Часть 1.
Вопрос №1.
Выберите правильное утверждение для объекта недвижимости:
А) Право собственности включает право аренды, продажи и управления;
Б) Право собственности включает права владения, пользования и распоряжения;
В) Право собственности включает права получения прибыли и реализации;
Г) Право собственности включает права владения, распоряжения и аренды.
Вопрос №2.
К группе принципов, связанных с землей и улучшениями, относится:
А) Принцип полезности;
Б) Принцип спроса и предложения;
В) Принцип ожидания;
Г) Принцип вклада.
Вопрос №3.
Определите значение коэффициента капитализации (как средневзвешенное) на основе метода анализа рыночных аналогов при следующих исходных данных:
|
Показатель |
Объект-аналог |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Цена продажи (Цi), $ |
100 000 |
80 000 |
120 000 |
95 000 |
|
ЧОД, $ |
17 000 |
12 500 |
21 500 |
14 250 |
|
Весовой коэффициент |
0,40 |
0,15 |
0,30 |
0,15 |
Ответ:
|
А) 16,8 % |
Б) 16,5 % |
В) 16,4 % |
Г) 15,0 % |
Вопрос №4.
Определите неустранимый функциональный износ вследствие наличия «излишних улучшений» (бассейна) объекта недвижимости при следующих исходных данных:
|
Полная восстановительная стоимость бассейна в текущих ценах, млн. руб. |
85 |
|
Фактический возраст бассейна, лет |
4 |
|
Срок физической жизни бассейна, лет |
20 |
|
Издержки на эксплуатацию бассейна в текущих ценах, млн. руб. в год |
5 |
|
Доходы от представления бассейна в почасовую аренду, млн. руб. в год |
8,4 |
|
Коэффициент капитализации объекта недвижимости |
14 % |
Ответ:
|
А) 68,283 млн. руб. |
Б) 43,714 млн. руб. |
В) 32,292 млн. руб. |
Г) 24,286 млн. руб. |
Вопрос №5.
Объект недвижимости, исходя из 10 % годовых, в течение 5 лет приносит 10 000 $ ежегодного дохода, после чего полностью обесценивается. Безрисковая ставка равна 6%. За какую сумму, может быть приобретен объект, исходя из допущения Инвуда?
Ответ:
|
А) 33 333 $ |
Б) 36 049 $ |
В) 37 908 $ |
Г) 38 121 $ |
Вопрос №6.
Оценить стоимость объекта недвижимости, исходя из линейного закона потери стоимости улучшений и неизменной стоимости земельного участка, при следующих исходных данных:
|
ЧОД, тыс. руб. |
40 000 |
|
Норма дохода на инвестиции для подобных объектов, % |
15 |
|
Оставшийся срок экономической жизни здания, лет |
30 |
|
Стоимость земельного участка, тыс. руб. |
30 000 |
Ответ:
|
А) 54 545 тыс. руб. |
Б) 218 182 тыс. руб. |
В) 223 636 тыс. руб. |
Г) 236 667 тыс. руб. |
Вопрос №7.
Рассчитайте ставку капитализации для улучшений, в которой ежегодную норму возврата инвестиций нужно рассчитать по методу Ринга при условиях, что срок жизни здания составляет 20 лет, ставка дохода на инвестиции – 14 %, а сумма вложений капитала в недвижимость 100 000 $?
Ответ:
|
А) 19,0 % |
Б) 16,5 % |
В) 16,0 % |
Г) 14,0 % |
Вопрос №8.
ЧОД от НЭИ свободного участка земли (суммарный ЧОД от свободного участка и возведенного на нем улучшения по НЭИ) составляет 90 000 $ в год. Затраты на создание улучшений составляют 200 000 $. Определить стоимость земельного участка, если коэффициенты капитализации для улучшений и для земельного участка составляют 19 % и 13 % соответственно.
Ответ:
|
А) 38 000 $ |
52 000 $ |
В) 200 000 $ |
Г) 400 000 $ |
Вопрос №9.
Определите рыночную стоимость торгового комплекса, эксплуатация которого приносит ЧОД 120 000 $, если имеется информация о рыночных аналогах (ТК): ТК «А» - цена продажи 740 000 $, ЧОД 90 000 $; ТК «Б» - цена продажи 980 000 $, ЧОД 105 000 $; ТК «В» - цена продажи 1 245 000 $, ЧОД 109 000 $.
Ответ:
|
А) 1 369 863 $ |
1 138 107 $ |
В) 1 120 448 $ |
Г) 986 842 $ |
Вопрос №10.
Определить действительный валовый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду при следующих данных:
|
Площадь помещений, кв. м |
1 400 |
|
Ставка арендной платы, $/кв. м в год |
120 |
|
Оборачиваемость помещений, сдаваемых в аренду, % |
15 |
|
Срок экспозиции помещения на рынке, мес. |
2 |
|
Доля площадей, сдаваемых по льготным расценкам, % |
20 |
|
Средний размер льгот, % |
15 |
|
Потери арендодателя от неплатежей (часть арендаторов съезжает, не рассчитавшись полностью за аренду), % |
1,5 |
|
Доходы от круглосуточной охраняемой автомобильной стоянки, $ в год |
11 000 |
|
Доходы от услуг связи, $ в год |
1 000 |
Ответ:
|
А) 168 503 $ |
Б) 168 442 $ |
В) 156 503 $ |
Г) 156 442 $ |
Вопрос №11.
Определить коэффициент капитализации для объекта недвижимости при следующих условиях: ставка дохода по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска – 15%. Год постройки здания – 1961, дата оценки – 2011 год. Нормативный срок службы – 125 лет. Через 5 лет предполагается продажа объекта за 70% от текущей стоимости. Безрисковая ставка – 7%. Возврат капитала методом Инвуда.
Ответ:
|
А) 29,83% |
Б) 19,45% |
В) 20,22% |
Г) 15 % |
Вопрос №12.
Определить рыночную стоимость земельного участка на 2011 год. Объект недвижимости (здание с оцениваемым земельным участком) приносит чистый годовой доход 360 000 долл. Площадь здания – 600 кв.м. норма дохода по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска – 15%. Здание построено в 2005 году, нормативный срок службы 100 лет. Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода составила 2 000 долл. кв.м Возврат инвестиций осуществляется методом Ринга.
Ответ:
|
А) 1 154 тыс. долл. |
Б) 1 200 тыс. долл. |
В) 1 042 тыс. долл. |
Г) 1 115 тыс. долл. |