Архив WinRAR (2) / шпоры / госки / 8

Билет № 8
1. Основные положения формирования земельной ренты как формы регулирования земельных отношений.
В условиях рынка большое значение приобретает создание экономического механизма реализации отношений земельной собственности. Основой построения его выступает теория ренты, которая обеспечивает создание системы платы за землю на базе научно обоснованных принципов формирования, изъятия и распределения земельной ренты. Многие вопросы теории и практики рентных отношений в России и до настоящего времени остаются дискуссионными. Радикальная перестройка всей системы земельных отношений в с/х является центральным звеном осуществляемой в последнее время земельной реформы. Этот процесс в своем начале определил изменение бывших отношений владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также введение платы за землю. Вводимые сегодня новые земельные отношения выражают целый комплекс отношений между людьми, складывающихся в воспроизводственном процессе в сельском хозяйстве по поводу земли, как объекта собственности и объекта хозяйствования. В понятие прав на земельный участок включается право на недра, право на воздушное пространство над участком. Классическая система земельных отношений Land Tenure Sistem предполагает наличие двух основных субъектов этих отношений – земельный собственник (landlord) и арендатор (tenant)? При этом земельный собственник обладает всей совокупностью прав, тогда как арендатор лишь отдельным правом – правом платного пользования землей. При этом данная плата выступает в форме земельной ренты.
Размер ренты = Арендная плата - Налог
Рента – это вид дохода, регулярно получаемого собственником земли. Земельная рента – это доход, который представляет собой часть прибавочного продукта, создаваемого в процессе эксплуатации земли, передаваемый производителем ее собственнику.
Три основные формы земельной ренты в истории:
Отработочная (барщина) – своеобразная арендная плата крестьянина за пользование наделом от помещика.
Продуктовая земельная рента. В качестве арендной платы выступает часть произведенной продукции и, следовательно, исчезает четкое пространственно– временное разделение между необходимыми и прибавочным продуктом, как это имело место быть при отработочной ренте. Продуктовая земельная рента широко использовалась в России в период развития капитализма в сельском хозяйстве в ХIХ веке. Применялась она и в настоящее время, например, при аренде земельных долей. Последнее свидетельствует об ограниченности современного российского рынка и неразвитости товарно-денежных отношений на селе.
Денежная земельная рента получила свое развитие с возникновением товарно-денежных отношений по мере отделения права собственности на землю от права использования земельного участка. Денежная земельная рента предполагает выплату арендной платы земельному собственнику арендатором в виде определенной денежной суммы.
В условиях рынка в с/х проблема земельной ренты особо значима по двум направлениям:
1. изменение и совершенствование системы регулирования воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве в связи со снижением степени прямого вмешательства государства в деятельность сельхозпроизводителей;
2. обеспечение развития различных форм собственности и организации производства в связи с приватизацией земли.
На селе наряду с дифференциальной рентой начинает формироваться абсолютная рента. Возрастает значение монопольной ренты. В современных рыночных условиях в нашей стране причиной образования абсолютной ренты является наличие частной собственности на землю, а условием - различие в органическом строении капитала между сельским хозяйством и промышленностью.
Абсолютная земельная рента непосредственно реализуется в виде арендной платы за землю, которую получает ее собственник, поэтому имеется мнение о том, что при сокращении масштабов аренды, когда собственник земли и непосредственный производитель выступают в качестве одного лица, абсолютная земельная рента перестает существовать. В данном случае фермер получает дополнительную прибыль (если получает) вследствие разницы органического строения капитала в с/х и промышленности. Этот дополнительный доход приобретает форму абсолютной ренты при реализации с/х продукции на рынке. Тем самым при соединении собственника земли и непосредственного производителя абсолютная рента не исчезает, меняется лишь форма ее реализации.
При многообразии форм собственности на землю, которая имеет место в переходный период к рынку, в с/х земельная рента проявляется в дифференциальной, абсолютной и монопольной ренте. Для обособленных с/х производителей, в том числе крестьянских хозяйств, все виды земельной ренты выступают как единая рента. Все разнородности земельной ренты тесно связаны между собой. Необходимо различать производственную и реализованную дифференциальную ренту. Первую получает любое хозяйство, расположенное в относительно лучших условиях. Данная форма ренты является выражением дополнительного продукта, полученного вследствие более благоприятных природно-экономических условий. В процессе продажи продукции часть произведенной дифференциальной ренты реализуется непосредственно в виде дополнительного дохода и принимает форму реализованной дифференциальной ренты. Источником дифференциальной ренты, по мнению современных экономистов, выступает более производительный труд в относительно лучших природно-экономических условиях. Поэтому она имеет место в хозяйстве не зависимо от формы его организации.
Абсолютная рента обусловлена наличием монополии частной собственности на землю. На практике это означает, что собственник передает свою землю в аренду только за плату, тем самым реализуется экономический смысл частной собственности. В результате арендатор должен обеспечить себе получение не только средней прибыли, но и сверхприбыли, в противном случае ведение с/х производства было бы для него невыгодным. Монопольная земельная рента возникает при продаже с/х продукции по монопольно высоким ценам. Образуется она на землях исключительного качества, на которых возделываются редкие по своим потребительским свойствам культуры. В результате образуется сверхвысокая прибыль, часть которой передается производителем собственнику земли в виде монопольной ренты. В отличие от этого дифференциальная рента возникает в нормальных относительно благоприятных условиях производства при реализации продукции по обычным ценам.
В условиях рынка рентные отношения проявляются в земельном налоге, арендной плате и цене земли. Налог выражает отношение по поводу владения национальным достоянием - землей между обществом и ее собственником. Арендная плата за землю отражает отношение по поводу использования земельных угодий между собственником земли и арендаторами. Цена земли – есть категория, характеризующая процесс возмещения ущерба при отчуждении земли.
Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как ресурса экономики и отношениями землепользования. Земля количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести. Земельные участки имеют различную производительную силу. Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Земля, как ресурс производства не имеет трудового происхождения и издержек производства. Количество земли фиксировано. На рынке земли активен лишь спрос. Ввиду отсутствия эффекта изменения спроса на землю, решающее влияние при ее использовании имеет цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.
Рента – один из видов дохода на собственность в виде платы собственнику за разрешение применить труд и капитал к земле. Ее размер определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору сдал землю в аренду. Следовательно, земельная рента - та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход. Земельная рента выступает как добавочная прибыль и расщепляется на часть этой прибыли, присваиваемую предпринимателем – арендатором земли и на ренту, достающуюся земельному собственнику. Арендная плата в принципе равна земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, так как в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т.д. В этих случаях в арендную плату помимо земельной ренты входит и процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом. И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. По завершении срока договора аренды эти вложения становятся достоянием собственника земли, и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде.

2. Свойства земли, учитываемые при землеустройстве.
Россия обладает большой территорией, отличающейся многообразием природных условий. Поэтому пространственные свойства, рельеф, почвенный покров, растительность, климат и другие природные условия в отдельных зонах и районах страны имеют большие различия. Очень часто эти различия наблюдаются даже в пределах отдельных землевладений и землепользований и отдельных з/у. У земли много свойств, имеющих важное производственное значение. Основными из них являются:
- Свойства земли как природного ресурса и средства производства;
- Свойства земли как объекта социально-экономических отношений.
В совокупности эти свойства определяют необходимость учета при землеустроительном проектировании природных и экономических условий объектов землеустройства.
Среди многообразных свойств земли землеустроительная наука выделяет те, которые оказывают на с/х или иное производство постоянное влияние, не устранимые в глобальном смысле искусственными методами и определяют характер организации территории. Это: пространство и рельеф; почвенный и растительный покров; гидрогеологические и гидрогеографические условия. Т.к. эти свойства проявляются одновременно, то при землеустройстве необходим их комплексный учет. В совокупности с климатическими условиями они являются главной частью экологических факторов, влияющих на принятие землеустроительных решений.
Пространство и рельеф. В настоящее время к наиболее важным пространственным свойствам земли относят: площадь земельных участков (землевладений, землепользовании, территориальных зон, земельных массивов, контуров), их местоположение, конфигурацию, протяженность, удаленность от административных, хозяйственных и производственных центров, друг от друга и т. д.
Пространственные свойства оценивают рядом технических показателей: площадью, средним расстоянием от хозяйственного центра, коэффициентами компактности, конфигурации, числом и формой участков, средним размером контура, длиной и шириной участков, полей, межполосных пространств, размером сторон, расстоянием между наиболее удаленными контурами угодий и т. д. Пространственные свойства земли для землеустроителей — основные. Если природные свойства земли (почва, рельеф, естественный растительный покров, гидрогеология и т. д.) в ходе землеустройства непосредственно не изменяются, то пространственные свойства должны улучшаться с точки зрения хозяйственной выгоды.
Существенной особенностью с/х производства является проведение основных полевых работ в границах севооборотов, полей, рабочих участков, естественных контуров угодий. Поэтому контурность, расчлененность угодий, форма участков относятся к важным пространственным характеристикам землепользования. Размер участков пашни, их конфигурация оказывают заметное влияние на производительность машинно-тракторных агрегатов, а тем самым и на эффективность производственных затрат в полеводстве. Поэтому при землеустройстве с/х предприятий учитывают внутрихозяйственные пространственные свойства: состав угодий и их размещение по территории, размер контуров отдельных угодий, их массивов. Проектируют з/у (поля севооборотов, загоны очередного стравливания, сенокосооборотные участки) правильной формы, без изломанности границ, достаточные по площади для того, чтобы осуществлять технологические операции. Иногда устраняют мелкоконтурность, разбросанность и раздробленность угодий, осуществляя комплекс работ по мелиорации, инженерному обустройству территории.
Рельеф местности представляет собой совокупность форм земной поверхности как одно из пространственных свойств земли и имеет исключительное значение в с/х производстве. Он первопричина водной эрозии почв: на крутых и длинных склонах образуется сильный поверхностный сток, смывающий и размывающий верхний гумусовый слой почвы, образующий промоины и овраги, снижающие почвенное плодородие. От крутизны склона зависит производительность машинно-тракторных агрегатов, понижается производительность труда, увеличивается расход топлива. На разных склонах - различный микроклимат; колебания температуры в течение суток и сезонов года, различна освещенность, поэтому при землеустройстве приходится дифференцировать размещение угодий с/х культур, особенно тех, которые сильно реагируют на температурный режим (плодово-ягодные насаждения, виноградники, овощные). Особое значение - уклон земной поверхности (крутизна склонов), длина, форма, экспозиция конкретных склонов. Большой уклон земной поверхности - главный фактор водной эрозии почв ограничивает распаханность территории, влияет на размещение зерновых, технических культур, многолетних и однолетних трав, определяет внутриполевую организацию территории, размещение водорегулирующих и других лесополос, проведение гидротехнических и противоэрозионных мероприятий. Для защиты земель от эрозии в условиях сложного рельефа границы полей и рабочих участков размещают преимущественно поперек склонов. В ряде случаев применяют прямолинейно-контурное, контурное или контурно-полосное размещение границ и посевов с/х культур.
Почвенный и естественный растительный покров. Почвой называют верхнюю биологически активную оболочку земли. Различное сочетание факторов почвообразования (материнских пород, рельефа, климата, биологических условий и т. д.) обусловливает распространение на огромных пространствах России многих тысяч видов и разновидностей почв. Отличительным качеством почв является их плодородие - способность обеспечить растения необходимыми водным, воздушным и пищевым режимами, что определяет их пригодность к использованию в с/х. По данным профессора С. И. Носова, пригодные для использования в с/х почвы занимают менее трети территории страны. Наибольшей распашке подверглись выщелочные и типичные черноземы (76 %), обыкновенные и южные черноземы (70 %), темно-каштановые и каштановые почвы (43 %), серые лесные почвы (39 %). Почвы отличаются друг от друга физическими, химическими и биологическими свойствами, создают различные условия для посева культур, их роста и уборки урожая, требуют применения дифференцированных технологий, поэтому в ходе землеустройства необходим строгий учет почвенного покрова. В этой связи одним из видов землеустроительных работ, предшествующих составлению проектов землеустройства, является почвенное обследование. Материалы почвенного и агрохимического обследований представляют собой основу качественной характеристики земель.
Главное внимание - таким почвенным условиям: виду (разновидности, роду, подтипу) почв; их гранулометрическому составу, кислотности, степени смытости; исходной величине составляющих элементов баланса почвенного плодородия (содержанию гумуса, азота, фосфора, калия и др.), мелиоративному состоянию почвенного покрова (степени увлажненности, засоленности, загрязненности и т. д.). Более плодородными являются почвы с высоким содержанием гумуса (черноземы, каштановые и серые лесные почвы). Хорошо обеспеченные гумусом почвы тяжелого гранулометрического состава более устойчивы к эрозии, почвы легкого состава (песчаные, супесчаные) сильнее подвержены деградации.
Естественный растительный покров размещается, исходя из взаимодействия факторов природный среды в зависимости от широтной зональности на равнине (тундра, тайга, лесостепь, степь, полупустыня, пустыня) и высотной поясной зональности - в горах. Для оценки состава и структуры растительного покрова, определения его взаимозависимости с условиями местообитания, оценки кормовых достоинств и запасов кормов, хозяйственного состояния кормовых угодий при землеустройстве проводят геоботаническое обследование. Материалы геоботанических обследований - основа качественной характеристики природных кормовых угодий и разработки мероприятий по их рациональному использованию и улучшению. Травянистая растительность играет очень важную роль. Она: - источник зеленых и грубых кормов; это учитывается при расчете баланса кормов в проекте землеустройства; - защищает земельные участки от эрозии, чем пользуются при организации территории, размещении угодий и севооборотов; - повышает плодородие почв (бобовые растения) и очищает землю от различных загрязнений, засоления и т. д. Улучшение естественных сенокосов и пастбищ - крупнейший резерв укрепления кормовой базы животноводства, важный фактор повышения эффективности с/х.
Климатические, гидрогеологические и гидрографические условия. Наиболее важными являются теплообеспеченность, влагообеспеченность, ветровой режим, микроклиматические. Теплообеспеченность характеризуется суммой температур воздуха выше 10 °С. При этой температуре происходит вегетация основных культурных растений. Чем выше теплообеспеченность, тем больше активной солнечной радиации получает растение и лучше фотосинтез. и выше урожайность. Влагообеспеченность определяется суммой выпадающих осадков, особенно в течение вегетационного периода, их характером (дожди, ливни и т.д.), а также испаряемостью. Она выражается коэффициентом годового атмосферного увлажнения (отношение осадков к испаряемости). Сравнительная биологическая продуктивность земли (Бк) оценивается в баллах: за 100 баллов принимают среднюю продуктивность культур. Тепло- и влагообеспеченность, биоклиматический потенциал учитывают при разработке Генеральной схемы землеустройства территории РФ, схем землеустройства территорий субъектов РФ и других регионов. Ветровой режим - направление, сила и повторяемость ветров - очень важен для землеустройства. Направление преобладающих ветров учитывается при определении взаимного размещения селений и производственных центров (животноводческих ферм, навозохранилищ, складов минеральных удобрений и ядохимикатов). Гидрогеологические и гидрографические условия характеризуют размещение подземных и поверхностных источников воды. Гидрогеологические свойства земель определяют глубину залегания подземных вод, их состав (качество), происхождение, динамику. Выходы высокоминерализованных вод на поверхность или их близкое расположение по отношению к поверхности могут повлечь за собой засоление. Состояние подземных вод определяет размещение объектов строительства, выбор земельных массивов для орошения и осушения и способы их осуществления, особенности усадебного, полевого и пастбищного водоснабжения.
Землеустроительные решения, преобразующие ландшафты, в сильной степени зависят от расчлененности последних гидрографической сетью, определяют характер организации территории (противоэрозионный, мелиоративный, водосберегающий и т.д.).
Свойства земли как объекта социально-экономических отношений также определяют методику землеустроительного проектирования. Основными из них являются: форма собственности (владения, пользования), площадь, местоположение и ценность земельного участка, его целевое назначение (нормативное и фактическое), размещение средств производства и объектов недвижимости, связанных с землей. Учет свойств земли и природных условий определяет такой вид землеустроительных работ, как изучение ее состояния, которое проводится в целях получения информации и включает следующие работы:
- топографо-геодезические и картографические (для оценки пространства, рельефа, топографической ситуации и др.);
- почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания (для оценки почвенного и растительного покрова, гидрогеологических условий и др.);
- инвентаризацию земель (для оценки з/у как объектов земельно-имущественных отношений);
- качественную оценку земель (для получения целостных характеристик з/у).
Для изучения состояния и использования земель проводятся и другие виды работ (обследование земель, подверженных деградации и загрязнению, оценка земель в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, составление и издание тематических карт в области землепользования и др.). Кроме того, подготовительные работы к составлению любых проектов землеустройства обязательно включают вопросы, связанные с изучением экологических, экономических и социальных факторов производства, свойств земли и природных условий. Информация о состоянии земель используется при природно-сельскохозяйственном районировании, агроэкологическом, эколого-хозяйственном и эколого-ландшафтном зонировании территории, внутрихозяйственной оценке земель, составлении карт агропроизводственной группировки почв и служит основой для разработки проектов землеустройства.
Необходимо иметь в виду, что с землей неразрывно связаны объекты недвижимости, а также хозяйственные объекты: постройки, осушительные и оросительные каналы, дороги, мосты, пруды, полезащитные лесные полосы и т.д. Эти объекты и средства производства функционируют в связи с теми земельными массивами, к которым они прикреплены и в которые они «пустили корни». При проведении землеустройства должны быть найдены наиболее правильные и выгодные формы их размещения. Это обуславливает необходимость одновременного и совместного решения задач пространственной организации земли и других средств производства, прикрепленных к ней и функционирующих неразрывно с определенными ее участками.

3. Право собственности на земельные участки граждан и юридических лиц
Это вещное абсолютное право – т.е. право пользования, владения, распоряжения.
На праве собственности з/у могут находиться у частных и публичных собственников. Согласно ст.5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане и юр.лица и публичные субъекты – РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Согласно ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юрлиц являются з/у, приобретенные гражданами и юрлицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Они имеют равный доступ к приобретению з/у в собственность. Исключение составляют те з/у, которые в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юрлица не могут обладать на праве собственности з/у, расположенными на приграничных территориях (их перечень устанавливается Президентом РФ) и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники з/у обязаны использовать з/у в соответствии с их целевым назначением; сохранять межевые, геодезические знаки; своевременно производить платежи за землю; соблюдать требования санитарных, экологических, строительных и иных правил, нормативов; не загрязнять и не захламлять з/у, не ухудшать плодородие почв и т.п. Согласно ст. 43 ЗК РФ граждане и юрлица осуществляют свои права на з/у по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами. Если они отказываются от принадлежащих им прав, то это не влечет прекращения их обязанностей, установленных ст. 42 ЗК РФ.