20.02.13 Лекция

Прогнозирование чистого операционного дохода.

1. Прогнозируется потенциальный валовой доход. Это годовая величина дохода от основного вида деятельности при стопроцентной загрузке. (сдача в аренду) при определении ПВД следует различать различные условия назначения рыночных ставок аренды.

• «Чистая» аренда – в состав платежа не включаются коммунальные затраты

• «Полная» аренда – в состав платежа вкл все коммунальные затраты

• «Выделенная» аренда – в состав платежа вкл отдельные коммунальные затраты

2. (ДВД) действительный валовой доход это потенциальный валовой доход скорректированный на величину потерь. (потери от недозагрузки, при сборе аренды платы)

3. Операционные расходы (ОР)

К постоянным расходам относят налог на имущество, платежи за права землепользования, страхование недвижимости.

К переменным расходам относят коммунальные платежи.

4. Чистый операционный доход=ДВД-ОР

В рамках доходного подхода применяют 2 метода:

1. Метод прямой капитализации применяется в случае, когда доходы от эксплуатации недвижимости стабильны, либо темпы роста постоянны.

2. Метод дисконтирования денежных потоков

R доходность=доход:средства=(чод):V

Расчет коэффициента капитализации:

1. Определения по расчетным моделям. Приобретая недвижимость собственник стремится:

• Получить доход (i)

• Вернуть вложенные средства (возмещение)

R=i-∆SFF

∆SFF=(FV-PV):PV

Определение ставки дисконтирования.

На практике при определении данной ставки используется метод кумулятивного построения в соответствии с которым ставка дисконтирования это без рисковая ставка доходности плюс сумма всех рисков.

i=Rбезриск+∑Rn

Rбезрисковый – минимальный гарантированный доход с максимальным риском (для юр лиц доходность по гос ценным бумагам, либо по вкладам и депозитам банков)

риск низкой ликвидности - это риск неполучения дохода при принятии решения о продаже объекта

Региональный риск – это риск инвестирования средств в объекты расположенные в определенном регионе. Для его расчета часто используют индексы инвестиционной риска регионов (РАЭКСПЕРТ)

R региона=(Ирег:Ибаз – 1)*Rбезр

R не систематический это риск потери дохода вследствие чрезвычайных ситуаций, чаще определяется на основании ставок страхования имущества.

R систематический рассматривается как риск законодательного регулирования, учитывается в составе регионального риска.

SFF – норма размещения.

1. метод ринга. Прямолинейный возврат капитала. SFF=1:n, n – срок экономической жизни объекта.

2. Метод хоскольда. Возврат капитала по безрисковой ставке доходности. SFF=PMT(n,Rб)

3. Метод инвуда. Это возмещение капитала по той же ставке, что и ставка доходности инвестиции. SFF= PMT(n,i)

Метод рыночной экстракции.

V=ЧОД:R, R=ЧОД:V

Объект аналог	1	2	3
V	V1	V2	V3
Vаренда	Vаренда1	Vаренда2	Vаренда3
S	S1	S2	S3
ПВД	ПВД1	ПВД2	ПВД3
ЧОД	(1-А1)(1-А2)
R	R1	R2	R3
R	∑Rn:n

А1- недозагрузка

А2 – доля операционных расходов в потенциальном валовом доходе

ПВД(1-А1)(1-А2)

R=(∑ПВДn:Vn(1-a1)(1-a2)):n

Метод дисконтирования денежных потоков

Используется, когда доход от эксплуатации недвижимости нестабилен. Причиной нестабильности явл затраты на реконструкцию объектов.

Этапы оценки:

1. Выбор длительности прогнозного периода

2. Прогнозирование рыночных ставок аренды по периодам

3. Прогнозирование потерь и расходов

4. Определение чистого операционного дохода (чод) в течении прогноза.

5. Расчет ставки дисконтирования

6. Определение текущей стоимости будущих чод

7. Расчет остаточной стоимости объекта (стоимости в пост прогнозный период)

8. Приведение остаточной стоимости на дату оценки

9. V дп= ∑ ….

Ипотечный инвестиционный анализ.

Ипотечный кредит это кредит выдаваемый на длительный срок под залог недвижимости. Особенности ипотечного кредита:

1. Совмещение объекта залога и объекта кредитования

2. Для целей кредитования недвижимость как товар имеет ряд специфических свойств

• При правильной эксплуатации недвижимость не подлежит порче, сохраняет свои потребительские качества

• Рынок недвижимости локализован (эксплуатация объекта возможна только на месте его приобретения)

• Рост цен на недвижимость, практически всегда позволяет компенсировать инфляционные процессы

• Недвижимость как правило застрахована, следовательно в течении срока кредитования может контролироваться кредитором

Положительные стороны для заемщика:

• Возможность приобретения объекта при недостаточности собственных средств

• Задолженность по кредиту, возможно погашать из дохода, который приносит кредитуемый объект

• При достаточности собственного капитала, привлечение заемных средств позволит направить высвобождающиеся собственные средства в другие инвестиционные проекты

• Для кредитора важным является гарантия исполнения обязательств заемщиком, которая обеспечивается государственной регистрацией сделки

В зависимости от постоянства процентной ставки и периодичности выплат ипотечные кредиты бывают след видов:

1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают выплату всей или большей части задолженности в конце срока кредитования

• В начале срока кредитования уплачиваются только проценты, в конце шаровый платеж

• В начале срока уплачивается небольшая часть задолженности, в конце шаровый платеж

2. Кредиты с переменной процентной ставкой

• Изменение процентной ставки в зависимости от рыночных условий – переговорная ставка (в договоре должны быть указаны максимальные и минимальные границы изменения)

• Пересмотр процентной ставки через определенные промежутки времени – ролловер

• Кредиты с равномерным погашением: самоамортизирующийся кредит

• Равномерное погашение основной суммы долга с начислением процента на остаток

Кредиты с участием – предполагают дополнит участие кредитора в текущих доходах заемщика

1. Кредитору дополнительно выплачивается процент с дохода который приносит кредитуемый объект

2. Кредитору выплачивается заранее оговоренная сумма

Особые условия кредитования:

1. При нарушении заемщиком условий договора взыскание может быть обращено только на залоговое имущество

2. Право досрочного требования погашения кредита – в договоре устанавливается определенная дата, по наступлению которой требования к погашению кредита, если не требуют погашения, то установление новой даты, пересмотр процентной ставки.

3. Принцип субординации – имущество приобретенное с участием заемных средств возможно использовать в другом инвестиционном проекте, также предполагающем привлечение ипотечного кредита. В этом случае приоритет первого кредита снижается.

4. При привлечении заемных средств для финансирования недвижимости возникает необходимость оценки эффективности данного процесса.для этого разработанна группа показателей.

1. Ипотечная постоянная – отражает долю расходов по обсуживанию долга в сумме ипотечного кредита. ИП=РОДr:ИК

Ипотечная постоянная расчитывается только для самоамортизирующихся кредитов. Величину ипотечной постоянной можно рассчитать без использования стоимостных показателей.

РОДт=ИК*ИП

S взн=Sкр*PMT(n,i)

ИП=РМТ(n, i)

ИП больше I кр, кредит погаш равномерными платежами

ИП = I кр погаш шаровым платежом

ИП меньше I кр – кредит погасить невозможно

2. Финансовый леверидж – доход от эксплуатации заложенного объекта должен обеспечивать требуемую норму доходности для инвестора и своевременное погашение кредиторской задолженности.

ЧОД=доход инвестора+доход кредитора

Чод= ДП+РОД+

Для оценки финансового левериджа сравниваются 2 показателя. Уровень доходности объекта в целом и уровень доходности вложенности собственных средств.

R=доход: средства

3. Коэффициент ипотечной задолженности, показывает долю недвижимости финансируемую за счет заемных средств.

Пример.

Ставка доходности недвижимости 15%, коэффициент ипотечной задолженности 70%, привлекается кредит на 20 лет под 10% годовых, в течении срока кредитования уплачиваются только проценты. В конце шаровый платеж. Оценить эффективность привлечения заемных средств.

доли	R	R взв
Объект единый, 100%	15%	0,15
Ик 70%	10%	0,07

R ск = ДП:СК=(ЧОД- РОД т) : (V- ик)= (0,15-0,07):( 1-0,7) = 26, 7% финансовый леверидж положит, совершение сделки эффективно

18.02.13 практика

Условия.

1. При ренте с ежегодными выплатами 3750 д.е. и процентной ставкой 12% единовременно было уплачено 26250 ден. Единиц. В течении какого количества лет следует разрешить пользоваться такой арендой?

PVA=S*3750=26250

S=7

По табл определили фактор S не более 16 лет.

2. кредит в размере 4000 ден. Ед. выдан на 4 года под 12% годовых. Составить план формирования фонда погашения, используя след методы: прямолинейный рекапитализации; рекапитализация по ставке доходности инвестиции; рекапитализация по без рисковый ставке доходности, Rбезрисковая=9%

R=i+фонд возмещения

1. Метод ринга R=i+1:n

2. Метод Инвуд R=i+SFF(n;i)

SFF=PMT(n;i)

Используя метод инвуда рассчитываются ежепериодные выплаты по самоомортизирующимся кредитам

3. R=i+SFF(n,Rб)

(R)Доходность=доход:средства; доход:V

1. R=12%+1:4=37%

2. PMT(4;12%)=0,21

21%+12%=33%

4. PMT(4;9%)=0,22

22+9=34%

Задача. Самоамортизурующийся кредит в размере 900 ден. Единиц выдан на 30 лет, под 12% годовых с ежемесячными выплатами, определить годовые расходы заемщика по обслуживанию кредита и остаток задолженности через 10 лет.

PMT(30,12%)=0,01029

Годовой расход=0,01029*12*900=111,132

PVA(20,12%)=90,82

90,82*9,26=841

Затратный подход.

Vзп=Vзу+Vвсп-Нуст

Метод срока жизни Нуст=ЭВ:СФЖ, ЭВ-эффективный возраст, СФЖ – срок физической жизни, накопленное устаревание

1. Срок физической жизни здания 120 лет. Рыночная стоимость единого объекта 75000д.е. стоимость земельного участка в составе объекта 17000д.е. затраты на воспроизводство 74000д.е. определить эффективный возраст улучшения.

Эв=Нуст*СФЖ

75=17+74(1-Нуст%)

74(1-Нуст)=58

Нуст=22%

120*22%=26 лет возраст улучшения

2. Рыночная стоимость объекта 90000 ден. Ед. эффективный возраст улучшения 35 лет. Стоимость зем участка 21 000, затраты на воспроизводство (замещение) 90 000. Определить срок экономической жизни здания.

СФЖ=ЭВ:Нуст=152г

Нуст=23%

3. Определить величину затрат на воспроизводство объекта если эффективный возраст улучшения 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, рыночная стоимость объекта 200000д.е. стоимость земельного участка 15000д.е.

200000-15000=185000д.е.=нуст

50:100=0,5=50%

185000:0,5=370000д.е.

27.02.13

Ставка доходности недвижимости Rн = 15%

Кредит самоамортизирующийся под 12% годовых на 20 лет. Коэф ипотечн задолжен 70%. Оценить эффективность привлечения заемных средств.

доли	Ставка доходности	Ставка доходности взвешенная
Недв 100%	0.15	0.15
ИК 70%	0.132	0.0924

R=род/ик следоват ип=рмт(20,12%)*12=0.132

Rск=(ЧОД-РОД)/(V-ИК)=(0.5-0.0924)/(1-0.7)=0.192

Rн<Rcк эффективно

При оценке недвижимости в рамках доходного подхода выбранный метод оценки и вид прогнозируемого денежного потока.

1 метод – прямой капитализации

2 метод – метод дисконтир ден потоков

Прямой капитализации	Метод дисконтир доходов
Информация о рыночных ставках аренды при прогнозировании пвд Используется текущий уровень ставок аренды (берется реальный ден поток) Метод расчета коэф капитализации 1)метод рыночной экстракции R=чод/v для реального денежного потока 2)по расчетным моделям R=i-∆SFF для номинального денежного потока	При определении прогнозного ЧОД закладывается изменение ставок аренда в течен прогноза (номинальный денежный поток) Ставка дисконтирования – номинальный показатель R(расч м) – номинальный показатель

V=чод/R

V=∑(чод/ (1+i)^n)

Для перевода номин денежного поток в реальный и наоборот используется формула Фишера

Rpеальн=(Rном-I)\(1+I)

I – уровень инфляции

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Основан на сопоставлен цен на аналогичные объекты. Объект аналог – объект, схожий с объектом оценки по качественным и количественным показателям. В рамках сравнит похода использ след методы:

1 метод – метод моделирования рыночного ценообразования. Используется при проведении оценки большого кол-ва однотипных объектов. Минусом метода является его трудоемкость, поскольку для составления модели ценообразования необходимо анализировать большой объем рыночной информации, который требует периодической актуализации (освежение информации).

График…

При определении набора факторов, оказыв влияние на стоимость следует проанализировать факторы, оказывающие взаимное влияние. Из таких факторов необходимо выбрать 1, оказывающ наиб влияние.

2 метод - Метод сравнения продаж или метод сделок

3 метод – метод анализа иерархии

Метод сравнения продаж или метод сделок.

Этапы оценки методов сравнения продаж:

1. Выбор объектов аналогов (учитывается функциональное назначение, один ценовой диапазон, по возможности сопоставимое местоположение)

2. Сбор инормации о цене продажи данных объектов (в случае отсутствия в открытых источниках инф о цене продажи используют инф о цене предложения к продаже, предварит скорректировав ее на величину скидки на торг)

3. Выбор единиц сравнения.(рубли за м² , руб/сот, руб/га)

4. Выбор элементов сравнения: (учитывают кол-нные и качественные факторы, оказывающ влияние на стоимость)

28.02.13 практика

1. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации составляет 13%. Предполагаемое строительство здания обойдется в 500000 д.е. чистый операционный доход составит 30000д.е. в год.

На сколько данный проект осуществим?

V дп=ЧОД: R=30 000:0,13=230769.23 меньше 500000 т.е. затраты на строительство не окупятся, данный проект не осуществим.

2.Определить к капитализации по следующим данным:

• Рыночная стоимость 100 млн руб

• Потенциальный валовой доход 30 млн руб

• Свободные площади 5%

• Операционные расходы 10% от действительного валового дохода

Пвд=30млн

Двд=пвд*0,95=28,500 млн

Ор=2,850

Чод=25,65 млн

V=100 млн

R=ЧОД:V=25,65%

3.ЧОД=90000д.е., затраты на создание улучшений (V ул) 200000д.е. Определить рыночную стоимость земельного участка, если известно коэффициент капитализации для улучшения Rул=19% , коэффициент капитализации для земельных участков R зу=13%.

V= V ул+ Vзу

Чод=Дул+Дзу

V= доход: R

Д ул= V ул * R ул=200000*0,19= 38000

Д зу=ЧОД-Дул=52000

V зу= Д зу: Rзу=400000

Стоимость земельного участка

V= V ул+ Vзу

200000+400000=600000

4.Определить рыночную стоимость торгового комплекса эксплуатация которого приносит чод 120 000 д.е. имеется следующая рыночная информация:

	а	в	С
Цена продажи	740 000	980 000	1 245 000
чод	90 000	105 000	109

V= доход: R

R=доход:V

Ra=90:740=0,1216

Rb=105:980=0,1071

Rc=0, 0876

Средняя=(0,12+0,107+0,87):3=0,1054=10,54%

120000:10,54%=1139тыс

5.рыночная стоимость земельного участка 5000д.е ЧОД зем участка=25000, годовая норма дохода 15%, оставшийся срок экономической жизни 30 лет. Определите рыночную стоимость объекта, если возврат вложенных средств осуществляется по линейной схеме. Предполагается, что к концу срока экономической жизни объект полностью амортизируется.

R=i+1:n=0,15+1:30=0,1833

R=i+sff

25000:0,1833=136388,434