Визначення вартості об’єкта оцінки
Аналіз найбільш ефективного використання
Аналіз найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання земельної ділянки таким критеріям:
юридична правомочність;
фізична можливість;
економічна доцільність;
найбільша дохідність.
При визначенні варіантів використання нами враховувалися наступні умови:
-
• площа ділянки
400,0 м2;
• площа забудови
до 200,0 м2;
• поверховість
1-2 поверхи;
• група капітальності
I-II.
Юридично правомочні варіанти використання земельної ділянки
Відповідно до завдання на оцінку на ділянці може бути здійснене будівництво об’єктів торгівлі, громадського харчування, соцкультпобуту.
У цій роботі розглядаються такі варіанти використання земельної ділянки:
магазин непродовольчих і продовольчих товарів;
кафе;
салон краси.
Фізично можливі варіанти використання земельної ділянки
Фізичні характеристики земельної ділянки, що оцінюється, не накладають обмежень на перелічені вище можливі варіанти його використання.
Економічно доцільні варіанти використання земельної ділянки
Обмеження на вищевказані варіанти використання земельної ділянки з погляду економічної доцільності не виявлені.
Визначення дохідності обраних варіантів використання земельної ділянки
Зі всіх економічно доцільних варіантів варто вибрати такий, який приведе до максимальної вартості ділянки землі.
Характеристика запропонованих будівель по кожному з варіантів забудови земельної ділянки наведені нижче в таблиці:
|
Опис будинків |
Варіанти використання земельної ділянки | ||
|
Експрес-кафе |
Об’єкти торгівлі |
Салон краси | |
|
Поверховість |
1 |
1 |
1 |
|
Загальна площа |
180,0 |
180,0 |
180,0 |
|
Загальний об’єм |
666,0 |
666,0 |
666,0 |
|
Фундамент |
Залізобетон |
Залізобетон |
Бетон |
|
Стіни |
Цегла |
Цегла |
Цегла |
|
Перекриття |
Залізобетон |
Залізобетон |
Дерев’яні балки |
|
Покриття підлоги |
Керамічна плитка |
Керамічна плитка |
Лінолеум |
|
Група капітальності |
1 |
1 |
2 |
|
Покрівля |
Легкий покрівельний матеріал | ||
|
Пройоми |
Пластик | ||
Порівняльний аналіз варіантів
|
№ з/п |
Назва показника |
Одиниці виміру |
Магазин |
Експрес-кафе |
Салон краси |
|
1 |
Вихідні дані: |
|
|
|
|
|
|
Площа, що надається в оренду |
кв. м |
180 |
180 |
180 |
|
|
Ставка орендної плати |
сом/кв. м |
168 |
160 |
160 |
|
|
Коефіцієнт недозавантаження та втрат |
% |
5,00 |
5,50 |
5,00 |
|
|
Загальна ставка капіталізації |
% |
20,36 |
19,59 |
19,80 |
|
|
Ставка капіталізації для землі |
% |
16,68 |
15,91 |
19,91 |
|
|
Ставка капіталізації для поліпшень |
% |
20,68 |
19,91 |
20,12 |
|
2 |
Доходи |
|
|
|
|
|
|
Потенційний валовий дохід |
сом/рік |
362 880 |
345 600 |
345 600 |
|
|
Інші доходи |
сом/рік |
|
|
|
|
|
Втрати орендної плати |
сом/рік |
18 144 |
19 008 |
17 280 |
|
|
Дійсний валовий дохід |
сом/рік |
344 736 |
326 592 |
328 320 |
|
|
Операційні витрати |
сом/рік |
40 408 |
37 883 |
39 935 |
|
|
Чистий операційний дохід |
сом/рік |
304 328 |
288 709 |
288 385 |
|
3 |
Загальна вартість нерухомості |
сом |
1 494 735 |
1 473 757 |
1 456 490 |
|
4 |
Вартість земельних поліпшень |
сом |
1 380 940 |
1 360 678 |
1 348 778 |
|
5 |
Вартість земельної ділянки |
сом |
113 795 |
113 079 |
107 712 |
|
|
Вартість земельної ділянки розрахунку на 1 кв. м |
сом |
284,49 |
282,7 |
269,28 |
Висновок про найбільш ефективне використання земельної ділянки
Виходячи з наведених вище розрахунків, ми робимо висновок, що в цей час найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що оцінюється, є розміщення на ній магазина продовольчих і непродовольчих товарів.
Обґрунтування вихідних даних
Вартість поліпшеної земельної ділянки
При оцінці вартості об’єктів враховувався загальний стан ринку нерухомості м. Бішкек, конкретні подібні об’єкти, що перебувають у районі розташування ділянки, що оцінюється, а також думка про цінову ситуацію фахівців з ринку нерухомості.
При порівнянні використовувалися лише ціни пропозиції. Дані моніторингу інформаційної бази оцінювачів, у якій зафіксовано біля 10 пропозицій щодо об’єктів торгівлі в південних мікрорайонах міста за період з лютого 2003 р. по січень 2003 р. дали змогу визначити найбільш імовірні межі цін для оцінюваного об’єкта:
|
Функціональне призначення об’єкта |
Вартість в розрахунку на І кв. м. | ||
|
Мін. |
Макс. |
Найімовірніше | |
|
Кафе |
7 700,00 |
8 530,00 |
8 120,00 |
|
Торгівельні приміщення |
7 890,00 |
8 730,00 |
8 310,00 |
|
Перукарня |
7 930,00 |
8 330,00 |
8 130,00 |
Вартість земельних поліпшень
При визначенні вартості поліпшень використовувалася інформація будівельних організацій про витрати на зведення об’єктів, подібних із розглянутим за конструктивними характеристиками; інформація Держархбуд інспекції КР, а також укрупнені показники збірників УПВВ. При обчисленні враховані непрямі витрати, прибуток забудовника і витрати на розвиток інженерної інфраструктури.
Результати розрахунку вартості будівництва наведені в Таблиці 1: Визначення чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки
Чистий операційний дохід (ЧОД) це розрахунковий сталий розмір очікуваного річного чистого доходу, отриманого від поліпшеної земельної ділянки після вирахування всіх операційних витрат.
Таблиця 1
|
Назва |
Магазин |
Експрес - кафе |
Салон краси |
|
Фундаменти |
75 324,00 |
74 219,00 |
73 570,00 |
|
Стіни та перегородки |
213 418,00 |
210 287,00 |
208 448,00 |
|
Перекриття |
175 756,00 |
173 177,00 |
171 663,00 |
|
Покрівля |
150 648,00 |
148 438,00 |
147 139,00 |
|
Підлога |
87 878,00 |
86 589,00 |
85 831,00 |
|
Пройоми |
200 864,00 |
197 917,00 |
196 186,00 |
|
Оздоблення |
37 662,00 |
37 109,00 |
36 785,00 |
|
Внутрішнє сантехнічне та електричне устаткування |
188 310,00 |
185 547,00 |
183 924,00 |
|
Інше |
125 540,00 |
123 698,00 |
122 616,00 |
|
Сума |
1 255 400,00 |
1 236 981,00 |
1 226 162,00 |
|
Непрямі витрати, прибуток забудовника, витрати на розвиток інженерної інфраструктури, 10% |
125 540,00 |
123 697,00 |
122 616,00 |
|
Загалом |
1 380 940,00 |
1 360 678,00 |
1 348 778,00 |
ЧОД базується на припущенні, що об’єкт буде наданий в оренду на умовах ринкової орендної плати.
Чистий операційний дохід розраховується поетапно:
1. Визначається потенційний валовий дохід.
Потенційний валовий дохід (ПВД) — це загальний дохід, який можна отримати від нерухомості при 100%-вому наданні в оренду без врахування втрат і операційних витрат. ПВД залежить від площ, що надаються в оренду і орендної ставки:
,
де
–
потенційний
валовий дохід;
–площа,
що надається в оренду;
–ставка
орендної плати.
На підставі аналізу найбільш ефективного використання було визначено, що дохідна частина формується за рахунок надання в оренду приміщення площею 180 кв. м. Ставки орендної плати визначена відповідно до здійсненого аналізу ринку оренди нерухомості м. Бішкек, що сформувався під час виконання оцінки в районі міста, де розташована ділянка, що оцінюється. В розрахунку використовується ставка орендної плати в розмірі 168,0 сом/кв. м на місяць на умовах того, що всі комунальні витрати, а також витрати від утримання будинку орендар бере на себе.
2. Визначаються втрати через простій і неплатежі.
Втрати орендної плати мають місце за рахунок неповної зайнятості всієї площі об’єкта і невиплат орендної плати несумлінними орендарями. Цей коефіцієнт визначається, згідно з ринковою інформацією.
3. Визначаються інші доходи.
У цій роботі ми не змогли виявити джерел додаткових доходів.
4. Визначається дійсний валовий дохід.
Дійсний валовий дохід (ДВД) — це передбачуваний дохід із врахуванням втрат від незайнятості та неплатежів й інших доходів.
5. Визначаються операційні витрати.
Операційні витрати — це постійні щорічні витрати для забезпечення нормального функціонування об’єкта й відтворення дійсного валового доходу. У цьому випадку ми розрахували такі статті витрат:
Земельний податок
За ставку земельного податку прийнята середня ставка земельного податку для об’єктів торгівлі, розташованих у м. Бішкек. Базова ставка земельного податку і поправочних коефіцієнтів прийняті відповідно до Закону КР від 07.12.2001р. «Про базові ставки земельного податку за користування сільськогосподарськими угіддями, присадибними і дачними ділянками, землями населених пунктів і несільськогосподарського призначення на 2002 рік».
Витрати на утримання і поточний ремонт будівлі
До цієї статті були включені витрати, пов’язані з виконанням косметичних ремонтів, купівлею миючих засобів, інвентарю, сплатою послуг електриків і сантехників тощо
Інші непередбачувані витрати
Резерв на непередбачувані витрати
6. Визначається резерв на заміщення.
До витрат на заміщення були віднесені витрати на періодичну заміну будівельних елементів з коротким терміном служби, що акумулюються протягом строку їхньої експлуатації за рахунок рівномірних щорічних відрахувань з доходу.
7. Визначається чистий операційний дохід.
Розрахунок ЧОД наведений у таблиці порівняльного аналізу:
|
№ з/п |
Найменування показника |
Одиниці виміру |
Магазин |
Експрес-кафе |
Салон краси |
|
1 |
Доходи |
|
|
|
|
|
|
Потенційний валовий дохід |
сом/рік |
362 880 |
345 600 |
345 600 |
|
|
Інші доходи |
сом/рік |
|
|
|
|
|
Втрати орендної плати |
сом/рік |
18 144 |
19 008 |
17 280 |
|
|
Дійсний валовий дохід |
сом/рік |
344 736 |
326 592 |
328 320 |
|
2 |
Витрати |
|
|
|
|
|
|
Земельний податок |
сом/рік |
2 352 |
1 176 |
1 176 |
|
|
Витрати на поточний ремонт |
сом/рік |
5 040 |
5 040 |
5 040 |
|
|
Резерв на заміщення |
сом/рік |
25 484 |
21 276 |
25 872 |
|
|
Інші витрати |
сом/рік |
7 532 |
10 391 |
7 847 |
|
|
Операційні витрати |
сом/рік |
40 408 |
37 883 |
39 935 |
|
3 |
Чистий операційний дохід |
сом/рік |
304 328 |
288 709 |
288 385 |
Визначення ставки капіталізації для землі і земельних поліпшень
Ставка капіталізації дає змогу перевести майбутній дохід у поточну вартість об’єкта. Загальна ставка капіталізації розраховується за такою формулою:
де
–
загальна ставка капіталізації;
–чистий
операційний дохід;
–вартість
об’єкта нерухомості.
Загальна ставка визначалася на підставі даних аналізу ринку, шляхом ділення обсягу доходів, що приносять подібні об’єкти, на відповідну для них ціну продажу. Зіставивши чистий операційний дохід з ціною продажу, були виявлені такі границі значень ставки капіталізації:
|
Функціональне призначення об’єкта |
Значення ставки капіталізації, % | ||
|
Мінімальне |
Максимальне |
Найімовірніше | |
|
Кафе |
19,18 |
20,79 |
19,59 |
|
Торгівельні приміщення |
20,01 |
21,60 |
20,36 |
|
Перукарня |
18,75 |
20,00 |
19,38 |
Для визначення ставок капіталізації для землі і земельних поліпшень ми скористалися технікою інвестиційної групи для фізичних складових нерухомості:
де
– ставка
капіталізації для землі;
–частка
землі в загальній вартості нерухомості;
–ставка
капіталізації для земельних поліпшень;
–частка
земельних поліпшень у загальній вартості
нерухомості.
З
огляду на те, що земля не знецінюється
та її вартість з часом може лише
збільшуватися, а для поліпшень знецінення
займає одне з найбільш істотних місць
серед факторів ціноутворення й обумовлює
втрату їхньої вартості, прирівняємо
ставку капіталізації для землі до
загальної норми віддачі (
),
а ставку капіталізації для поліпшень
визначимо як суму загальної норми
віддачі і норми повернення капіталу
(
).
Тоді загальна ставка капіталізації
буде визначатися формулою:
де п – строк економічного життя поліпшень, що залишився.
Зважаючи на економічну ситуацію, конструкції будинків та інвестиційні очікування строк економічного життя для комерційної нерухомості такого типу був визначений на рівні 25 років. Частка поліпшень у загальній вартості нерухомості, визначена на основі емпіричного аналізу, викладеного в додатку, складає 92,5%.
Це дало змогу обчислити ставки капіталізації для землі й земельних поліпшень, що становлять:
|
Функціональне призначення об’єкта |
Ставки капіталізації, % | ||
|
Загальна |
Для землі |
Для поліпшень | |
|
Кафе |
19,59 |
15,89 |
19,89 |
|
Торговельні приміщення |
20,36 |
16,66 |
20,66 |
|
Перукарня |
19,80 |
16,10 |
20,10 |
Визначення вартості об’єкта за допомогою методу співвіднесення
Метод співвіднесення заснований на принципі балансу чи внеску, відповідно до якого для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі та вартістю поліпшень.
Вартість землі визначається, виходячи з її частки в загальній вартості нерухомості, за формулою:
де
–
вартість землі;
– вартість
нерухомості;
– частка
землі в загальній вартості нерухомості.
Таким чином, вартість земельної ділянки, визначена цим методом, складає:
|
Найменування показника |
Магазин |
Експрес-кафе |
Салон краси |
|
Вартість нерухомості, сом |
1 495 800,00 |
1 461 600,00 |
1 463 400,00 |
|
Частка землі в загальній вартості нерухомості, % |
7,50 |
7,50 |
7,50 |
|
Вартість земельної ділянки, сом |
112 185,00 |
109 620,00 |
109 755,00 |
|
Вартість 1 м2, сом |
280,46 |
274,05 |
274,39 |
Визначення вартості об’єкта за допомогою економічного методу
Вартість землі, згідно цього методу, визначається шляхом вирахування з вартості нерухомості вартості поліпшень:
де
– вартість
землі;
–вартість
нерухомості;
–вартість
земельних поліпшень. Таким чином,
вартість земельної ділянки складає:
Таким чином, вартість земельної ділянки, визначена цим методом, складає:
|
Найменування показника |
Магазин |
Експрес-кафе |
Салон краси |
|
Вартість нерухомості, сом |
1 495 800,00 |
1 461 600,00 |
1 463 400,00 |
|
Частка землі в загальній вартості нерухомості, % |
1 380 940,00 |
1 360 678,00 |
1 348 778,00 |
|
Вартість земельної ділянки, сом |
114 860,00 |
100 922,00 |
114 622,00 |
|
Вартість 1 м2, сом |
287,15 |
252,31 |
286,56 |
Визначення вартості об’єкта за допомогою методу розподілення доходу
Застосування цього методу здійснюється в такій послідовності:
1. Визначається частина чистого операційного доходу, що припадає на землю.
Чистий операційний дохід, що припадає на землю, визначається як залишок від чистого операційного доходу з поліпшеної земельної ділянки після вирахування з нього доходу, що генерується земельними поліпшеннями, за формулою:
2. Визначається вартість землі.
Вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу, що припадає на землю, за формулою:
|
Найменування показника |
Магазин |
Експрес-кафе |
Салон краси |
|
Чистий операційний дохід, сом/рік |
304 328,00 |
288 709,00 |
288 385,00 |
|
Вартість земельних поліпшень, сом |
1 380 940,00 |
1 360 678,00 |
1 348 778,00 |
|
Ставка капіталізації для поліпшень, % |
20,66% |
19,89% |
20,10% |
|
Вартість нерухомості, сом |
19 026,00 |
18 070,00 |
17 281,00 |
|
ЧОД, що припадає на землю, сом/рік |
16,66% |
15,89% |
16,10% |
|
Вартість земельної ділянки, сом |
114 200,00 |
113 700,00 |
107 300,00 |
|
Вартість 1 м2, сом |
285,50 |
284,25 |
268,25 |
Остаточний висновок про вартість земельної ділянки
У результаті оцінювання за різними методами були отримані такі значення ринкової вартості об’єкта:
|
Метод оцінки |
Магазин |
Експрес-кафе |
Салон краси |
|
Метод співвіднесення |
112 185,00 |
109 620,00 |
109 755,00 |
|
Економічний метод |
114 860,00 |
100 922,00 |
114 622,00 |
|
Метод розподілення доходу |
114 200,00 |
113 700,00 |
107 300,00 |
Покладаючись на вищенаведені результати ми надаємо найбільшої ваги методу розподілення доходу як такому, який краще за інші відображає реалії ринку на момент оцінки.
Таким чином, виходячи з інформації, що є в нашому розпорядженні про об’єкт оцінки, і на основі даних про стан ринку нерухомості в м. Бішкек, а також, припускаючи, що інших відомих нам обмежень чи додаткових обставин, пов’язаних з об’єктом немає, ми вважаємо, що ринкова вартість прав власності на розглянуту земельну ділянку, за станом на 14.02.2003р., становить: