Оценка земельных участков для строительства и обслуживания жилых зданий, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), дачного и гаражного строительства
Оценка земельных участков для строительства и обслуживания жилых зданий, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), дачного и гаражного строительства проводится в соответствии с методическим подходом, базирующимся на учете затрат на освоение земельного участка при условии наиболее эффективного его использования (фактического или условного).
В соответствии с этим подходом оценочная стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым операционным годовым доходом от ее использования) и всеми затратами на ее освоение, включая затраты на строительство, проектные и землеустроительные работы, озеленение и благоустройство, создание многолетних насаждений, финансирование работ, связанных со строительством, а также прибыль застройщика.
Чистый операционный годовой доход с застроенного земельного участка приравнивается к валовому доходу от арендных платежей, уровень которых определяется путем анализа рынка аренды, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией участка, в том числе и других объектов недвижимого имущества, которые на ней расположены.
При оценке указанных земельных участков они рассматриваются как целостные объекты оценки, застройка которых осуществляется с соблюдением местных правил застройки или является типовой для района размещения земельного участка.
Оценочная стоимость этих земельных участков определяется в соответствии с методическим подходом на основе сопоставления цен продаж подобных земельных участков с учетом характера и состояния застройки, наличия других земельных улучшений, различий в их площадях.
Оценка права пользования (аренды) земельными участками
Для оценки права пользования землей используются следующие методические подходы:
-сопоставление цен продажи права;
-капитализации дополнительного дохода с земли для пользователя (арендатора) земельного участка.
Сопоставление цен продаж. В соответствии с методическим подходом, базирующимся на сопоставлении цен продаж, стоимость права пользования определяется на уровне цен недавних продаж аналогичных прав на пользование подобными объектами с учетом различий в фактоpax, влияющих на их цену - условия и дата продажи, месторасположение, физические характеристики, отягощения и ограничения в отношении использования, оставшийся срок пользования (аренды).
Оценочная стоимость права пользования земельным участком определяется как медианное или модальное значение скорректированных цен продаж прав пользования подобными объектами.
Капитализация дохода. В соответствии с методическим подходе», базирующимся на капитализации дохода, оценочная стоимость прав пользования определяется как текущая величина будущего дополни тельного дохода от этого права пользователя (арендатора).
Д
ополнительный
доход рассчитывается как разница между
рентным доходом (для земельных участков
под сельскохозяйственными угодьями)
или чистым операционным доходом и
арендной платой, определенной
договором аренды по формуле:
(4.20)
где: Цпк – оценочная стоимость права пользования (аренды) земельным участком, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода (в гривнах);
Доі – ожидаемый доход от арендных платежей за і-й год (в гривнах);
Ооі – арендная плата за і-й год в соответствии с договором аренды (в гривнах);
t - период (в годах) пользования (аренды) земельным участком.
При определении оценочной стоимости права постоянного пользования (без заранее установленного срока) целесообразно применять метод прямой капитализации ожидаемого на будущий год дополнительного дохода.
При определении оценочной стоимости права пользования застроенным земельным участком целесообразно применять технику остатка для земли, которая предусматривает распределение дополнительного дохода между физическими компонентами: землей и земельными улучшениями.
В отдельных случаях оценочная стоимость права пользования землей может быть отрицательной величиной. Такие ситуации возможны, когда арендная плата, определенная договором аренды, будет большей, чем рентный доход или чистый операционный доход, а также в случаях, когда затраты, связанные с освоением и оборудованием земельного участка (износ зданий, технические условия и т. д.), превышают цену земельного участка. Это может касаться также случаев оценки права пользования (аренды) земельными участками, на которых размещены старые изношенные строения, специализированные или экологически опасные объекты.