по вул. Радянській мають ціну квадратного метра від 50 до 90 доларів СПІА. При цьому рівень цін значною мірою залежать від якості обробки й автономності обслуговування, ніж від місця розташування. Найчастіше в зонах, що межують з центральною зоною розташовані офіси в переобладнаних квартирах, що погіршує середню якість об’єктів.
Стосовно попиту на офісні приміщення можна констатувати, що за річний період він залишається високим і сконцентрований на невеликих приміщеннях, розташованих у центральній частині міста, що складають переважну кількість об’єктів, пропонованих для продажу. В інших зонах пропозиції невеликих офісів виникають вкрай рідко й не користаються попитом.
Торгові пришщрииа
Торгові площі завжди користувалися й користуються стійким попитом. Критерії привабливості приміщень є зрозумілою: близькість транспортних магістралей і пішохідних маршрутів, при цьому для габаритних товарів суттєвим вважається наявність місць паркування і розміщення відносно основних магістралей, а під час продажу дрібних товарів перше місце займають ознаки престижності.
У цілому, залежність коливання середніх орендних ставок від зони розташування для офісів і торгових приміщень аналогічна, однак діапазон ставок для торгових приміщень суттєво більший, і добре розташований магазин у “спальному” районі може мати ставку близьку до ставки для магазина в центрі міста. Орендні ставки для торгових приміщень, розташованих у центральній зоні міста, лежать у діапазоні від 1,7 до 20 доларів СІЛА за квадратний метр на місяць, а розташованих на околицях, — від 1,2 до 9 доларів США на околицях. У районі, обмеженому вул. Ахунбаєва і вул. Горького по пр. Миру орендна плата на торгові приміщення коливається від 1,5 до 9,4 долари СПІА.
Ринок продажу торгових приміщень своїми основними рисами схожий на ринок оренди, при цьому проблема незадоволеності попиту на приміщення в центральній частині міста постає ще гостріше. Ціни змінюються від 25 до 350 доларів США за квадратний метр на околицях і піднімаються до 70 — 900 доларів США за квадратний метр торгової площі в центральній зоні. Вартість магазинів у мікрорайонах дорожче, ніж на околицях і становить 300 — 400 доларів США.
У цілому, оцінюючи тенденції розвитку торгівлі можна стверджувати, що вона рухається шляхом пошуку цивілізованих форм і відходу від стихійної вулично-базарної фази розвитку. Стосовно великих магазинів можна констатувати, що вони розвиваються, тобто все йде до створення супермаркетів.
Приміщення для організаиїї харчування
Що стосується орендної плати за кафе, то можна зазначити, що тут немає обмежень щодо місця розташування. Обсяг пропонованих з ціллю оренди кафе в літню пору збільшується і відповідно знижується в зимові місяці. Так, середня ціна оренди одного столика в літньому кафе у центральній зоні становить 17 доларів США на місяць, а одного квадратного метра — 5,5 доларів США. В інших зонах міста, крім центральної, ціна оренди одного столика різко зменшується і є приблизно однаковою для всіх інших районів — 8,2 долари США, а одного квадратного метра — 2,5 долари СПІА на місяць.
Значна частка пропозицій продажу кафе припадає на центральну зону міста. Середня ціна квадратного метра складає 250 доларів США. Якщо віддалитись від центра, то ціна продажу зменшується й у середньому по місту коливається від 110 до 160 доларів США за квадратний метр площі.
Сегмент ринку нерухомості — виробничі приміщення
Аналіз сегмента виробничих приміщень свідчить, що найпоширенішим явищем є надання в оренду обладнаного приміщення. Треба відзначити, що поняття «обладнане» досить широке. Можливо, орендодавець має на увазі, що він надає все необхідне для роботи: в офісі — гарні меблі, телефонні апарати, сейф, кондиціонер, факс тощо; у швейному цеху — машини. Під час огляду приміщення й проведення переговорів орендар оцінює, наскільки наявне устаткування йому підходить, і погоджує з орендодавцем остаточний розмір орендної плати. Швейні цехи, що здаються в оренду, розташовані по всій території міста, але найбільша їх кількість розташована в районі вул. Ахунбаєва — пр. Миру — вул. Жукеєва-Пудовкіна — вул. Лінійної. Тут ставки орендної плати коливаються в межах від 0,7 до 4,5 доларів США за квадратний метр на місяць. Решта виробничих приміщень, що пропонуються для оренди, розташовані переважно на околицях міста. Орендна ставка сягає меж від 0,5 до 2,5 доларів СПІА за квадратний метр на місяць.
Попит на придбання виробничих приміщень у власність не є високим, відповідно як і пропозиція. Виробничі приміщення пропонуються в середньому по місту за ціною від 25 до 150 доларів США за квадратний метр. Більшість виробничих площ, що пропонуються для продажу, перебуває в поганому стані і вимагає значних капіталовкладень для проведення відповідного ремонту.
Сегмент ринку нерухомості — ринок земельних ділянок
Угоди з купівлі-продажу вільних земельних ділянок у місті представлені лише на первинному ринку, що склався на основі проведення Центром земельних реформ аукціонів і прямих продажів земельних ділянок потенційним власникам.
Усього за час проведення аукціонів (у період із грудня 2001 року по лютий 2003 року включно) було продано 38 земельних ділянок, вільних від забудови, і 17 ділянок, закріплених за власниками. Середня оціночна вартість квадратного метра ділянок, вільних від забудови, становить 8,0 доларів, а середня ціна продажу квадратного метра аналогічних земельних ділянок — 13,0 доларів.
Значна частка ділянок (8 ділянок), що були продані без проведення торгів, розташовані в центральній зоні міста. Вартість таких ділянок коливається від 2,7 до 32,2 доларів. Мінімальна вартість земельної ділянки складає 1,43 дол. США за кв. м (в 11 зоні по вул. Чайковського), максимальна — 37,0 дол. США за кв. м (в 10 зоні в дев’ятому мікрорайоні).
Характеристика району розташування земельної ділянки
Місце розташування об’єкта
Земельна Ділянка, що оцінюється, розташована в південній частині міста Бішкек, м/р №12, вул. .Каралаєва.
Транспортна доступність
Ділянка розташована на схід від вул. Каралаєва (кінцева зупинка маршрутних таксі № 180, 217, 145). Час проїзду до центра міста на громадському транспорті 40-45 хв., на особистому — 30-35 хв.
Переважаюча функція землекористування
У районі розташування земельної ділянки переважає житлова багатоповерхова забудова.
Розвиненість інженерної інфраструктури
Район розташування земельної ділянки забезпечений усіма необхідними інженерними комунікаціями.
Об’єкти підвищеної небезпеки
Об’єктів підвищеної небезпеки в районі розташування земельної ділянки не виявлено.
Стан ринку нерухомості
Дані моніторингу інформаційної бази оцінювачів у південних мікрорайонах міста за період з лютого 2002 року по січень 2003 р. дав змогу визначити найімовірніші ціни орендної плати і продажу об’єктів нерухомості різного призначення. Усі ціни наведені з урахуванням того факту, що, як правило, угоди, які надаються в оренду, здійснюються без реєстрації, тому, використовуючи ці дані при аналізі найбільш ефективного використання, облік податків (крім земельного) не здійснюється.
|
Призначення об’єкта |
Орендна плата, USD/м2 |
Ціна продажу, USD/м2 | ||
|
мін |
макс |
мін |
макс | |
|
Кафе |
3,30 |
3,75 |
205,0 |
215,0 |
|
Торгові приміщення |
3,50 |
3,85 |
210,0 |
220,0 |
|
Перукарня (салон краси) |
3,20 |
3,55 |
200,0 |
210,0 |
Висновок
Позитивні характеристики району розташування
Хороша транспортна доступність — біля ділянки, що оцінюється, розташована кінцева зупинка багатьох маршрутних таксі.
Підвищений попит на об’єкти соціальної інфраструктури з боку населення, що проживає в безпосередньому оточенні, та користується розташованою поблизу кінцевою зупинкою громадського транспорту.
Відсутність поблизу ділянки, що оцінюється, продовольчих магазинів, кафе, об’єктів, що надають побутові послуги.
Ситуаційний план розташування об'єкта
|
|
|
|
Район розташування об’єкта оцінки
|
Розташування об’єкта оцінки в плані мікрорайону |
Негативні характеристики району розташування
Віддаленість від ділового й культурного центру міста, а також основних робочих місць.
Розміщення будь-якого об’єкта комерційного чи соціально-культурного призначення може бути орієнтоване лише на контингент, що проживає в цьому мікрорайоні, а також тих, хто користується маршрутними таксі, що значно знижує потребу об’єкта соціальної інфраструктури в денний час (за винятком обіднього).
Опис земельної ділянки
Площа земельної ділянки
400,0 (чотириста) кв. м.
Межі
Ділянка обмежена: зі сходу — червоними лініями вул. Каралаєва; з півдня та із заходу — земельною ділянкою багатоповерхової забудови 12 мікрорайону; з півночі — внутрішньоквартальним проїздом.
Загальна характеристика ділянки
Загальна характеристика земельної ділянки наведена в додатку до завдання на оцінку земельної ділянки.
Можливий характер земельних поліпшень
Магазин непродовольчих і продовольчих товарів, кафе, об’єкти соцкультпобуту.
Наявність сервітутів
Відсутні.