114 200,0 (Сто чотирнадцять тисяч двісті) сом

вартість 1 м² становить:

285,50 Сом (двісті вісімдесят п’ять сом п’ятдесят тиїн) сертифікація оцінки

Ми, що нижче підписалися, сьогоднішнім днем засвідчуємо, що:

викладені в цьому звіті факти вірні й відповідають дійсності;

оцінювачі особисто оглянули об’єкт оцінки, що є предметом цього звіту;

у осіб, які підписали звіт, не було особистої зацікавленості чи будь-якої упередженості в підходах до оцінки об’єкта, що розглядався в цьому звіті;

ми не маємо ні зараз, ні в майбутньому інтересу в об’єкті власності, що є предметом оцінки; ми також не маємо особистої заінтересованості й упередження по відношенню до залучених сторін;

здійснений аналіз, висловлені думки й отримані висновки, діють винятково у межах обговорених у цьому звіті припущень і обмежуючих умов, є нашими персональними, неупередженими професійними аналізом, думками і висновками;

наша винагорода ні в якому ступені не пов’язана з оголошенням заздалегідь визначеної вартості або тенденціями у визначенні вартості на користь клієнта, з досягненням заздалегідь обговореного результату чи з подальшими подіями;

усі прогнози, наведені в звіті, базуються на дійсній ситуації. Однак, ці припущення можуть змінитися з часом, у зв’язку з чим отримані значення вартості мають бути скореговані;

ця оцінка виконана відповідно до Стандартів оцінки, що є обов’язковими для застосування суб’єктами оціночної діяльності в КР, затвердженими постановою Уряду КР від 10.11.2002 р. № 743; тимчасовим положенням «Про методику визначення ринкової вартості земельних ділянок у м. Бішкек», затвердженим Постановою Бішкекського міського кенеша депутатів № 83 від 10.10.2001р., а також Системою стандартів оцінки майна СТО 50 (стандарти громадського об’єднання «Об’єднання Киргизьких Оцінювачів»).

Ігнатенко Н.С.	__________	__________
оцінювач	(дата)	(підпис)
Лобанов О. А	__________	__________
помічник оцінювача	(дата)	(підпис)

ДОДАТКИ

Продаж об’єктів торговельно-сервісного призначення

N° з/п	дата	№ телефону	Місцерозта-шування	Зона	Назва	Характе-ристикки	Площа, кв. м	Ціна продажу, USD	Ціна, USD / кв. м	Ціна, сом/ кв. м
8	25.01.2003	289642	Ортосайський ринок «Госпмаг»	10	Ресторан «Кау-Хар»	підвальне приміщ., літн. 15стол., зимових15 стол.	400	80 000	208	9 700
12	25.01.2003	511494	8мкр.	10	приміщення	4 телеф. номери	180	40 000	209	9 750
13	25.01.2003	511495	район бізнес центру і меблевого магазину	10	з аптекою, офісом і складами	приміщення після ремонту, 2 рівня	485	100 000	214	10 000
16	25.01.2003	520645	Ортосайський ринок	10	торговельн і приміщення	одноповерхове	160	30 000	212	9 900
35	27.01.2003	225936	12 мікр.	10	комплекс	4-й поверх, будин., 100 тел. ліній.	6000	1 280 000	213	9 950
46	15.01.2003	422761	10 мікр.	10	павільйон	1-поверховий будинок	150	30 000	211	9 850
49	16.01.2003	473224	12 мікр.	10	приміщен ня під кафе, магазин	2-х поверховий будинок	8 000	1 680 000	210	9 800
59	18.01.2003	487243	пров. Советсько-Донецькій	10	бар-трактир	1-й поверх, житлового будинку, гаряча вода	90	20 000	212	9 900
68	21.01.2003	226575	12мікр (початок)	10	торгівельний комплекс	2-х поверховий будинок	5000	1 060 000	212	9 900
131	21.01.2003	560683	8 мікр.по Совєтській за Медичною акад.	10	приміщення	євроремонт, ковролін, 4 телефони	482	100 000	210	9 800
140	05.01.2003	467657	10 мікр., Советська «Південні ворота»	10	кафе-ресторан	1 поверх 5-ти поверхового житлового будинку., торг, зал	980	210 000	213	9 950
165	15.01.2003	487350	Асанбай	10	підвальне приміщення	підвал 18-ти поверхового будинку, порожнє	190	40 000	206	9 600

Усі перерахування дійсні на дату 14.02.2003р. (з урахуванням округлень до десяткових знаків).

Для дослідження ринку землі й характеру розподілу вартості нерухомості між землею і поліпшеннями можна використовувати статистичний матеріал за досить тривалий період часу. Оскільки нерухомість не належить до швидко ліквідних активів, то використовуючи інформаційну базу оцінювачів за період з 2000 по 2002 р., немає змоги здійснювати перерахування вартості за допомогою курсу долара (вартість нерухомості не залежить прямо пропорційно від курсу долара), однак для цього можна використовувати індекс споживчих цін.

Після того, як усі ціни приведені до однієї дати, була зроблена вибірка для дослідження, шляхом виключення з генеральної сукупності угод, що (на нашу думку) носили неринковий характер, а також об’єкти з неповним переліком характеристик.

Вибірка складається з 62 елементів, що належать до об’єктів торгівлі й перебувають в економіко-планувальній зоні №10, що умовно була поділена ще на 4 підзони (далі — квадрати).

Для дослідження факторів, що визначають ціни на вторинному ринку, була побудована регресійна модель залежності ціни 1 кв. м загальної площі об’єктів торгівлі від характеристик вказаних поліпшень і земельної ділянки.

Передбачалося, що ціни 1 кв. м загальної площі залежать від двох груп перемінних:

– перемінні, що характеризують особливості поліпшень;

—перемінні, що характеризують особливості земельної ділянки.

Таким чином, передбачувальна ціна 1 кв. м загальної площі може бути обчислена за формулою:

де – лінійні функції.

З усієї маси перемінних, які характеризують як поліпшення, так і земельну ділянку, в результаті попередніх розрахунків були відібрані для включення в регресійне рівняння наступні:

Для визначення функції що характеризує земельні поліпшення:

кількісні перемінні:

B₁ – загальна площа поліпшень;

B₂ – кількість поверхів;

B₃ – вік.

якісні перемінні:

B₄ – матеріал стін (панель, цегла 0; 1);

B₅ – стан хороший (0; 0; 1);

B₆ – стан задовільний (0; 1; 0);

B₇ – стан незадовільний (1; 0; 0).

за замовчуванням стан відмінний (0; 0; 0):

B₈ – характер будівлі (окремо розташований будинок, у багатоповерховому будинку (0; 1);

Для визначення функції характеризує земельну ділянку:

• кількісні перемінні:

L₁ — загальна площа земельної ділянки.

• якісні перемінні:

L₂ — місце розташування квадрат 2 (0; 0; 1);

L₃ — місце розташування квадрат 3 (0; 1; 0);

L₄ — місце розташування квадрат 4 (1; 0; 0);

за замовчуванням місце розташування квадрат 1 (0; 0; 0):

L₅ — характер розміщення в кварталі (кутове, всередині кварталу 0; 1).

Зауважимо, що спочатку були виключені перемінні, що мають коефіцієнт парної кореляції >70% для того, щоб уникнути явища мультиколінарності. При цьому були використані лише ті перемінні, рівень значимості яких у регресійному рівнянні виявлявся не нижче 95%.

Остаточне рівняння регресії має такий вигляд:

де С – вільний член (чи стандартна помилка коригування);

B₁, B₂, B₃, B₄, B₅, B₆, B₇, B₈, L₁, L₂, L₃, L₄, L₅ – уже відомі величини (див. вище).

Параметри а, b, с, d, e, f, j, к, І, т, п, r — легко визначити, опрацювавши вибірку елементів в економетричному пакеті Eviews. Однак ця модель будується для кожного конкретного випадку, і застосовувати її для іншої зони чи для іншого типу нерухомості не є коректно.

У нашому випадку коефіцієнт детермінації між ціною, що спостерігається, і ціною, що передбачалася склав 0,56, що підтверджує досить добру описовість моделі.

Тепер за отриманою моделлю можливо вдасться вичленити вартість поліпшень для всіх елементів вибірки. Згодом, опираючись на спрогнозовану за моделлю вартість нерухомості та вартість земельних поліпшень, легко встановити частку земельних поліпшень у загальній вартості нерухомості. Середньоарифметичне значення частки земельних поліпшень складає 92,5%. А отже, частка землі становить 7,5%.