06.02. (2 лекция)

Понятие недвижимости. Формы проявления. Основные признаки.

В соответствии с ГК РФ в состав недвижимости включают:

Отдельные объекты (статья 130)	Имущественные комплексы (ст 132)
1.Земельные участки 2.Объекты, прочно связанные с землей (здания, сооружения и тд) 3.Участки недр, залежи ПИ 4.Объекты, приравненные к недвижимости и подлежащие обязательной гос регистрации (воздушные морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)	Предприятия как имущественный комплекс вцелом В тч. Земельные участки, здания, сооружения Инвентарь оборудования Запасы продукции Требования и долги Право на обозначение Лицензии и патенты Гудвилл

Недвижимость это – земельные участки и прочные закрепленные на них объекты, перемещение которых невозможно без нанесения ущерба функциональному назначению.

Объекты, приравненные к недвижимости и предприятия включены в состав недвижимости вследствие привязки в неподвижной системе юр адресов и координат.

Наличие движимых объектов в составе недвижимости приводит к стиранию физической грани между двумя видами имущества, поэтому на практике вводится понятие недвижимая собственность.

Недвижимая собственность = объект недвижимости + пакет прав и обременений.

В теории и практике различают проявления недвижимости не только как материального объекта, но и как объекта экономико-правовых и соц отношений.

Формы проявления:

Физические объект: 1.Местоположение 2.Площади и границы 3.Материал 4.Типы почвы	Объект эк отношений: 1.Объект инвестирования 2.Полезная доходность 3.Издержки содержания 4.Ликвидность 5.Капитал в вещной форме.
Объект юридических отношений: 1.Право собственности 2.Вещные права (аренда,, право хоз ведения,, сервитут (ограниченное право пользования чужим земельным участком)	Объект социальных отношений: 1.Земля является невосполнимым природным ресурсом, это место обитания людей, пространственный базис для размещения других объектов недвижимости. 2.Фундаментальность 3.Престижность владения

Всем объектам недвижимости свойственно:

1. Сущностные признаки, позволяющие отличить недвижимость от других видов имущества.

2. Видовые признаки, характер особенности объектов внутри одной группы.

Наименование признака	Содержание признака
Степень подвижности	Абсолютно неподвижны и не перемещ в пространстве
Форма функционирования	- стоимостная - материально-вещественная
Связь с землей	Прочная физ и юр
Длительность кругооборота (долговечность)	Для земли при правильном использовании бесконечно, для других объектов – длительное использование.
Состояние потребительской формы в процессе эксплуатации	Сохраняется при условии осуществление процессов простого воспроизводства (текущий ремонт)
Технический и технологич характеристики	Определ конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости

Право собственности на недвижимость.

Собственность – отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях в процессе производства, распределения, потребления и обмена различных благ.

Между собственниками объектов и лицами не собственниками могут возникать противоречия, поэтому законом устанавливаются ограничения прав собственности.

Опс:

1. Принудительные

   1. В общественных интересах

   2. В частных интересах

2. добровольные

Принудительные (по закону) – ограничения прав устанавливаемые в общественных интересах.

1. Временное ограничение (лицензирование и целевое использование с-х земель)

2. Постоянное ограничение (строительные и экологические нормы, зонирование земель)

3. Национализация имущества

4. Реквизиция объекта

5. Ограничение прав пользования памятниками, историей культуры, охранными зонами.

6. Сервитут. М устанавливаться так же в частных интересах

Ограничение прав устанавливаемые добровольно:

• Одностороннее волеизъявление,

• По договору (аренды, ипотеки, доверительного управления, сервитута)

Субъекты права собственности.

1. РФ, субъекты РФ в лице органов гос власти.

2. Города, районы ,населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. граждане РФ, объединения людей, иностранные граждане

3. юр лица, коммерческие,некомерческие, в том числе иностранные

Объекты права собственности:

1. Материальные объекты.

2. Вещные права (по правовой природе вещные права абсолютны, то есть для их реализации не требуется вмешательство третьих лиц; при смене собственника вещные права лиц не собственников не прекращаются)

3. Ограничение прав собственности

Понятие стоимости, цели, оценки.

В общем смысле понятие стоимости делиться на 2 категории:

Меновая стоимость – отражает полезность объекта с точки зрения типичного субъекта рынка (вариант наиболее эффективного использования) -рыночная стоимость -Залоговая стоимость -страховая стоимость -ликвидационная стоимость

Потребительная (стоимость в потреблении) – отражает полезность объектов с точки зрения конкретного пользователя (вариант текущего использования) -первоначальнкя стоимость имущества: Кадастровая стоимость (если речь идет об участках) Остаточная стоимость Инвестиционная стоимость

Виды стоимости, подлежащие оцениванию определены законодательством РФ (об оценочной деятельности в РФ 135- ФЗ, федеральный стандарт и оценки, ФСО №1,2,3)

1. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект мб отчужден на открытом рынке.

Ограничения:

-отсутствие принуждения к совершению сделки,

-покупатель и продавец хорошо осведомлены о предмете сделки,

-вознаграждение за объект выражено в денежной форме

- срок экспозиции объекта достаточен для привлечения максимального числа потенциальных покупателей.

2. Ликвидационная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект мб отчужден на открытом рынке, в случае, если срок экспозиции объекта меньше, чем типичный для аналогичных объектов.

3. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, рассчитанная с использованием элементов массовой оценки, утвержденная законодательно.

4. Инвестиционная стоимость – стоимость рассчитанная по предоставленной заказчиком информации о характере использования объектов и результатов этого использования.

Д.з. через практику: фз 135 фз, найти абзац :случаи обязательной оценки, федеральные стандарты оценки, посмотреть полные определения для всех стоимостей)

08.02. практика В ТЕТРАДИ

Временная оценка денежных потоков.

прямые	обратные
Сложный % FV	PV
PMT	PVA
FVA	PMT

13.02.

Цели оценки:

1. При совершении операции купли-продажи сдачи в аренду

2. При перераспределении имущественных долей хозяйствующих субъектов

3. При дополнительной эмиссии акций

4. При переоценке основных средств предприятия

5. При кредитовании под залог недвижимости

6. При исчислении налогооблагаемой базы по налогу на имущество

7. При страховании объектов недвижимости

8. При ликвидации объектов недвижимости

9. При исполнении прав наследования, решении суда

10. При других операциях связанных с реализацией имущественных прав на недвижимость

Методология оценки.

Принципы.

1. Представления собственника: принцип замещения

• Затратный подход

2. Принципы связанные с эксплуатацией объекта: предельной продуктивности

• Доходный подход

3. Принципы обусловленные влиянием рыночной среды: принцип конкуренции

• Сравнительный подход

Затратный подход (ЗП) к оценке стоимости.

ЗП – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат на создание либо точной копии объекта (стоимость воспроизводства), либо объекта аналогичного по полезности (стоимость замещения).

При расчете стоимости в рамках данного подхода учитывается устаревание объекта, то есть потеря стоимости, вызванная различными факторами.

Этапы оценки:

1. определение рыночной стоимости прав землепользования Vзу

2. определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения Vзам/вос

3. определение величины накопленного устаревания Нуст

Устаревание:

1. физическое – естественное старение, повреждение конструктивных элементов, вызванных условиями эксплуатации

2. функциональное – отсутствие какого-либо элемента, наличие элемента требующее замены или реконструкции, наличие излишних элементов

3. внешнее (экономическое) – состояние окружающей среды, удаленность, законодательное ограничение

Все вместе они формируют накопленное устаревание.

Устаревание может быть устранимым и не устранимым. Под устранимостью понимается нефизическая осуществимость, а экономическая целесообразность. В случае если затраты на устранение устаревания меньше прироста стоимости устаревание считается устранимым. В противном случае неустранимым.

Внешнее устаревание всегда неустранимо.

4. Определение затрат на создание объекта с учетом накопленного устаревания (остаточная стоимость) Vост=Vзам-Нуст

5. Определение величины предпринимательской прибыли (ПрП)

6. Определение рыночной стоимости объекта Vзп=Vзу+Vост(1+ПрП)

Методы затратного подхода.

7. Метод капитализации затрат.

зу

стр до

8. Метод компенсации затрат. Наоборот. Из настоящего в будущее.

2. Доходный подход - это совокупность методов оценки, основанная на определении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации объекта. В рамках ДП определяются:

• потенциальный валовой доход (ПВД)

• действительный валовой доход

• чистый операционный доход

• Ставка дисконтирования i

• Стоимость реверсии