Глава 2. Объект №1. Жилой дом по адресу: Республика Бурятия, Мухоршибирский район, с. Мухоршибирь, ул. 30 лет Победы д. №15.
Правовая экспертиза.
Квартира
по адресу: РБ, Мухоршибирский район, с.
Мухоршибирь, ул. 30 лет Победы, д. №15 кв.
стал собственностью Шкаликовой Марии
Ермолаевны на основании договора на
передачу квартир (домов) в собственность
граждан от 29. 11. 2006. Вид права: общая
долевая собственность
.
Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 07.03.2007 г. (Приложение 1). Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью.
Вывод: все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.
Техническая экспертиза.
Жилой дом построен в 1994 году.
Описание конструктивных элементов:
фундамент – ленточно-бутовый;
стены – кирпичные;
перекрытия – сборные ж/б;
крыша – шифер;
полы – дощатые;
отопление – центральное.
Фиический износ на 2006 год равен 10%. Применим поправки, то есть по состоянию на 2014 год износ будет составлять 16%.
Данные взяты из технического паспорта на жилой дом от 13 ноября 2006 года. (Приложение А).
Вывод: Функциональное назначение объекта недвижимости соответствует его текущему состоянию. Текущее состояние объекта - отличное.
Экспертиза местоположения.
Объект оценки находится в Республике Бурятия, Мухоршибирский район, с. Мухоршибирь, ул. 30 лет Победы, д. 15. Транспортная доступность хорошая. Дорожное покрытие – асфальтовое. Преимущественное окружение – жилые трехэтажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона: магазины, детский сад, аптека и т. д.
Вывод: такое местоположение определяет удачность расположения ОН.
Экономическая экспертиза.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.
На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Текущее использование оцениваемого объекта: жилая квартира.
Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.
Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. У нас объект используется как жилое, то есть никаких будущих доходов не прогнозируется. Поэтому, целесообразно от доходного подхода отказаться.
Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
При определении стоимости предпримем следующие шаги:
определим восстановительную стоимость;
определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;
определим стоимость объекта оценки.
Определим характеристики здания (табл. 1) из технического паспорта.
Таблица 1. Характеристики здания.
|
Наименование показателя |
Характеристика |
|
Квартира |
S=56.7 |
|
Этажность |
2 |
|
Стены |
Кирпичные |
|
Год постройки |
1914 |
|
Продолжение таблицы 1. |
|
|
Процент износа здания |
10% (по состоянию на 2006 год) |
|
Инженерные коммуникации |
Центральное отопление, электроосвещение, водопровод холодной и горячего водоснабжения |
Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 2 из технического паспорта.
Таблица 2. Описание конструктивных элементов дома.
|
Наименование конструктивного элемента |
Жилой дом |
|
Год постройки |
1994 |
|
Строительный объем |
136.08 куб. м. |
|
Фундамент |
Ленточный |
|
Стены |
Кирпичные |
|
Перекрытия |
Плиты железобетонные |
|
Крыша |
Шифер |
|
Полы |
Дощатые |
|
Инженерное обеспечение |
Центральное отопление, электроснабжение, водопровод холодной и горячего водоснабжения. |
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
В качестве аналога для объекта оценки возьмем двухэтажное кирпичное здание (УПВС №26, табл. 17), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.
В характеристике здания-аналога предусмотрены центральное отопление, водопровод холодной и горячей воды, канализация, телефон. . Согласно сборнику №26 УПВС поправки мы не принимаем. Следовательно, коэффициент на благоустройство равен 1.
Определение накопленного износа.
Физический износ – это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.
Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов, физический износ дома равен 16%.
Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.
Переход к ценам на дату оценки.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем – в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:
И 1969/1984 = 1,2
Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д.
И 1984/1991=1,53
К91-2014 = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г №037-077 г. Улан-Удэ).
Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2014 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:
К69-2014 = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03
Стоимость 1 куб.м. объекта–аналога в ценах 1969 года составляет 27.8 руб (УПВС №26).
Формула для определения восстановительной стоимости имеет следующий вид:
Сзд = С69 * К69-2014* ККЛИМ * Кблаг. * Пв * Vд.
где:
С69 - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
К69-2014- индекс пересчета стоимости строительства для Республики Бурятия в цены 2014 г.;
ККЛИМ - поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I– 1,09 (УПВС № 26);
Кблаг.- коэффициент на благоустройство – 1;
Пв – поправка на полезную высоту – 0,98;
Vд– общий строительный объем части жилого дома.
Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:
Сзд =27.8 * 140,03* 1,09 * 1 * 0,98 * 2634,24 = 10 954 027 руб.
Функциональный износ – уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым
В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта, можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет 0%.
Внешний износ – уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.
Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.
Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как туристический маршрут по Тугнуйской долине, а также дальнейшая разработка угольного разреза "Тугнуйское".
Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 3).
Таблица 3. Расчет стоимости затратным подходом.
|
Наименование показателя |
Размер износа |
Значение, руб. |
|
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости |
|
10 954 027 |
|
Накопленный физический износ |
16% |
1 752 644,32 |
|
Накопленный функциональный износ |
0% |
0 |
|
Накопленный внешний износ |
0% |
0 |
|
Итоговая стоимость объекта оценки |
|
9 201 382,68 |
Согласно ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
изучение рынка и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.
Основные характеристики вынесем в таблицу 4.
Таблица 4. Основные характеристики объектов-аналогов.
|
Характеристики |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
Назначение |
квартира |
квартира |
квартира |
дом |
|
Дата предложения |
Июнь 2014 г. |
Июнь 2014 г. |
Июнь 2014 г. |
Июнь 2014 г. |
|
Цена предложения, руб. |
оценка |
1 300 000 |
1 200 000 |
1 000 000 |
|
Общая площадь, кв. м. |
56,7 |
52,1 |
48 |
56 |
|
Цена 1 кв. м., руб. |
оценка |
24 952 |
25 000 |
17 857 |
|
Местоположение |
РБ, Мухоршибирский район, с. Мухоршибирь, ул. 30 лет Победы, д. 15 |
РБ. Мухоршибирский район, с. Мухоршибирь, ул. Медиков д. 16, кв. 12 |
РБ. Мухоршибирский район, с. Мухоршибирь, ул. 30 лет Победы, д.2 |
РБ. Мухоршибирский район, с. Новый Заган ул. Солнечная |
|
Материал стен |
Кирпич |
Брус |
Кирпич |
Брус |
|
Внутренняя отделка |
простая |
простая |
простая |
простая |
|
Источник информации |
- |
|
«Земля Мухоршибирская» № № 43-44 (9725) от 5 июня 2014 года |
«Земля Мухоршибирская» № № 43-44 (9725) от 5 июня 2014 года |
Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
Примененные корректировки приведем в таблице 5.
Таблица 5. Примененные корректировки.
|
Корректировка |
Аналог |
Поправка |
Обоснование корректировки |
|
Дата продажи |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись. |
|
Имущественные права |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись. |
|
Местоположение |
1 2 3 |
1,0 1,0 0,8 |
Объект аналог №3 расположен в 7 км, от объекта оценки, к нему применяем коэффициент в (-20%). |
|
Масштаб |
1 2 3 |
1,0 1,0 1,0 |
Объект оценки и объекты-аналоги не имеют значительных различий по данному параметру, поэтому поправки не применялись. |
|
Цена предложения |
1 2 3 |
0,8 0,8 0,8 |
Цены объектов-аналогов являются ценами предложения, которые обычно выше цен реальных сделок и, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено. На основании информации, полученной у риэлтеров, в зависимости от размера и стоимости объекта Продавец Покупателю при продаже может сделать среднюю скидку на 5–20 %. Нами принято среднее значение поправки (-20%) |
Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 6).
Таблица 6. Скорректированные цены объектов-аналогов.
|
Корректировка |
Единица измерения |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
Средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов до корректировки |
руб./м2 |
24 952 |
25 000 |
17 857 |
|
Поправка на дату продажи |
|
1 |
1 |
1 |
|
Поправка на имущественные права |
|
1 |
1 |
1 |
|
Поправка на местоположение |
|
1 |
1 |
0,8 |
|
Поправка на масштаб (площадь) |
|
1,
|
1,
|
1, |
|
Поправка на цену продажи |
|
0,8 |
0,8 |
0,8 |
|
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов с учетом поправок |
руб./м2 |
19 961,6 |
20 000 |
14 428,46 |
|
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки |
руб./м2 |
18 130,02 | ||
|
Общая площадь объекта |
м2 |
56,7 | ||
|
Итоговая стоимость объекта оценки |
руб. |
1 027 972,13 | ||
При оценки недвижимого имущества были применены затратный на восстановительную стоимость всего здания и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 7).
Таблица 7. Итоговое значение стоимости объекта оценки.
|
Наименование подхода |
Стоимость объекта |
|
Доходный |
- |
|
Затратный |
9 201 382,68 |
|
Сравнительный |
1 027 972,13 |
|
Итоговое значение стоимости |
1 027 972,13 |
Вывод: Рыночная стоимость ОН составила 1 027 972,13 рублей. Максимальный доход возможно получить по средствам реализации объекта, на усмотрение собственника.
Экологическая экспертиза.
Цель экологической экспертизы — обеспечить предупреждение вредных последствий хозяйственной деятельности для охраны окружающей среды, здоровья человека, экологической безопасности общества, задача — оценить степень экологического воздействия конкретного хозяйственного объекта на окружающую среду и здоровье человека.
Объект располагается в жилом многоквартирном доме, то есть он не представляет никакой опасности, обусловленной функционированием этого объекта. Уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой, поэтому результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.
Вывод: результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.
Управленческая экспертиза.
Управленческая экспертиза – деятельность эксперта, направленная на исследование объекта экспертизы с целью определения реального состояния объекта, причин такого состояния, а также ближайших и отдалённых перспектив изменений в состоянии этого объекта.
Объект эксплуатируется и располагается в жилом многоквартирном доме. Собственника устраивает такое использование объектом недвижимости.
Глава №3. Объект №2. Нежилое помещение – Фельдшерский -амбулаторный Пункт по адресу РБ, Мухоршибирский район, у. Усть-Алташа, ул. Новая. д. 2.
Правовая экспертиза.
Нежилое помещение ФАП расположенный по адресу, РБ, Мухоршибирский район, у. Усть-Алташа, ул. Новая. д. 2. Был введен в эксплуатацию в 2014г. Разрешение на ввод в эксплуатацию № RU04514309-1 от 10.01.2014 г. Находится в муниципальной собственности МО «Мухоршибирский район».
Кадастровый номер: 03:14:210111:35
Обременения права: Не зарегистрировано
Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2014 г. Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью.
Вывод: все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.
Техническая экспертиза.
Помещение расположено в у. Усть–Алташа этаже. Основным назначением является Фельдшерский акушерский пункт. Используется по назначению. Построен в 2013 году.
Описание конструктивных элементов:
фундамент –Монолитные железобетонные;
стены – «Сэндвич» с внутренним деревянным каркасом;
окна – стеклопакеты;
двери – филенчатые, стеклопакеты;
покрытия – «Сэндвич» панель с внутренним каркасом из ЛСТК.
кровля – Профиль МП-18Х1100А
наружная отделка – Профиль МП-18Х1100
имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.
Износ по состоянию на 2014 год равен 1,3%.
Вывод: ФАП пригоден для основного назначения и использования.
Экспертиза местоположения.
Объект оценки находится в РБ, Мухоршибирский район, у. Усть-Алташа, ул. Новая. д. 2 Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение – жилые одно-этажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры магазины, школа и т. д.
Вывод; все это определяет удачность расположения объекта недвижимости.
Экономическая экспертиза.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.
На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Текущее использование оцениваемого объекта: ФАП.
Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.
Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В данном случае, так какк это ФАП, то доходный подход здесь не уместен. Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
При определении стоимости предпримем следующие шаги:
определим восстановительную стоимость;
определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;
определим стоимость объекта оценки.
Определим характеристики здания (табл. 8) из технического паспорта.
Таблица 8. Характеристики здания.
|
Наименование показателя |
Характеристика |
|
Фельдшерско акушерский пункт |
S= 134.2 |
|
Этажность |
1 |
|
Стены |
Сэндвич анели |
|
Год постройки |
2014 |
|
Продолжение таблицы 1. |
|
|
Процент износа здания |
1.3% (по состоянию на 2014 год) |
|
Инженерные коммуникации |
Электроосвещение, водопровод холодного водоснабжения. |
Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 9 из технического паспорта.
Таблица 9. Описание конструктивных элементов дома.
|
Наименование конструктивного элемента |
ФАП |
|
Год постройки |
2013 |
|
Строительный объем |
442,86куб. м. |
|
Фундамент |
Ленточный |
|
Стены |
Сэндвич панели |
|
Перекрытия |
Деревянные |
|
Крыша |
Металло-черепица |
|
Полы |
Дощатые |
|
Инженерное обеспечение |
Электроснабжение, водопровод холодного водоснабжения. |
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
В качестве аналога для объекта оценки возьмем фельдшерские здравпункты (УПВС №26, табл. 82), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.
В характеристике здания-аналога не предусмотрены центральное отопление, водопровод горячей воды. Согласно сборнику №26 УПВС должны принять поправки. но в данном подразделе они не обозначены. Следовательно, коэффициент на благоустройство равен 1.
Определение накопленного износа.
Физический износ – это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.
Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов, физический износ дома равен 1,3%.
Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.
Переход к ценам на дату оценки.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем – в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:
И 1969/1984 = 1,2
Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д.
И 1984/1991=1,53
К91-2014 = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г №037-077 г. Улан-Удэ).
Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2014 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:
К69-2014 = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03
Стоимость 1 куб.м. объекта–аналога в ценах 1969 года составляет 22.8 руб (УПВС №26).
Формула для определения восстановительной стоимости имеет следующий вид:
Сзд = С69 * К69-2014* ККЛИМ * Кблаг. * Пв * Vд.
где:
С69 - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
К69-2014- индекс пересчета стоимости строительства для Республики Бурятия в цены 2014 г.;
ККЛИМ - поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I– 1,09 (УПВС № 26);
Кблаг.- коэффициент на благоустройство – 1;
Пв – поправка на полезную высоту – 0,98;
Vд– общий строительный объем части жилого дома.
Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:
Сзд =22.8 * 140,03* 1,09 * 1 * 0,98 * 2634,24 = 1 510 340,83 руб.
Функциональный износ – уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым
В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта, можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет 0%.
Внешний износ – уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.
Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.
Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как туристический маршрут по Тугнуйской долине, а также дальнейшая разработка угольного разреза "Тугнуйское".
Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 10).
Таблица 10. Расчет стоимости затратным подходом.
|
Наименование показателя |
Размер износа |
Значение, руб. |
|
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости |
|
1 510 340,83 |
|
Накопленный физический износ |
1.3% |
19 634,43 |
|
Накопленный функциональный износ |
0% |
0 |
|
Накопленный внешний износ |
0% |
0 |
|
Итоговая стоимость объекта оценки |
|
1 490 706,4 |
Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 11).
Таблица 11. Итоговое значение стоимости объекта оценки.
|
Наименование подхода |
Стоимость объекта |
|
Доходный |
- |
|
Затратный |
1 490 706,4 |
|
Сравнительный |
- |
|
Итоговое значение стоимости |
1 490 706,4 |
Вывод: Стоимость ОН была определена затратным подходом и составила 1 490 706,4 рублей.
Экологическая экспертиза.
Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» ФАП использует специальные контейнеры для утилизации отходов одноразового использования и бытовых отходов, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой.
Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.
Управленческая экспертиза.
Объект эксплуатируется с 2014 года. Здание возводилось для поставленной цели, а это организация в населенном пункте Фельдшерско-Акушерского пункта. Следовательно, можно сделать вывод о рациональном и эффективном варианте использовании недвижимости собственниками