13.03.2013 Лекция

Тест по теории в понедельник 18.03.

В первую очередь анализируются элементы, относящиеся непосредственно к рынку, к таким элементам относят: дата продажи или предложение продажи, условия финансирования сделки, качество прав на земельный участок под объектами аналогами, обременения объектов, социальная значимость.

Во вторую очередь анализируются объекты, относящиеся непосредственно к объекту. К ним относят место положения, близость к центрам деловой активности, расположение в здании, техническое состояние, наличие дополнительного оборудования.

• Сравнение объекта оценки с объектами аналогами по выбранным элементам.

• Внесение корректировок, учитывающих отличие объекта оценки от объекта аналога. (корректировки вносятся последовательно)

• Расчет скорректированных цен объектов аналогов

• Определение удельного показателя стоимости объекта оценки, путем взвешивания скорректированных цен объектов аналогов

Ц объекта=∑ (цi±∆i)*di

Цi- цена предложения i объекта аналога

Di –удельный вес, скорректированной цены i объекта аналога в стоимости объекта оценки

∆i – корректировки i цены

Di=(1:Ni): (∑(1:Ni))

Ni- количество корректировок внесенн в цену i объекта аналога

Согласование результатов оценки.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки значения, полученные в рамках 3 подходов, математически взвешивают. Веса определяются исходя из факторов, учитывающих вклад каждого из подходов в итоговую величину стоимости.

факторы	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Допущения и ограничения принятые при расчетах	40%	30%	30%
Способность учитывать мнения покупателя и продавца	20%	40%	40%
Полнота и достоверность информации	40%	30%	30%
Способность учитывать ситуацию на рынке	20%	40%	40%
Способность учитывать вклад стоимости земельного участка	40%	30%	30%
Вес подхода	32%	34%	34%

V=∑Vi*di

Vi - величины стоимостей, рассчитанные в рамках 3 подходов

Di удельный вес каждого из подходов, отражающих вклад в итоговую величину стоимости

V=0,32*Vзп+0,34Vсп+0,34Vдп

Объект оценки

Земельный участок+улучшения

Зп

1. Рын стоимость з.у. Vз.у

2. Воспроизводство, замещение V зам

3. Расчет устаревания Н уст

4. V= Vзу + (Vзам-Нуст)

Дп

1. Рыночная ставка аренды

2. Затраты на ремонт

3. Метод прямой капитализации V=ЧОД:R

4. Метод дисконтирования денежных потоков (определ темп изменения ставок аренды, потери от недозагрузки

5. ПВД-ДВД-состав операционных расходов(ор)-ЧОД

6. Характер денежного потока

7. Формула фишера

Сравнительный подход

1. Выбор аналогов

2. Единица сравнения (удельная стоимость)

3. Корректировки по элементам

4. Итоговая стоимость

17