3.5 Договорные цены на строительную продукцию.

Договорная цена определяется по согласованию сторон, участвующих в строительстве: инвестора – заказчика и подрядчика. Договорные цены формируются исходя из текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации. Они могут быть открытыми (базисными), то есть уточняться в соответствии с условиями договора в ходе строительства, или твердыми (окончательными).

Материалы обоснования договорной цены на строительную продукцию подготавливаются стороной, которой поручается это выполнить, как правило, подрядчиком. Если проводятся подрядные торги, то договорная цена на строительство устанавливается после оценки предложений, предъявленными подрядчиками. В случаях, когда торги не проводятся, договорная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения договора. В результате совместного решения составляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, который является неотъемлемой частью договора подряда!

В состав твердой договорной цены на строительную продукцию включается часть резерва на непредвиденные работы и затраты, предусмотренные в сводном сметном расчете, в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком. В тех случаях, когда расчеты производятся по открытой договорной цене за фактически выполненные объемы работ, эта часть резерва подрядчику не передается и остается в распоряжении заказчика.

В договорную цену сверх стоимости подрядных работ могут включаться другие работы и затраты, обусловленные договором: стоимость проектно-сметных работ, выполняемых подрядчиком по договорным ценам; возмещение затрат подрядных организаций при передаче им функций по обеспечению строи стройки оборудованием.

В процессе выполнения договора заказчик должен контролировать состав и физические объемы выполненных работ, правильность применения расценок, цен, удорожаний; обосновано решать вопросы компенсации дополнительных затрат.

В условиях инсоляции особое значение приобретает фактор времени. Обычно споры между заказчиком и подрядчиком возникают по поводу аванса, учета сметной стоимости и подрядных работ, материалов поставки заказчика, своевременности исполнения работ и расчетов за выполненные работы.

Чтобы избежать споров и обращений в Арбитражный суд, необходимо предусмотреть в подрядном договоре обоснованное и приемлемое для обеих сторон решение возможных конфликтных ситуаций.

4. Экономическая оценка проектных решений.

Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определение обобщающих показателя эффективности инвестиций. Проект представляет собой комплекс архитектурно-планировочных, строительно-экономических решений. Поэтому для его оценки используется обширный круг показателей, которые могут быть классифицированы по нескольким признакам:

- по используемым измерителям – стоимостные, натуральные, относительные;

- по стадиям инвестиционного цикла – строительные и эксплутационные;

- по степени значимости – основные и дополнительные;

- по степени интегрированности – общие и частные.

В группу стоимостных показателей включаются затраты на строительство и эксплуатацию объекты; стоимостная оценка территорий, отводимых под строительство; различные результаты: выручка, прибыль и др.

В число натуральных показателей проектов рекомендуется включать расход основных материалов на строительство и их массу: расход сырья, материалов, полуфабрикатов, топлива и электроэнергии на производство продукции; трудозатрат на возведение зданий и на изготовление строительных конструкций и материалов; производительность труда при производстве продукции на построенных предприятиях; продолжительность строительства и др.

Относительные показатели выражаются в виде различных коэффициентов и процентных соотношений.

Строительные и эксплуатационные показатели характеризуют потребительские качества, экономность и технологичность осуществления проекта соответственно на стадиях строительства и эксплуатации объектов.

Основные показатели являются решающими при выборе проекта, поскольку используются при расчете обобщающих показателей эффективности инвестиций. Это сметная стоимость строительства (капитальные вложения), эксплуатационные расходы (себестоимость продукции и услуг), продолжительность строительства, срок службы зданий и сооружений.

Дополнительные показатели – расход материалов, трудоемкость, масса зданий или конструкций и др. используются для анализа качества и экономичности проектных решений.

Важнейшим принципом технико-экономической оценки проектов является комплексный подход. Он предполагает оценку проекта в целом, а также отдельных его разделов для выявления всех факторов, определяющих уровень эффективности проектных решений. Общие показатели характеризуют проект в целом; частные показатели определяются применительно к отдельным частям проекта: генеральному плану, объемно-планировочным и конструктивным решениям, проекту организации строительства.

Технико-экономические показатели приводятся на проект в целом, предприятие, здание, сооружение, конструкцию, а также в расчете на общую (сопоставимую) единицу измерения; для производственных предприятий на единицу мощности, для общественных зданий – на единицу вместимости или пропускной способности: для жилых домов – на 1м общей площади квартир и на одну квартиру. Кроме того, показатели приводятся на 1м² общей площади и на 1м³ строительного объема зданий и сооружений. Состав показателей зависит от назначения объекта.

5. Договоры подряда в строительстве.

Договор подряда – это единственный правовой документ определяющий права обязанности и хозяйственные взаимоотношения многочисленных заказчиков и подрядчиков в течение длительного периода подготовки и осуществления строительства.

5.1 Типовой состав договоров подряда.

С учетом “Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации” Госстроя России, законодательных положений Гражданского кодекса Арбитражно-процессуального кодекса и всего богатого предшествующего опыта можно рекомендовать минимально необходимое содержание разделов договора подряда.

1. Наименование сторон. Приводится полное периодическое наименование сторон, Ф.И.О. первых лиц, представляющих обе стороны, и перечень нормативно-правовых актов, на основании которых заключен договор.

2. Предмет договора. Предметами договора могут быть;

- строительство объекта в соответствии с проектом;

- сдача объекта государственной приемочной комиссии;

- проектирование, строительство и сдача объекта “под ключ”;

- устранение подрядчиком дефектов строительного происхождения в период гарантийного срока;

- прочее (например, инжиниринговые услуги в процессе эксплуатации построенного объекта).

3. Цена договора. В цену договора в соответствии со ст. 709 ГК РФ должны включаться все затраты подрядчика, связанные с выполнением положений договора.

Цена договора здесь приводится одной цифрой по итогу ведомости договорной цены, являющейся обязательным приложением (прил. 1) к договору. Эта цена может быть твердой, определенной в момент заключения договора и неизменной до конца строительства, или открытой, подлежащей ежемесячной корректировке по мере изменения ценообразующий факторов и темпов инфляции.

Для последнего случая следует указать способ учета указанных факторов. Одним из таких распространенных способов может быть применение ежемесячных индексов, разрабатываемых региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

В ведомости договорной цены могут перечисляться дополнительные затраты подрядчика, которые не связаны с производством работ непосредственно, не учитываемые в их сметной стоимости и подлежащие оплате заказчиком сверх договорной цены (например, затраты по страхованию рисков и содержанию вневедомственной охраны).

4. Сроки строительства. Возможны по согласованию сторон различные способы указания сроков:

даты календарных сроков начала и окончания строительства, общая продолжительность строительства (в месяцах) через определенный период времени от даты подписания договора, продолжительность строительства от даты передачи заказчиком подрядчику строительной площадки под застройку.

В этом же раздели могут быть и следующие условия:

какие именно события будут считаться датами начала и окончания строительства;

возможность изменения сроков строительства и основания для этого;

возможность (или невозможность) досрочного ввода объекта;

ссылка на сроки выполнения отдельных видов работ, определенных градолком производства работ по прил. 2 к договору.

5. Расчеты и платежи. По усмотрению сторон могут быть установлены любые формы расчетов: ежемесячная оплата выполненных работ, принятых заказчиком по форме 2, расчеты за технологически законченный этап (земельные работы, нулевой цикл и т.д.) и за объект в целом (для несложных объектов с небольшим сроком строительства).

Наиболее распространенный способ расчетов первый, и, если он принимается, нужно оговорить по времени сроки трех действий сторон: срок представления подрядчиком формы 2 (например, к 25-му числу каждого месяца), срок принятия работ и ее подписание заказчиком (например, до 1-го числа) и срок оплаты им принятых работ (например, до 10-го числа следующего месяца).

В большинстве договоров в этом разделе стороны договариваются о перечислении заказчиком подрядчику аванса в размере 15-20 % от стоимости работ в срок не позднее 15-20 дней до начала работ по договору.

6. Обязанности заказчика. Типовые обязанности заказчика перед подрядчиком по традиционному договору подряда:

- оформление земельного участка и получение разрешения на строительство;

- согласование технических условий на подключение строительной площадки ко всем источникам энергоснабжения;

- передача подрядчику комплексной проектно-сметной документации в сроки, определенные договором подряда;

- открытие финансирования в сроки, обеспечивающие своевременные платежи подрядчику;

- заказ, получение и передача подрядчику на стройплощадку технологического оборудования;

- перечисление подрядчику аванса в сроки, оговоренные в разд. 5 договора подряда;

- своевременная приемка и оплата выполненных подрядчиком работ в сроки, указанные в разд. 5 договора подряда;

- осуществление функций технологического надзора за ходом строительства в соответствии с Положением о техническом надзоре;

- создание рабочей и государственной приемочных комиссий для приемки законченного объекта;

- своевременное рассмотрение всех претензий и исков подрядчика в соответствии с Арбитражно-процессуальным кодексом.

7. Обязанности подрядчика. Типовые обязанности подрядчика перед заказчиком по требованию договора подряда:

- производство работ, строительство и сдача объекта в договорные сроки и в полном соответствии с проектом;

- выполнение всех предписаний заказчика, сделанных им в ходе осуществления технического надзора;

- устранение в технически кратчайшие сроки всех дефектов строительного происхождения, выявленных заказчиком на сданном объекте в течении гарантийного срока его эксплуатации.

Возможно представление заказчику прочих прав по согласованию с подрядчиком.

8. Права заказчика по традиционному договору подряда.

Эти права заключаются в следующем:

- контролировать выполнение подрядчиком его обязательств без вмешательства во внутреннюю хозяйственную деятельность;

- не принимать и не оплачивать работы, выполненные некачественно и с отступлениями от проекта;

- вносить в проект изменения в ходе строительства и адекватной корректировкой условий договора по стоимости и срокам;

- утвердить (не утвердить) список субподрядчиков, которых генподрядчик намеривается привлечь для выполнения специальных работ;

- разорвать договор подряда по основаниям, приведенным в разделе «Особые условия договора».

9. Права подрядчика по традиционному договору подряда.

Подрядчик имеет право:

- требовать от заказчика своевременного выполнения всех его обязанностей по договору;

- предъявлять заказчику претензии и иски по взысканию штрафных санкций и возмещению ущерба в соответствии с разд. 10 договора;

- использовать по согласованию с заказчиком строящийся объект для своих хозяйственных и бытовых нужд;

- разорвать договор по основаниям, перечисленным в разделе «Особые условия»;

- прекратить работы на объекте в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, немедленно уведомив об этом заказчика.

По согласованию с заказчиком подрядчику могут быть предоставлены прочие права.

10. Имущественная ответственность сторон. Это весьма важный раздел, в котором оговариваются возможные штрафные санкции сторон за нарушения договорных обязательств другой стороной. Например, за невыполнение ежемесячных плановых объемов работ подрядчик оплачивает заказчику штраф в размере 10 % от стоимости недовыполненного объема работ. Подрядчик, в свою очередь, может установить для заказчика штраф в размере 0,5-1 % от суммы платежей за каждый день просрочки срока оплаты им работ, принятых по форме 2. Перечень и размер таких санкций директивно никем не установлен, но для усиления роли договора подряда и укрепления договорной дисциплины они должны быть установлены для всех возможных нарушений своих обязательств обеими сторонами. Их величина как экономическое наказание должно быть для нарушителя ощутимой и неотвратимой. Для еще большей действенности механизма экономической ответственности в этом разделе целесообразно отдельным пунктом установить для обеих сторон право взыскания неустойки до полной компенсации ущерба, причиненного фактом нарушения обязательств другой стороны, не покрываемого штрафными санкциями.

11. Вступление в силу и условия договора. Согласно ГК РФ любой договор вступает в силу с момента его подписания.

По взаимному согласованию сторон условия договора в период его действия могут быть изменены, что должно фиксироваться специальным протоколом, который станет неотъемлемой частью договора. В любой момент договор может быть расторгнут по инициативе любой стороны и по тем основаниям, которые должны быть перечислены для каждой стороны. При несогласии на то стороны ответчика дело должно передаваться в арбитражный суд на принудительное расторжение и полное возмещение ущерба стороны истца.

12. Форс-мажорные обстоятельства. Это новый раздел, который не было в прежних договорах подряда, призванный оговорить действия сторон при возможном наступлении внешних обстоятельств непреодолимой силы. Например, можно рекомендовать, что обе стороны образуют рабочую комиссию для определения последствий этих обстоятельств и возможной корректировки отдельных условий договора.

13. Особые условия. Обе стороны имеют право внести любые особые условия, не предусмотренные предыдущими разделами договора (например, распределение и страхование рисков, введение поручителей с одной или обеих сторон, возмещение упущенной выгоды и морального ущерба).

14. Порядок рассмотрения разногласий сторон. Традиционный порядок разрешения разногласий (на уровне первых руководителей сторон и при недостижении согласия – арбитражный суд может быть усовершенствован введением промежуточной инстанции в лице третейского суда, что ускоряет и облегчает разрешение разногласий. Права, обязанности и сама процедура третейского суда определяется специальным «Временным положением о третейском суде для разрешении экономических споров», 1997 г.

15. Адреса, платежные реквизиты, линии связи, ответственные исполнители по договору от обеих сторон.

16. Перечень приложений. Приложения являются неотъемлемой частью договора.

В любых разделах договора могут быть ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, что усиливает и объясняет позиции сторон.

Практика арбитражного суда показывает, что большая часть разногласий между заказчиками и генподрядчиками, генподрядчиками и субподрядчиками и связанных с ними арбитражных дел возникает по причине неправильного заключения договоров подряда, ошибок и разночтений в формулировании важнейших разделов, порядка расчетов, прав и обязанностей сторон.

Порядок подготовки и проведения подрядных торгов.

Подрядные торги являются весьма распространенной в рыночных условиях формой размещения заказов на строительство.

Система торгов позволяет заказчику создать конкурсные условия для претендентов на строительство, выбрать наилучшего подрядчика и заключить с ним договор подряда на наиболее выгодных условиях по важнейшим критериям минимальной договорной цены и срока строительства.

Торги проводятся в соответствии с типовым «Положением о подрядных торгах в Российской Федерации» и ст. 448-449 ч. I Гражданского кодекса РФ. Предметом торгов, кроме строительства объекта в целом силами генерального подрядчика, могут быть специальные строительные работы для субподрядчиков, инженерно-изыскательские и проектные работы, поставка комплектного технологического оборудования, управление инвестиционно-строительным проектом и некоторые услуги.

Участниками торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Заказчиком является юридическое лицо, для которого выполняется выставляемый на торги предмет торгов. Он изыскивает необходимые инвестиционные ресурсы, по готовности которых принимается решение о проведении торгов, назначается организатора торгов, утверждает и контролирует состав тендерного комитета, утверждает результаты торгов и заключает договор подряда с их победителем.

Организатор торгов – это специализированная посредническая организация со статусом юридического лица и лицензией на право проведение торгов. Он готовит все документы для объявления торгов, публикует объявления или рассылает приглашения, организует подготовку и распространение тендерной документации, формирует тендерный комитет, собирает оферты, организует саму процедуру торгов и объявляет их результаты.

Все расходы организатора торга оплачивает заказчик. Очень опытный заказчик может обойтись без посредника и сам стать организатором торгов, но для этого он должен получит лицензию на право проведения торга.

Тендерный комитет – это постоянный или временный коллегиальный рабочий орган, состоящий из представителя заказчика, организатора торга, технических экспертов и консультантов. Главными задачами этого органа является сбор заявок претендентов, разработка тендерной документации, оценка предложений и выявление победителя торгов.

Претенденты – это любые организации со статусом юридического лица, отечественные и зарубежные, подавшие заявку в письменном виде на участие в торгах.

Оференты – это претенденты, предоставившие формы (тендерное предложение) как согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

Тендерная документация – это одинаковый для всех претендентов информационный и инструктивный комплект документов, по которым они должны представлять свою оферту.

В ее состав входят:

- приглашение на участие в торге, содержащее общие сведения об объектах торга;

- форма заявки на участие в торгах;

- проектная документация (не весь проект, а его конструктивно технологическая и технико-экономическая характеристика, объемы параметры, генплан, основные чертежи и схемы;

- инструкция для оферентов;

- форма банковской гарантии (документ о внесении залога как правило 5 % от цены предложения);

- сама оферта по форме инструкции для оферентов, содержащая исчерпывающие сведения о претенденте и его предложения по цене, срокам и качеству;

- условия и порядок проведения торгов (их процедура, критерии оценки предложений оферента и методики выбора победителя);

- проект договора подряда, в котором заказчик указывает стартовую цену и сроки строительства. По форме этого проекта каждый претендент представляет свои встречные предложения.

По своей процедуре на выбор заказчика торги могут быть открытыми, закрытыми и открытыми с предварительной квалификацией.

О проведении открытых торгов заказчик дает официальное объявле6ние в периодические издания («Строительная газета» и др.) где указываются Предметом торга, характеристика объекта, объемы и сроки выполнения работ, сроки и условия получения тендерной документации и срок представления оферт. В открытых торгах могут принимать участие любые претенденты без каких-либо ограничений или предварительных условий. О закрытых торгах заказчик объявления в печати не дает, а рассылает приглашения на участие в торгах ограниченному по своему выбору кругу претендентов, заранее известных ему своей состоятельностью.

Претендентам на участие в открытых торгах с предквалификацией организатор торга высылает опросник с целью заочной оценки их деловой и финансовой состоятельности по следующему перечню сведений:

- юридическое наименование, адрес, контактные телефоны, факсы;

- дата и место регистрации;

- организационно-правовая форма;

- величина уставного капитала;

- квалификационные характеристика руководящего персонала;

- банковские реквизиты;

- сведения о платежеспособности;

1. заверенные копии учредительских документов;

2. лицензии на определенные виды работ;

3. копия последнего балансового отчета;

4. справка об обязательном государственном страховании;

5. прочие необходимые сведения по усмотрению организатора торга ( например, динамика прибыли за последние 3-4 года ).

Смысл торга с предквалификацией состоит в том, чтобы на этой предварительной стадии отбора отсеять « несерьезных », т.е слабых претендентов, и уже только оставшейся меньшей части наиболее вероятных претендентов присылаются приглашения на участие в торгах. В этом случае меньше работы организатору торга и тендерному комитету.

Метод размещения заказов и поиска подрядчика на основе торгов имеет и ряд недостатков. Нередки случаи, когда торги состоялись, но победитель не выбран, т.к все предложения претендентов не удовлетворили заказчика и он вынужден организовывать новые торги на каких – то новых условиях. Это означает, что все его усилия, затраты средств и времени оказались безрезультатными. Победитель торга может предложить меньший срок строительства по сравнению со стартовым сроком на 1-2 месяца, но заказчик при этом тратит 4-6 месяца на предварительную квалификацию, всю процедуру сбора и рассмотрения и заключения договора подряда.

В этом случае никакого выигрыша времени не получается, наоборот, торги становятся новой фазой инвестиционного цикла, отдаляя ввод объекта. И в течение всего этого времени заказчик несет немалые дополнительные расходы по оплате услуг организаторов торга и специалистов тендерного комитета.

Во избежание всех этих потерь заказчик по своему усмотрению имеет право избрать альтернативный способ заключения договора подряда на основе прямых переговоров с заранее выбранным им подрядчиком без всяких посредников и торгов. Этот метод предлагает высокую деловую репутацию обеих сторон, хорошо знающих друг друга по предшествующему сотрудничеству и уверенных в том, что они обо всем договорятся и достигнут оптимальных для обеих сторон условий договора подряда.

Если договор подряда заключается на основе прямых переговоров, то объем и сроки преддоговорной работы определяются протоколом о намерениях сторон ( иногда его называют предварительным договором ). В этом протоколе фиксируют :

1. намерение одного – заказать, другого – построить объект;

2. основные параметры объекта ( величина, стоимость, сроки ) ;

3. состав, объем и сроки передачи подрядчика документации, необходимой для составления проекта договора подряда;

4. готовность стройплощадки и условия ее освобождения;

5. порядок обеспечения стройки оборудованием и материалами;

6. порядок и сроки заключения договора подряда;

7. меры имущественной ответственности сторон за нарушение протокола о намерениях.

Этот метод не увеличивает, а сокращает инвестиционный цикл и не связан с дополнительными расходами заказчика, поэтому в зарубежной практике, в частности в США, примерно половина всех строительных контрактов заключаются именно таким способом.