Волков С.Н. Варламов А.А. Лойко П.Ф. Новые земельные отношения в Российской Федерации. М., 2006. 108 с

КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

	ки земельной доли или не заявит о намерении ее	вершения специальной регистрационной надписи
	приобрести, то только в этом случае продавец может	на договоре (п. 1 ст. 14 Федерального закона «О го
	в течение года продать свою долю третьему лицу по	сударственной регистрации прав на недвижимое
	цене не ниже указанной в заявлении цены;	имущество и сделок с ним»).
	д) если продавец в течение года не продал свою до	6. Став собственником купленной земельной доли
	лю третьему лицу по ранее заявленной цене или до	(земельных долей), гражданин или юридическое ли
	истечения года захочет продать свою долю по цене	цо приобрели права участника общей собственнос
	ниже ранее заявленной, то он обязан направить но	ти и могут совершать сделки либо могут выделить
	вое извещение в орган публичной власти (п. 2 ст. 12	земельную долю (доли) в натуре и стать собствен
	Федерального закона «Об обороте земель сельско	ником земельного участка.
	хозяйственного назначения»);	7. Ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель
	е) при продаже земельной доли с нарушением пре	сельскохозяйственного назначения» предоставляет
	имущественного права покупки орган публичной	право собственнику земельной доли по своему ус
	власти имеет право в течение года с момента госуда	мотрению требовать выдела земельного участка в
	рственной регистрации сделки требовать в судебном	счет земельной доли. При этом собственник земель
	порядке перевода на него прав и обязанностей поку	ной доли не связан обязательством представлять ка
	пателя (п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте	кие либо обоснования другим участникам общей
	земель сельскохозяйственного назначения»);	собственности о причинах, побудивших его это сде
	ж) договор купли продажи земельной доли заклю	лать, и сообщать им о способах последующего распо
	чается в письменной форме с соблюдением требова	ряжения своим земельным участком.
	ний ст. 549 и 550 Гражданского кодекса РФ и не тре	Выдел земельного участка в счет земельной доли
	бует обязательного нотариального удостоверения;	(земельных долей) — это переход части земельного
	з) договор купли продажи подлежит государ	участка, находящегося в общей собственности, в
	ственной регистрации в регистрационной палате.	собственность участника долевой собственности и
	4. Договор купли продажи регистрируется в ре	прекращение для этого участника права на земель
	гистрационной палате по месту расположения зе	ную долю (земельных долей).
	мельной доли (п. 1 ст. 17 Федерального закона «О	Выделенный земельный участок (новый сформи
	государственной регистрации прав на недвижимое	рованный земельный участок) подлежит государ
	имущество и сделок с ним»).	ственному кадастровому учету в соответствии с Фе
	Заявление о государственной регистрации пода	деральным законом «О государственном земельном
	ют все стороны сделки (договора), и государствен	кадастре» и государственной регистрации в соотве
	ная регистрация осуществляется в присутствии сто	тствии с Федерального закона «О государственной
	рон либо в присутствии одной стороны при условии	регистрации прав на недвижимое имущество и сде
	представления другой стороной нотариально заве	лок с ним».
	ренных доверенностей на осуществление сделки	При этом надо иметь в виду, что в соответствии с
	(п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государствен	п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель
	ной регистрации прав на недвижимое имущество и	сельскохозяйственного назначения» не допускается
	сделок с ним»).	образование новых земельных участков, размеры
	К заявлению прилагаются договор купли прода	которых меньше чем минимальные размеры земель
	жи, документы, удостоверяющие права продавца на	ных участков, установленные законом субъекта РФ.
	земельную долю и квитанция об оплате регистрации	Следовательно, предварительно необходимо при
	(п. 2–4 ст. 16 Федерального закона «О государствен	обрести такое количество земельных долей, которо
	ной регистрации прав на недвижимое имущество и	го бы хватило не нарушать установленный мини
	сделок с ним»).	мальный размер вновь образуемых земельных
	Дальнейшая процедура государственной регистрации	участков.
	изложена в п. 2 настоящей аналитической записки.	8. Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ выде
	5. Право собственности на земельную долю у по	лить долю можно по соглашению, достигнутому меж
	купателя возникает с момента государственной ре	ду всеми участниками общей собственности, а в слу
	гистрации договора купли продажи (п. 2 ст. 8 Граж	чае недостижения соглашения — в судебном порядке.
	данского кодекса РФ).	Ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель
	Проведенная государственная регистрация дого	сельскохозяйственного назначения» упростила этот
	вора удостоверяется регистратором в результате со	порядок при условии, что число участников долевой

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 51

КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

собственности на земли сельскохозяйственного наз	ветствует положениям пп. 4 и 9 п. 1 ст. 8 Гражданс
начения более пяти человек.	кого кодекса РФ, согласно которым гражданские
Участник долевой собственности может известить	права и обязанности возникают в результате приоб
остальных участников о своем намерении выделить	ретения имущества по основаниям, допускаемым
долю (доли) в письменной форме (как требует	законом, или вследствие событий, с которыми закон
ст. 252 Гражданского кодекса РФ) либо может опуб	или иной правовой акт связывает наступление граж
ликовать сообщение в средствах массовой информа	данско правовых последствий.
ции (СМИ), определенных субъектом РФ. Таким	Остается только доказать, что от участников до
СМИ является источник официального опублико	левой собственности не поступило возражений. В
вания нормативных правовых актов субъекта РФ	качестве доказательств регистрационная палата на
или органов местного самоуправления. В сообще	практике требует представления протокола обще
нии необходимо указать следующие данные о вы	го собрания участников долевой собственности
деляемом земельном участке:	(п. 10 совместного информационного письма Мос
а) предполагаемое (желаемое) местоположение;	ковской областной регистрационной палаты, Коми
б) площадь;	тета по земельным ресурсам и землеустройству по
в) качественные и экономические характеристи	Московской области, ФГУ «Земельная кадастровая
ки. Их можно получить в кадастровой палате или в	палата» по Московской области и Московской об
районном комитете по земельным ресурсам и земле	ластной нотариальной палаты от 25 июля 2003 г.
устройству после запроса сведений, содержащихся в	№ РП исх. 1313/2326 1/317 п/802/2 21), что про
документах земельного кадастра.	тиворечит настоящему Федеральному закону.
Если стоимость выделяемого земельного участка в	Таким образом, Федеральный закон предполагает,
расчете на единицу его площади превышает стои	что доказательством отсутствия возражений от
мость остающегося земельного участка в расчете на	участников долевой собственности о местонахожде
единицу его площади, то в сообщении указывается	нии выделяемого земельного участка является пись
также размер компенсации, возмещаемой осталь	менное подтверждение выделяющегося участника
ным участникам общей собственности лицом, выде	долевой собственности об отсутствии поступивших
ляемым свою земельную долю (земельные доли).	возражений.
Сообщение в СМИ опубликовывается за счет	10. Если поступит хотя бы одно возражение от
средств собственника выделяемой земельной доли	участников общей собственности, то спор о местопо
(земельных долей). Такое опубликование позволяет	ложении выделяемого земельного участка и размера
считать, что остальные участники общей собствен	компенсации разрешается с использованием согла
ности надлежащим образом извещены о предстоя	сительных процедур, прядок которых устанавлива
щем выделе земельного участка.	ется Правительством РФ (п. 2 ст. 13 Федерального
9. Если в течение месяца со дня опубликования со	закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
общения не поступит ни одного возражения (возра	назначения»), но до сих пор не установлен.
жения направляются заявителю и в районный комитет	В случае недостижения согласованного решения
по земельным ресурсам и землеустройству), то место	споры рассматриваются в суде.
положение выделяемого участка и размер предлагае	Можно также воспользоваться нормой ст. 14 Феде
мой компенсации считаются согласованными.	рального закона «Об обороте земель сельскохозяй
Можно подавать заявку в районный комитет по	ственного назначения» и собрать общее собрание, на
земельным ресурсам и землеустройству о проведе	котором будет принято решение о местонахождении
нии кадастрового учета земельного участка, форми	выделяемого земельного участка.
ровании земельного участка, проведении межевания	Для этого необходимо за месяц до собрания в
земель и удостоверении плана земельного участка	письменной форме под расписку уведомить участ
(см. пояснения по этому вопросу к п. 2 настоящей	ников общей собственности или сделать это в ре
аналитической записки).	зультате опубликования в СМИ сообщения о созы
По существу в рассматриваемом Федеральном за	ве собрания. Собрание считается правомочным,
коне говорится о возможности пассивного соглаше	если на нем присутствует не менее 20% участников
ния участников долевой собственности (по умол	общей собственности.
чанию) о разделе общей собственности и выделе	Решение принимается большинством — не менее
земельного участка в счет земельной доли. Это соот	2/3 голосов	от числа присутствующих. Протокол

52	Земельный вестник России № 1–2 · 2005

КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

собрания подписывается всеми присутствующими	рственную регистрацию прав на этот земельный
участниками общей собственности.	участок в регистрационной палате. Процедура го
11. После выделения земельного участка, поста	сударственной регистрации изложена в п. 2 настоя
новки его на государственный кадастровый учет, по	щей аналитической записки.
лучения выписки из государственного земельного	Права собственности на выделенный земельный
кадастра и удостоверения районным комитетом по	участок возникают с момента государственной реги
земельным ресурсам и землеустройству плана зе	страции земельного участка, прошедшего кадастро
мельного участка необходимо осуществить госуда	вый учет.

ИНФОРМАЦИЯ

18–21 октября 2005 г. в Российской академии государственной службы при Президенте РФ состоял ся практический консультационный семинар на тему: «Землеустроительные работы при инвентариза ции и межевании земель». Организаторы семинара — Роснедвижимость, Учебно научный центр «Зем ля» при Президенте РФ и Российская ассоциация частных землемеров.

На семинаре были рассмотрены следующие вопросы:

–нормативные документы по организации землеустроительных работ при инвентаризации и межева нии земель и их применение в практической работе (с учетом проводимой в стране административной ре формы и проекта федерального закона о формировании, государственном кадастровом учете, государ ственной кадастровой оценке объектов недвижимости);

–правовой режим различных категорий земель, перевод из одной категории в другую;

–методика и практика определения цены и составления смет на выполнение землеустроительных ра бот. Способы определения цены (соглашение сторон; расценки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами; цена, установленная на торгах);

–современные технологии проведения землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель. Автоматизированная обработка геодезических измерений и данных, полученных при инвентари зации и межевании земель;

–подготовка материалов и данных для кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки;

–технический учет и инвентаризация объектов градостроительной деятельности и аккредитация орга низаций, ее осуществляющих;

–законодательство о саморегулируемых организациях и его правоприменительная перспектива;

–арбитражно судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках

сземельными участками;

–обмен опытом работы на местах.

С докладами выступили представители Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, руководители и ведущие специалисты Федерального агентства кадастра объектов недвижи мости, ФГУП «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ, а также ведущие ученые и преподаватели по земель ному праву, землеустройству, земельному кадастру и их информационному обеспечению из учебных и на учных учреждений и организаций г. Москвы.

Во время проведения семинара специалисты российских и зарубежных компаний и фирм (ЗАО «Геост ройизыскания», НПП «Навгеоком», «Геосервисприбор», ЦПГ «Терра Спейс», ООО «Фирма Г.Ф.К.», Представительство компании THALES Navigation в г. Москве, GPScom и др.) ознакомили слушателей се минара с новейшими образцами современного геодезического оборудования и методами их практическо го использования.

После окончания семинара участники получили сертификат установленного образца о повышении ква лификации в объеме 40 учебных часов.

Информация с сайта http://www.kadastr.ru/news/refresher_courses/6471

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 53

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

Оценка баз данных Национальной земельной службы Швеции

А.П. Филиппова

Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем

54

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

Оценка баз данных Национальной земельной службы Швеции

Национальная земельная служба Швеции обратилась к компании «ПрайсуотерхаусКуперс» с просьбой выпол нить оценку баз данных, содержащих информацию о недвижимости. Работа по оценке баз данных проводилась двумя экспертами в течение полугода.

В данной статье изложены применяемая методика оценки и достигнутые результаты. Читатели, заинтересовав шиеся этим материалом, могут получить полную документацию по оценке в представительстве «Сведсервей» в Москве у г на Фредрика Зеттерквиста (тел.: [phone], e mail: [e-mail]).

	Исходные данные
	Формирование систематизированной географи	фическую информацию. Стоимость этой открытой
	ческой информации началось очень давно, но мно	информации очень высокая, но тем не менее сущест
	гие считают 1937 г. началом производства современ	вуют еще более широкие возможности ее примене
	ных карт. И все таки в начале 1980 г. Национальная	ния и тем самым увеличения пользы для общества.
	земельная служба Швеции вновь начала работу по	На основе этого Национальная земельная служба
	созданию карт Швеции, а также по оцифровке геог	Швеции планирует создать предпосылки и провес
	рафических данных. Эта работа продолжается и сей	ти подготовительную работу, чтобы обеспечить бо
	час, и в принципе, никогда не будет закончена, так	лее четкое место общественной информации с по
	как реальная жизнь все время изменяется. Однако в	мощью стандартизированной модели и метода
	2005 г. планируется завершить начатое в 1992 г.	оценки этой информации.
	крупное обновление информации. Так как исполь
		Базы данных Национальной
	зование географических данных расширяется во
	многих сферах и появляются новые области приме	земельной службы Швеции. Факты
	нения, можно предположить, что в будущем будут	Число объектов недвижимости . . 4 647 965
	установлены принципиально новые требования к	Сервитуты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 050 355
	географической информации.	Планы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 370
	Центральное бюро данных по недвижимости	Подключенные терминалы . . . . . . 30 тыс.
	(ЦБДН), которое в 1996 г. объединилось с Нацио	Транзакции/день . . . . . . . . . . . . . . . . 300 тыс.
	нальной земельной службой Швеции, начало созда	Гербовый сбор за 2000 г. . . . . . . . . . 4,7 млрд. крон
	вать базы данных в 1971 г., и в настоящее время они	Стоимость проданной
	включают все объекты недвижимости Швеции. Па	недвижимости за 2001 г. . . . . . . . . . 162 млрд. крон
	раллельно была создана система управления — под	Платежи за 2000 г. . . . . . . . . . . . . . . . 252 млн. крон
	держки и ведения информации этих баз данных.	Доступность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99,6%
	Во многих случаях возникает необходимость про
	вести оценку баз данных Национальной земельной	Задание — объем — определения —
	службы Швеции, содержащих информацию о недви	технологический процесс
	жимости и географическую информацию. Это необ
	ходимо, когда, например, обсуждается вопрос о зна	Общие сведения
	чимости достижений Национальной земельной	Задача заключалась в том, чтобы провести оцен
	службы Швеции, когда рассматривается вопрос о	ку географических баз данных и базы данных о
	финансировании и определении цен основных баз	недвижимости, которые по поручению парламента
	данных. Помимо того, более обычным делом стано	Национальная земельная служба Швеции создает,
	вится оценка других, не традиционных, средств	предоставляет клиентам и которыми управляет.
	предприятий или организаций, как, например, стои	Что касается географической информации, то пос
	мость «деловых связей (фирмы)» (goodwill), торго	ле оценки мнений, которые высказывались в течение
	вой марки или содержания информации баз данных	проведенных интервью, а также после завершенного
	так называемых нематериальных активов.	обсуждения было принято решение включить в оцен
	В течение многих лет Национальная земельная	ку расходы за 1980 г. Что же касается базы данных о
	служба Швеции формировала, использовала и пре	недвижимости, то были включены полностью расхо
	доставляла информацию о недвижимости и геогра	ды, начиная с момента создания базы в 1971 г. Расхо

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 55

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

ды по исследовательским работам, имевшие место до	К этим оценочным моделям присоединяется оцен
создания будущего ЦБДН, не были включены.	ка, учитывающая общественно экономические эф
Здесь можно подчеркнуть, что аккумулированные	фекты, т. е. общественное благосостояние.
непогашенные затраты едва ли отражают стоимость,	Ниже будет дано описание соответствующей мо
но если сравнить стоимость и аккумулированные	дели, и все модели будут представлены в точки зре
непогашенные затраты, то можно получить интерес	ния возможности их использования при оценке баз
ные результаты.	данных Национальной земельной службы Швеции.
Методы — технологический процесс	Оценка, исходя из общественно экономических
А. Интервью	эффектов (общественная польза)
Чтобы расширить восприятие, объем знаний и уви	При проведении общественно экономической
деть пользу географических баз данных и базы данных	оценки необходимо учитывать все виды влияния на
о недвижимости, были взяты интервью у 15 человек,	всех граждан. Оценка должна строиться на мнениях
работающих в трех отделах Национальной земельной	граждан о разных продуктах и услугах. Обществен
службы Швеции и занимающих разные должности.	но экономическая оценка начинается с попытки
Это были пользователи географической информа	идентифицировать все виды эффектов (выгод), за
ции и информации о недвижимости, и основной ак	тем эти эффекты определяются количественно. В
цент был сделан на те группы пользователей, которые	заключение эффекты оцениваются, и определяется
получают наибольшую пользу от информации.	их влияние на разных индивидуумов.
Также были проинтервьюированы люди, не рабо	Модель, которая используется при этом, называ
тающие в Национальной земельной службе Шве	ется моделью расчета затрат и результатов (cost
ции, но с большим опытом как в области построения	benefit calculation), в нее включены — что следует из
экономических моделей, так и в области оценки.	вышеизложенного — даже эффекты, несоответству
Б. Исследование литературы	ющие движению денежной наличности. В такой рас
В. Сбор данных	чет включены даже непрямые эффекты на другие
Данные о Национальной земельной службе Шве	части общества, независимо от того, государствен
ции и других заинтересованных лицах собирались	ный ли это сектор, предприятие или хозяйство. На
через Интернет в результате исследования годовых	практике расходы и доходы (выгоды), имеющие ры
отчетов и др. В ходе многочисленных личных ин	ночную стоимость, должны оцениваться в соответ
тервью была получена и исследована стоимость.	ствии с этой рыночной стоимостью при расчете зат
	рат и результатов. Эффекты, у которых отсутствует
Модели оценки	рыночная стоимость, например эффекты комфорта,
	должны оцениваться в соответствии с желанием за
Стоимость (ценность) капиталовложения основы	интересованных лиц получить эти эффекты или
вается на экономической выгоде, ожидаемой от дан	обойтись без них, т. е. желанием заплатить за них.
ного капиталовложения. Собственник получит эко	Такая модель дает наиболее правильную оценку баз
номическую выгоду как в результате текущей	данных Национальной земельной службы Швеции.
доходности (например дивидендов), так и/или бла
годаря изменению стоимости, которая может реали	Аккумулированные непогашенные затраты
зоваться при продаже.
Оценка всегда основывается на субъективном	База данных, содержащая информацию о недви
мнении. Самое важное при формировании мнения	жимости
об оценке — это открытое и исчерпывающее изложе	Определение базы данных информации о недви
ние тех предположений, на которых оценка основы	жимости включает в себя то, чем пользуется Нацио
вается. Цели оценки могут меняться, и обстановка, в	нальная земельная служба Швеции, т. е. все реест
которой проводится оценка, может иметь значение	ры, кроме реестра закладных, реестра квартир и
для результата оценки.	реестра совместного имущества.
При оценке нематериальных активов используют	Государственные органы, которые понесли расходы
ся в основном три модели:	при создании базы данных информации о недвижи
— оценка, основанная на расходах;	мости — это Центральное бюро данных о недвижимос
— оценка, основанная на рыночных показателях;	ти (ЦБДН),	Национальная земельная служба Швеции
— расчет экономической ценности (стоимости).	и Государственное судебное управление. Было решено

56	Земельный вестник России № 1–2 · 2005

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

	использовать расходы с 1971 г. и далее с одним исклю				и какое влияние имеют эти базы данных, или, други
	чением. Данные о расходах Национальной земельной				ми словами, какую выгоду приносит информация.
	службы Швеции имеются только с 1980 г.				Отдельно рассматриваются пользователи базы дан
	Общая сумма расходов на создание базы данных				ных о недвижимости и пользователи географичес
	составляет 987 млн. крон в номинальном выражении				ких баз данных. Те средства, которые Национальная
	(1495 млн. крон в денежной оценке 2002 г.). Админи				земельная служба Швеции получает за предоставле
	стративные расходы и расходы на ведение достигают				ние информации, покрывают только само предостав
	1496 млн. крон (1903 млн. крон). Общая сумма рас				ление и часть управленческих расходов, но никак не
	ходов составляет 2482 млн. крон (3398 млн. крон).				покрывают расходы на создание. В нескольких ин
	Государственные	субсидии		составили	тервью было высказано такое мнение, что бесплат
	1834 млн. крон (2667 млн. крон), а доходы —				ное предоставление информации стало бы «самой
	728 млн. крон (786 млн. крон).				лучшей сделкой» для государства. И это повлекло
					бы за собой расширение сферы использования ин
	Географические базы данных				формации и быстрое развитие областей применения
	К географическим базам данных относятся основ				информации. Тогда это бы было на пользу всего об
	ные географические данные (ОГД). Их первона				щества.
	чальный продукт — УСБД (ускоренное создание баз				Следующее деление, которое было сделано — это
	данных), высотные данные, аэрофотоснимки/орто				деление на группы, для которых была предпринята
	фото, топографические карты, карты дорог, карты				попытка оценить выгоду в денежном измерении, и
	горных районов, мелкомасштабные карты, AC				группы, для которых такая оценка вряд ли осущест
	ICAO аэрофотокарты, а также карты Швеции.				вима. Разумеется, можно определить эту выгоду в
	Национальная земельная служба Швеции понесла				денежном измерении и учесть ее в расчетах.
	определенные расходы на создание этих баз данных.
	Телия (Telia) профинансировала УСБД на сумму				Расчетный (дисконтный) процент
	25 млн. крон. На создание баз данных понадобилось				Исходя из рассуждений о том, что выгода, получа
	от двух (карта Швеции) до 12 лет (база высотных				емая позже, стоит меньше, чем выгода настоящего
	данных). Расходы на создание баз данных невозмож				времени, нужно будущую выгоду каким то образом
	но определить из официальных годовых отчетов, и				дисконтировать до текущей стоимости. Например, в
	только при помощи штата служащих Национальной				оценке капиталовложений используются коэффи
	земельной службы Швеции были получены цифры				циенты дисконтирования, и соответствующий ме
	из системы учета и предыдущих исследований, в том				тод был выбран для пересчета выгоды, получаемой
	числе KP 85 и последующих документов.				позже, относительно текущей стоимости. Высокий
	Общая сумма расходов на создание базы данных дос				расчетный процент означает, что выгода, получае
	тигает 1166 млн. крон за период 1980–2001 гг. (после				мая в далеком будущем, имеет маленькую или ми
	поправки на инфляцию — 1291 млн. крон) и на адми				нимальную важность и что выполнение вычислений
	нистративные нужды — 102 млн. крон (105 млн. крон).				на слишком длинный период времени не будет це
	Таким образом, общая сумма расходов составляет				лесообразным. В данном случае было выбрано 4%,
	1268 млн. крон (1396 млн. крон). Не было возможнос				но, разумеется, полезной практикой является вы
	ти отдельно показать расходы на ведение или доходы,				полнение анализа чувствительности с использова
	но можно сказать, что доходы отражаются аккумули				нием других коэффициентов дисконтирования.
	рованными непогашенными затратами.
	Расходы на создание опорной сети и геодезичес				Оборот наличности в будущем
	кие работы не включены в расчеты.				Как было сказано выше, Национальная земельная
					служба Швеции получает часть платежей за предостав
	Модель оценки				ление информации из баз данных и часть — за исполь
					зование информации в связи с продажей других услуг,
	Общие сведения				как, например, составление исполнительных дел по
	Основываясь на том, что было сказано выше о мо				землеустройству и консультационные услуги. Конеч
	делях оценки и о том, какой может быть модель для				но, можно лишь приблизительно подсчитать, каковы
	этой оценки, интересно определить, кто прямо или				будут эти поступления в будущем. Такая оценка осно
	косвенно пользуется базой данных		Национальной		вывается на исторических данных. Если принципы це
	земельной службы Швеции для своей		деятельности		нообразования на эти услуги изменятся или объем ис

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 57

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

пользования уменьшится или увеличится, то поступ	читанная для тех заинтересованных лиц, для которых
ления наличных денег тоже изменятся.	можно было подсчитать стоимость и размер субсидий.
Следовательно, отрицательная сумма нетто, ха	Установленный процент для целей оценки составляет
рактеризующая движение наличности, будет состав	4%, наиболее экономичный срок службы 20 лет.
лять ту сумму, которую должно компенсировать го
сударство.	Цена по сравнению с пользой для клиента/стои
Было сделано предположение о том, что государ	мостью
ственные субсидии на деятельность Национальной	На коммерческом предприятии через конкурен
земельной службы в будущем будут такого же объе	цию между разными участниками рынка цена по от
ма, как и в течение последних лет, а инфляция будет	ношению к клиенту должна отразить ту пользу, с по
держаться на уровне, установленном Центральным	мощью которой продукт/услуга		удовлетворяет
банком Швеции. Из 425 млн. крон, субсидии 2000 г.,	требования клиента. Несколько		предприятий
73,4 млн. крон были предназначены для работы с	поставляют тот же самый продукт или продукты с
информацией о недвижимости и 199 млн. крон для	тем же назначением, и в развитых отраслях теорети
работы с географической информацией.	чески выживают лишь те предприятия, которые мо
	гут предложить наивысшую пользу в соответствии с
Наиболее экономичный срок службы	ценой. Много предприятий делают очень точные
Период времени, на котором основываются вычисле	предварительные подсчеты и калькуляции издержек
ния, должен соответствовать наиболее экономичному	производства своих продуктов. Мы знаем, что сегод
сроку службы баз данных, т. е. тому времени, в течение	ня эти правила игры в некоторой степени игнориру
которого имеются экономические причины их исполь	ются, например, при агрессивном маркетинге, и та
зования. Здесь также можно сделать сравнение с оцен	кие современные явления как «снабжение товара
кой капиталовложений, при которой наиболее эконо	торговой маркой» (branding) приобретают все боль
мичный срок службы также зависит от технического	шее значение. Вычисленная себестоимость некото
развития этой сферы деятельности. Наиболее эконо	рых продуктов может составлять 50% затрат на мар
мичный срок службы создания, управления и ведения	кетинг.
баз данных Национальной земельной службы Швеции	Так как информация в базах данных Национальной
определяется в значительной степени техническим раз	земельной службы Швеции вряд ли может быть пре
витием, которое очень трудно предсказать. В настоящее	доставлена конкурирующими предприятиями, меха
время делаются попытки сбора основных данных с по	низмы, регулирующие цену многих других продук
мощью цифровых фотокамер, что было невозможно	тов, прекращают действовать. Можно говорить о
раньше. Все мы знаем, что мы испытали колоссальный	монопольном назначении цен, и все же Националь
технический прогресс в течение второй половины XX в.,	ная земельная служба Швеции не защищена никаким
и, скорее всего, это развитие будет ускоряться. Поэтому	особым законом или постановлением. Если кто ни
для вычислений был выбран соответственно короткий	будь захочет создать и предоставлять ту же информа
промежуток времени — 20 лет. При другой модели вы	цию, в принципе, ничто не сможет воспрепятствовать
числений можно было бы использовать другие наиболее	этому. Надзор за установлением цен выполняется Го
экономичные сроки службы информации, разработан	сударственным экономическим управлением, кото
ных правил, аппаратных и программных средств, где ин	рое утверждает цены на продукты Национальной зе
формация имеет продолжительный срок службы, меж	мельной службы Швеции. Несмотря на это, мы
ду тем как оборудование — возможно, только пять лет.	считаем, что цена некоторых продуктов Националь
Однако при разных вычислениях получаются не такие	ной земельной службы Швеции не соответствует по
уж разные результаты, учитывая примененный расчет	лучаемой заказчиком выгоде, некоторые услуги сто
ный процент для целей оценки (4%).	ят дешевле, чем ощущаемая выгода, а другие дороже.
Также была предпринята попытка оценить, в тече	Назначение цен на все услуги не основывается на об
ние какого времени принятые решения, основанные	щем предварительном подсчете и не отражает общую
на географической информации, имеют силу. Такой	цену производства продуктов.
период времени мог бы в среднем составлять 20 лет.
	Точность
Резюме относительно модели вычисления	При создании модели такого рода и при оценке,
Вычисления основываются на модели расчета затрат и	прежде всего,	выгоды, получаемой идентифициро
результатов, в которую включена годовая выгода, подс	ванными	заинтересованными лицами от информа

58	Земельный вестник России № 1–2 · 2005

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

ции из баз данных, важно понимать, что точность высчитанного результата будет ограниченной. Если номинальная стоимость для важного заинтересо ванного лица существенно отличается от ожидае мой, и наиболее экономичный срок жизни, кроме то го, дольше или короче, то это существенно повлияет на подсчитанную стоимость.

Если нужно найти наименьшую стоимость, приня тую заинтересованными лицами для каждого входя щего в модель понятия, то, по всей вероятности, можно обозначить результат, вычисленный с той отправной точки, где самая низкая стоимость соот ветствует базе данных.

Оценка

Географическая информация

В приведенной ниже схеме представлены те заин тересованные лица или их группы, которые исполь зуют географическую информацию в своей деятель ности (рисунок 1, таблица 1).

Оценка географических баз данных

Исходя из вышеизложенных данных о модели рас чета текущей стоимости, чистая дисконтированная

стоимость географических баз данных составляет 40–55 млрд. крон. В случаях, где данные указаны в интервале, использовалась наименьшая стоимость.

Информация о недвижимости

Общеизвестно, что Реестр недвижимости в Шве ции содержит достоверные данные, и это гарантиру ется государством. Поэтому, в принципе, все сделки с недвижимостью могут осуществляться в течение короткого времени, и как покупатели, так и продав цы могут чувствовать себя в безопасности. В неко торых других странах ситуация совсем другая, и это относится не только к наименее развитым странам. Во многих случаях приходится приглашать землеу строителя и даже юрисконсульта для очень простой сделки. Сомнения могут возникать относительно собственника, площади объекта недвижимости, сер витута, имеющихся закладных и т. д.

В приведенной ниже схеме представлены те заин тересованные лица или их группы, которые исполь зуют информацию о недвижимости в своей деятель ности (рисунок 2, таблица 2).

Общество (граждане) может чувствовать себя в безопасности при смене собственника недвижимос ти, но такую выгоду невозможно измерить.

Рис. 1. Заинтересованные лица, пользователи географических баз данных

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 59

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

			Таблица 1
	Оценка выгоды от географических баз данных
	Заинтересованная сторона	Объем деятельности,	Полезный ежегодный
		млн. крон	эффект, млн. крон (%)
	Вооруженные силы	46 165	60 (0,1)
	Областные администрации	90	20 (20)
	Государственное управление по сельскому хозяйству	—	—
	Муниципалитеты	3850	110–190 (3–5)
	Государственное дорожное управление	13 610	50–100 (0,5–1)
	Государственное управление железных дорог	7307	40–80 (0,5–1)
	ГИС предприятия	1000	200 (20)
	Транспорт	54 767	1500–2000 (2–4)
	Туризм	54 350	30 (0,05)
	Центральное статистическое бюро Швеции	724	5–10 (0,6–1,3)
	Строительные промышленные компании	80 683	150 (0,2)
	Представители телефонных сетей	36 919	500 (1,5)
	Сельское хозяйство	11 635	20–50 (0,1–0,4)
	Лесное хозяйство	21 498	200–400 (1–2)
	Энергетические предприятия	35 168	100–200 (0,3–0,6)
	Общественность	350	35 (10)
	Всего	—	3020–4040

Оценка баз данных по недвижимости

Исходя из вышеизложенных данных о модели рас чета текущей стоимости, чистая дисконтированная стоимость географических баз данных составляет 12–17 млрд. крон.

Содержание и обновление модели — анализ чувствительности

Обновление

Для ведения предложенной модели необходимо обновлять модель соответствующей базы данных пользователя. Для этого определяют, существуют ли те же заинтересованные лица (пользователи), изме нился ли объем их деятельности, если предполо жить, что степень влияния осталась такой же. В за висимости от разных обстоятельств могут появиться новые или исчезнуть старые пользовате ли, и влияние на выполняемую ими деятельность изменяется время от времени.

Анализ чувствительности

Учитывая то, что оценка основывается на несколь ких вышеизложенных предположениях, с помощью модели довольно просто изменить входящие значе ния. Если изменить степень влияния или доба

вить/убрать какого либо пользователя, то стои мость изменится.

Выводы

Расчеты, приведенные в данном документе, следу ет рассматривать с учетом того, что некоторые пред положения являются субъективными, и у читателя должно сложиться свое мнение. Задача не ставилась таким образом, чтобы сделать точный расчет, так как это невозможно.

Модель оценки, которая дает самую правильную стоимость баз данных Национальной земельной службы Швеции, — это модель, принимающая во внимание общественно экономические эффекты.

Общая стоимость географических баз данных составляет 40–55 млрд. крон. Государство выделило средства на создание географических баз данных с номиналом 1269 млн. крон.

Общая стоимость баз данных о недвижимости сос тавляет 12–17 млрд. крон. Государство выделило средства для создания баз данных о недвижимости с номиналом 1827 млн. крон.

Включение данных о стоимости в бухгалтерский баланс Национальной земельной службы Швеции невозможно и несовместимо с практикой отчетов.

60	Земельный вестник России № 1–2 · 2005