Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.

Исходя из фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта, операционные расходы взяты на уровне 5% от потенциального валового дохода.

Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

В настоящем отчете для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).

Ставка капитализации должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсация за безрисковые, неликвидные активы,

• компенсация за риск,

• компенсация за низкую ликвидность,

• компенсация за инвестиционный менеджмент,

• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

В настоящем отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ к погашению 8.82% на 20.07.2014 г.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестпроекту. Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его местоположение и масштабы, риск инвестиций определен в размере 2,6%.

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению с ЦБ. Поправка на не ликвидность есть поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора (табл. 12).

Таблица 12. Компенсация за низкую ликвидность.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Безрисковая ставка (Rб)	%	8.82%
2	Период экспозиции (n)	месяцев	6
3	Итого, компенсация за низкую ликвидность:	%	4.41%

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Учитывая проведенный анализ деятельности собственника оцениваемой недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 2,5%.

Ставка возмещения (возврата) капитала – величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, которая основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость (табл. 13).

Таблица 13. Норма возврата.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого здания	лет	55
2	Норма возврата (фактор фонда возмещения)	%	0,0012%

Произведем расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (табл. 14).

Таблица 14. Расчет ставки капитализации.

№	Наименование рисков	Значение, %
1	Безрисковая ставка	8.82%
2	Компенсация за риск	2,60%
3	Компенсация за низкую ликвидность	4.41%
4	Компенсация за инвестиционный менеджмент	2,50%
5	Итого, норма дохода:	18.33%
6	Норма возврата	0,0012%
7	Итого, ставка капитализации для улучшений:	18.33%

В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды

Арендные ставки для нежилых помещений находятся в диапазоне от 500 руб. до 1 000 руб. Разброс арендных ставок зависит от множества факторов: расположение, этажность, удобство подъезда и парковки, качество отделки, площадь, наличие телефона и др. Самым значимым фактором является местоположение.

Для расчета ДВД (действительного валового дохода), мы приняли ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения подобного типа в размере 750 рублей.

Проведем расчет рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации доходов (табл. 15).

Таблица 15. Расчет рыночной стоимости объекта.

Наименование показателя	Значение	Аргументы
1. Потенциальный валовой доход	---	Количество	Арендная ставка за объект, руб./мес за кв.м.
Сдача в аренду объекта оценки, руб./год	41 610 000	354,6	750
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год	41 610 000	---	---
2. Действительный валовой доход		---	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы		Прогнозируемый процент от ПВД	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	2 080 500	5%	---
ИТОГО, потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	2 080 500	---	---
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год	39 529 500	---	---
3. Чистый операционный доход		---	---
Эксплуатационные расходы	2 080 500	5%	---
Налог на имущество, руб./год		---	---
Налог на землю, руб./год		---	---
ИТОГО, эксплуатационные расходы, руб./год	2 080 500	---	---
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год	37 449 000	---	---
4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта доходным подходом	---	---	---
Чистый операционный доход, руб./год	37 449 000
Ставка капитализации стоимости, %	18.33%
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, руб.	204 304 418,98

При оценки недвижимого имущества были применены доходный и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 16).

Таблица 16. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Наименование подхода	Стоимость объекта
Доходный	204 304 418,98
Затратный	-
Сравнительный
Итоговое значение стоимости	204 304 418,98

Экологическая экспертиза.

Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» мини-гостиница не является объектом экспертизы, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой.

Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.

Управленческая экспертиза.

Объект эксплуатируется с 2007 и 2012 годов в зависимости от литера. Здания новые, поэтому изначально они были построены под гостиницу. Следовательно, можно сделать вывод о рациональном и эффективном варианте использовании недвижимости собственниками.

Заключение.

В работе рассмотрена деятельность Бюджетного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентарзация – Республиканское бюро технической инвентаризации», а также были определены основные виды деятельности этого предприятия.

В процессе прохождения практики мною получено большое количество теоретических и практических навыков в области оценки и экспертизы недвижимости. Изучена и разобрана нормативно-методическая документация, связанная с управлением недвижимости. Детально изучен весь процесс оценки недвижимости от подачи заявления заказчиком до окончания работ.

Список использованных источников:

1. Методичка по второй производственной практике, Санжиева О.П., Гунажинова Ю.А., Имидеева И.В., ВСГУТУ, Улан-Удэ, 2008 г.

2. Постановление Правительства РБ от 19.09.2003 №294

3. ФСО №1

4. УПВС №26

5. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94

6. Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д

7. Газета «Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г.

8. ФЗ от 23.11.1995 №174 «Об экологической экспертизе»

9. Приказ от 25.06.2013 г. №037-077 г. Улан-Удэ

10. #M12291 9051553ВСН 53-86(р#S) Правила оценки физического износа жилых зданий Приказ Госстроя СССР #M12291 9051553от 24.12.1986 N 446

11. Ставки ГКО-ОФЗ#S

12. Земельный кодекс РФ

13. www.egov-buryatia.ru

14. www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp

Приложение №1.

Приложение №2.