Оценка сельскохозяйственных участков под несельскохозяйственными угодьями

При экспертной оценке земельного участка под несельскохозяйственными угодьями методом капитализации чистого операционного дохода, чистый годовой доход с улучшенного земельного участка приравнивается к валовому доходу от арендных платежей, уровень которых определяется путем анализа рынка аренды, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией участка, в том числе и других объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

Оценочная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, застроенных зданиями и другими сооружениями, определяется с учетом:

-характеристик отдельных объектов в их комплектности и функционировании для соответствующей деятельности;

-разделения недвижимости на функциональные части с учетом характера и потребностей рынка;

- стоимости зданий и других сооружений (вместе с земельным участком), не связанных с проведением сельскохозяйственной деятельности.

Для определения стоимости зданий и сооружений как составных сельскохозяйственной недвижимости применяется стоимость восстановления или замещения с учетом всех видов износа

При определении оценочной стоимости земельного участка путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков предусматривается их сопоставление по нескольким подобным земельным участкам, которые были проданы на рынке. Конечная величина оценочной стоимости определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

Для застроенных земельных участков подбор подобной недвижимости предусматривает сравнение таких характеристик: местоположение земельного участка, ее функциональное использование, размещение зданий и сооружений, размер, состояние почвенного покрова, агротехнические и мелиоративные мероприятия, степень износа земельных улучшений. Единицы сравнения определяет оценщик, учитывая функцию и другие характеристики оцениваемого объекта. Такими единицами могут быть площадь, емкость поголовья животных для животноводческих ферм и комплексов, емкость складов, мощность стационарных машин и оборудования и т. д.

За основу определения оценочной стоимости земли путем учета затрат на улучшения земельного участка берутся рыночные данные о ценах продаж улучшенных земельных участков и о затратах на земельные улучшения.

Затраты на возведение объектов недвижимого имущества включают стоимость строительства (с учетом износа зданий и сооружений), включая прибыль застройщика и затраты, связанные со строительством и обслуживанием зданий и сооружений. Затраты на возведение объектов недвижимого имущества для определения их оценочной стоимости рассчитываются путем сопоставления затрат на возведение подобных объектов недвижимого имущества.

Определение оценочной стоимости сельскохозяйственной недвижимости многофункционального использования (склады готовой продукции, другие здания, мелиорационные, жилые сооружения и т. д.) может выполняться путем выделения отдельных частей в соответствии с функцией использования с целью их отдельной оценки, если они так представлены на рынке.

Оценочная стоимость застроенных земельных участков может быть отрицательной величиной в случаях, когда сумма затрат на ликвидацию старых изношенных строений превышает стоимость земельного участка, а также когда на них размещены специализированные или экологически опасные объекты.