Глава 4. Объект №3. Нежилое помещение

Правовая экспертиза.

Нежилое помещение – Гостинница КМХ расположенная по адресу: РБ, с. Мухорщибирь ул. 30 лет победы д. 28 сдается в аренду МУ "Комитет по УИ и МХ МО Мухоршибирский район" (свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.1999 г. 03-АА №421166) предпринимателю Болоневу С. А (договор аренды от 25 сентября 2004 года под номером № 3056). После чего произошло переустройство и перепланировка.

Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

Техническая экспертиза.

Помещение представляет собой кирпичное 3-этажное здание. Основным назначением является гостиница. Используется по назначению. Описание конструктивных элементов литера Б:

фундамент – бутовый ленточный;

стены –кирпичные;

перегородки – деревянные, гипсокартон;

перекрытие – деревянное отепленное;

кровля - волнистый лист асбестоцементный ;

полы –линолеум;

окна – ПВХ;

двери – простые;

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация центральное отопление.

Износ по состоянию на 2014 год равен 35%.

Данные взяты из технического паспорта гостиницу от 08 июня 2010 года.

Вывод, гостиница пригодна для основного назначения и использования.

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в Республике Бурятия, с. Мухоршибирь ул. 30 лет Победы. Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение – малоэтажные здания. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона как: магазины, школа, детский сад, аптека и т. д.

Вывод:отсюда следует, что ОН расоложен в отличном месте.

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

• быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: гостиница.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Точную копию на гостиницу не найти, поэтому целесообразно отказаться от затратного подхода.

Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Поэтому, применим доходный подход.

На данный объект имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, поэтому целесообразно применить доходный подход (метод прямой капитализации).

Метод прямой капитализации дохода – метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:

С_рын. = I/R

где С_рын. – стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I – годовой доход (чистый операционный доход ЧОД);

R – ставка (коэффициент) капитализации.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и недополученных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД): ПВД = S*Cа,

где S – общая площадь объекта оценки, кв.м.;

Са – арендная ставка за 1 кв.м., руб.

Далее рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - П,

где П – потери от недоиспользования и при сборе арендных платежей.

При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от недоиспользования и возможной неуплаты за аренду помещения на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 5% от потенциального валового дохода