Розділ IV Використання матеріалів грошової оцінки земель населеного пункту

4.1 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Грошова оцінка земель житлової забудови

В практиці оцінювачів землі часто виникає потреба в грошовій оцінці окремих ділянок у тому числі і житлової забудови. Розглянемо подібний випадок безпосередньо на об'єкті.

Земельна ділянка складається із земель житлової забудови площею 500м², багаторічних насаджень -125м², ріллі – 1875м².Розташована у межах І економіко-планувальної зони. Вартість по зоні 1м² становить 11,2 грн/м². Зональний коефіцієнт – 0,93.

Доступності до земельних ділянок що прилягають до вулиць без твердого покриття (0,9), доступності до земельних ділянок що прилягають до вулиць без централізованого водопостачання (0,9), а також доступності до земельних ділянок що прилягають до вулиць без централізованого газопостачання (0,9), отже Км₃ становить:

Км₃= 0,9*0,9*0,9=0,72

Кофіцієнт функціонального використання становить 1,0.

Грошова оцінка 1м²території під житловою забудовою та під господарськими будівлями становить:

Ц_н=11,2*0,93*0,72*1=7,50грн/м²

Загальна оцінка території під житловою забудовою та під господарськими будівлями становить:

Ц_н=7,50*500= 3749,76 грн

Грошова оцінка 1 га багаторічних насаджень агрогрупи 65е – чорноземи типові середньо гумусні легкосуглинкові, станом на 01.07.1995р. грошова оцінка становить 126112грн.,за рахунок коефіцієнта індексації станом на 01.01.12р. (3,2), грошова оцінка становить 40368,4грн. Отже загальна грошова оцінка багаторічних насаджень дорівнює:

Ц_н=40368,4*0,0125=504,61грн

Грошова оцінка 1 га ріллі на агрогрупи 65е – чорноземи типові середньо гумусні легкосуглинкові, станом на 01.07.1995р. грошова оцінка становить 2804грн.,за рахунок коефіцієнта індексації станом на 01.01.12р. (3,2), грошова оцінка становить 8972,8 грн. Тому загальна грошова оцінка ріллі дорівнює:

Ц_н=8972,8*0,1875=1682,4грн

Загальна грошова оцінка земельної ділянки буде складати:

Ц_з.д.= 3749,76 +504,61+1682,4=5936,77грн

Результати відображені на кресленні Грошова оцінка земельної ділянки під житловою забудовою.

Грошова оцінка земель комерційного призначення

Магазин площею 1000м² розташований у межах І економіко-планувальної зони. Базова вартість по зоні 1м² становить 11,2 грн/м². Зональний коефіцієнт – 1,18.

Доступності до земельних ділянок що прилягають до вулиць без твердого покриття (0,9), доступності до земельних ділянок що прилягають до вулиць без централізованого водопостачання (0,9), а також доступності до земельних ділянок що прилягають до вулиць без централізованого газопостачання (0,9), отже Км₃ становить:

Км₃= 0,9*0,9*0,9=0,72

Кофіцієнт функціонального використання становить 2,5.

Грошова оцінка 1м² земель комерційного призначення становить:

Ц_н=11,2*1,18*0,72*2,5=23,79грн/м²

Отже загальна грошова оцінка земельної ділянки становитиме:

Ц_н=23,79*1000м²=23788,8грн

Отримані результати відображені на кресленні Грошова оцінка земельної ділянки комерційного призначення.

2. Плата за використання земель в межах населеного пункту (земельний податок,орендна плата)

Земельний податок

В Україні оподаткування встановлюється та регулюється відповідно до Податкового кодексу. Встановлення, скасування податків і зборів (обов'яз­кових платежів) до бюджетів та до державних цільових фондів, а також пільг платни­кам здійснюються Верховною Радою України, Верховною Радою Автономної Респуб­ліки Крим, сільськими, селищними, міськими радами відповідно до цього Закону, ін­ших законів України про оподаткування.

Земельний податок є складовою загальної системи оподаткування. У статті 1 Податкового кодексу наведено таке визначення: "Податок — обов'яз­ковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за користування зе­мельними ділянками". А стаття 2 визначає, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за зе­мельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встанов­лення в порядку, визначеному цим Законом. Власники землі та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів — учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок.

Згідно зі звітами Держкомстату України земельний податок становить 2-5% (певні коливання пов'язані зі змінами законодавства з року в рік) від загальних надходжень державного бюджету.

До 2001 року надходження від земельного податку розподілялись таким чином: 80% коштів направлялось до державного бюджету, 20% — до місцевих за місцем збору зе­мельного податку. Тепер всі 100% коштів, що надходять від земельного податку зали­шаються в місцевих бюджетах, що більшою мірою відповідає усталеній практиці біль­шості розвинених країн.

За своєю природою земельний податок є платою за використання природних (зе­мельних) ресурсів. Земля набуває певної вартості через своє місцерозташування, якіс­ні показники, фізичний та хімічний склад, чи інші унікальні властивості. Тому саме та територіальна громада, яка проживає і веде господарську діяльність на тій чи іншій те­риторії вправі розпоряджатись грошовими потоками, що формулюються від викорис­тання її земель.

Земля є "суспільним об'єктом". Стаття 14 Конституції України визначає "Земля є ос­новним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави". Тобто, незважаючи на можливість перебування у різних формах власності, земля зали­шається національним багатством, навіть якщо належить конкретному власнику, зали­шаючись загальним надбанням і створює можливість визначення землі як об'єкта опо­даткування. Земля при її використанні має створювати перш за все суспільне багатс­тво, а потім вже підвищувати добробут конкретного власника.

Податок призначений для перерозподілу прибутку, який створюється від використан­ня корисних властивостей землі на благо всього суспільства або територіальної громади, що чітко визначено статтею 3 Податкового кодексу: "Земельний податок зап­роваджується з метою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо раці­онального використання та охорони земель, підвищення родючості фунтів, відшкодуван­ня витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу зе­мель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів".

З цієї статті випливає зміст наступної, де зазначено, що розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористу­вачів. Отже, земельний податок формується за об’єктивними ознаками. Його немож­ливо знизити або підвищити за рахунок господарської діяльності, що спонукає влас­ника використовувати свою власність найефективніше. Фактично цей принцип спрямований на перерозподіл диференціальної ренти, яка залежить від конкретних власти­востей ділянки.

Це можна проілюструвати таким прикладом: два господаря мають однакові земель­ні ділянки. Один веде господарство ефективно і отримує прибуток, а інший веде гос­подарство недбало і має збитки. Згідно з Законом вони платять однаковий податок, бо стягування більшого податку стимулювало б безгосподарність.

Не треба плутати оподаткування однакових земельних ділянок з однаковим функці­ональним призначенням. Другим принципом, який закладено в систему оподаткуван­ня земельних ділянок, є перерозподіл абсолютної ренти від цільового використання зе­мельної ділянки.

Загальновідомо, що різні види діяльності створюють різні умови для виникнення та обігу капіталу (землеробство, промисловість, банківська діяльність тощо). Надприбут­кові види діяльності мають оподатковуватись за іншими ставками податку, ніж малоприбуткові. Такий підхід в цілому сприяє формуванню нормальних економічних стосун­ків в країні і підвищує ефективність використання земельних ділянок, оскільки в кін­цевому результаті всі кошти, отримані від земельного податку спрямовуються на фі­нансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, проведення земельної реформи, розвитку інфраструктури населених пунктів і інші сфери, визначені законодавством.

Слід пам'ятати, що земельний податок має властивість змінюватись не тільки в просторі, а й у часі. З Податкового кодексу визначено, що ставки земельного податку застосовуються з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених Законом України про Державний бюджет України на відповідний рік. Тобто, щорічно відбува­ється індексація ставок земельного податку з метою приведення його розмірів у відпо­відність до реального стану економіки країни.

Основні результати розрахунку земельного податку в межах селища Геніївка Зміївського району Харківської області відображені за відповідним функціональним призначенням земель у табл. 1 додатку 15.

Орендна плата

Основні принципи регулювання земельних орендних відносин викладено в осново­положному документі — Земельному кодексі України, а також в указі Президента Ук­раїни "Про приватизацію і оренду земельних ділянок несільськогосподарського приз­начення для здійснення підприємницької діяльності" від 12.07.1995 № 608/95 і Законі України "Про оренду землі", які відображають тенденції в регулюванні орендних відносин, пов'язані з розвитком ринкових процесів в Україні.

Оренда землі, як визначено Законом України "Про оренду землі", — це засноване на договорі термінове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідно­го орендареві для здійснення підприємницької і іншої діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, які знаходяться у власності громадян, юридич­них осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальна власність), дер­жави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймищами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни і юридичні особи України, у влас­ності яких знаходяться земельні ділянки.

Орендодавцями земельних ділянок комунальної власності є органи місцевого самов­рядування: сільські, селищні, міські ради, а державної — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України в межах їх компетенції. Рішення про надання в оренду земельних ділянок вказані органи державної влади приймають при попередньо­му узгодженні на сесіях відповідних рад.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на основі дого­вору оренди, надається право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

- районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада мі­ністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України;

- органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;

- громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави , особи без громадянства.

Орендарі отримують право на оренду земельної ділянки на підставі положень земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" та інших законів України ,а також договору оренди землі. Підставою для укладення договору права на оренду земельної ділянки комунальної або державній орендодавця. У разі придбання права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах, підставою для укладення договору оренди є результати аукціону (конкурсу).

При достроковому припиненні або розірванні договору оренди за ініціативою орендодавця земельної ділянки , право на оренду якого придбане за результатами аукціону (конкурсу), орендодавець відшкодовує орендареві витрати на його одержанні в розмірі , визначеному умовами договору, протягом шести місяців

Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар вносить орендареві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і терміни внесення орендної плати

встановлюються за згодою сторін, про що зазначається в договорі оренди. Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, що не перевищує одного року. В разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним орендна плата за фактичний термін оренди землі не повертається. Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно до Закону України «Про плату за землю» і не може бути меншою, ніж розмір земельного податку і більшою, ніж його десятикратний розмір. У разі збільшення до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Орендна плата може встановлюватися в таких формах: грошовій; натуральній (певною кількістю або частиною продукції, яку отримують з орендованої земельної ділянки); у вигляді надання послуг орендодавцеві. Сторони можуть передбачити в договорі оренди об’єднання вказаних форм або визначити інші форми плати.

Розрахунок орендної плати селища Геніївка Зміївського району Харківської області відображені за відповідним функціональним призначенням земель у табл. 2 додатку 15.