3.2 Грошова оцінка земель різного функціонального використання та її узагальнені показники

Після розрахунку таблицідодатку 10, необхідно узагальнити показники в цілому по забудованих землях, і відобразити це у спеціальній таблиці (додаток 11), вказавши загальну вартість земель певного функціонального використання та середню вартість 1м² для подальшого їх порівняння та співставлення(додаток 12).

Грошову оцінку 1м² у межах великих населених пунктів, де проведення розрахунків в межах кварталу ускладнено через велику кількість земельних ділянок, складність розмежування їх функціонального використання досить швидки темпи змін їх функціонального використання, основні зведення розрахунки доцільно відображати в розрізі економіко- планувальних зон за їх функціональним використанням (Цнз_ф = Цнм*Км2*Кф). Форму відображення показників наведено в додатку 10а.

3.3 Грошова оцінка сільськогосподарських угідь

Згідно з земельним законодавством землями сільськогосподарського призначення визначаються землі, надані для потреб сільського господарства або призначенні для цих цілей і які, в основному, включають значний, високоякісний фонд сільськогосподарських угідь.

Здійснення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення регламентується „Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасово)”, затвердженою постановою КМУ від 23.03.1995 року №213, та порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 N 18/15/21/11, затвердженого спільним наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України та Українська академії аграрних наук від 27.11.1995 року №76/230.

Методика і Порядок використовується при здійсненні нормативної грошової оцінки земель з метою регулювання відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено метод капіталізації рентного доходу, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. Використання таке пояснюється тим, що саме в 1986-1988 роках сільське господарство характеризувалося найоптимальнішими умовами господарювання. Крім того, після 1988 року економічна оцінка земель не проводилась.

Метод капіталізації рентного доходу є одним із найпоширеніших методів оцінки, суть якого полягає у встановленні залежності вартості землі від його доходності, яка виражається формулою:

, де:

Ц – поточна вартість земельної ділянки, грн.;

Д_о – чистий доход від використання земельної ділянки, грн.;

С_к – ставка капіталізації, коефіцієнт.

Згідно з Методикою та Порядком грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного доходу за формулою:

Г_оз. = Р_здн. × Ц × Т_к, де:

Г_оз. – грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, сіножатями, грн./га;

Р_здн. – загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, сіножатями, пасовищами, ц/га;

Ц – ціна центнера зерна, грн./ц;

Т_к –термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33-х років (Тк = 33).

Термін капіталізації є зворотною величиною ставки капіталізації (С_к) – Т_к=1/ С_к.

Загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами складається із диференційованого рентного дохіду та абсолютного рентного дохіду і визначається за формулою:

Р_здн=Р_дн+Р_ан, де:

Р_дн – диференційний рентний дохід з гектара орних земель, ц/га;

Р_ан – абсолютний рентний дохід, який створюється на гірших за якістю землях в сільському господарстві і встановлений по Україні на гектар угідь в розмірі 1,6 ц/га.

Методикою та Порядком передбачено здійснення грошової оцінки сільськогосподарських угідь у певній послідовності:

Україна → регіон → сільськогосподарське підприємство → земельна ділянка. Тобто, спочатку розраховується вартість сільськогосподарських земель в середньому по Україні, потім по регіону (АР Крим, область і адміністративний район), потім по сільськогосподарському підприємству і завершальний етап – грошова оцінка окремої земельної ділянки.

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка окремої земельної ділянки. На величину рентного доходу конкретної ділянки впливають зональні, локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (квартал, виробнича зона) відіграють певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки; наявність чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам’яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити або зменшити її цінність і тим самим впливають на кінцеву грошову оцінку земельної ділянки.

Грошова оцінка окремих земельних ділянок, що перебувають у власності чи користуванні юридичних та фізичних осіб, визначається на основі шкал грошової оцінки арго виробничих груп ґрунтів, які визначаються за формулою:

, де

Г_агр – грошова оцінка гектара агровиробничої групи ґрунтів, грн.;

Г – грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству, грн.;

Б_агр. – бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів, число;

Б – бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Бал бонітету гектара орних земель по підприємству обчислюється на підставі експлікації агровиробничих груп ґрунтів за допомогою шкал бонітетів ґрунтів за формулою:

, де

Б – бал бонітету гектара орних земель по підприємству;

Б_агр. – бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів;

П_агр. – площа агровиробничої групи, га.

В додатку 14 приведені бали бонітету агрогруп грунтів, виділених у межах населеного пункту.

Робимо розрахунки грошової оцінки окремо по ріллі, багаторічним насадженням, сіножатям, пасовищах, для цього:

1). Вираховуємо вартість 1 га агрогрупи в межах угіддя: за вище наведеною формулою;

2). Складаємо загальну вартість по вгіддям, що є добутком вартості агрогруп на їх площу.

Аналогічно вираховується вартість пасовищ. Результати розрахунків відображаємо в додатку 14 «Розрахунок грошової оцінки сільськогосподарських угідь в межах населеного пункту за агровиробничими групами грунтів».

З цієї таблиці видно, що загальна вартість всіх сільськогосподарських угідь селища Черемушне складає 2863505,40 грн. Слід відмітити, що найбільша питома вага цієї вартості належить ріллі (у тому числі присадибні ділянки) – 2128508,41 грн.

В додатку 13 наведена експлікація агрогруп грунтів у розрізі сільськогосподарських угідь. З цієї таблиці видно, що більша частина орних земель перебуває у власності чи користуванні громадян.

Що ж стосується грошової оцінки окремої земельної ділянки під сільськогосподарськими угіддями, то вона розраховується як сума добутків вартості одного гектара відповідних агровиробничих груп ґрунтів на їх площі за формулою:

, де:

Г_зд. – грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь, грн.;

Г_агр.(j) – грошова оцінка гектара j-ої арго виробничої групи ґрунтів, грн.;

П _j - площа ґрунтів j-ої арго виробничої групи в межах земельної ділянки, га.;

N – кількість контурів агро виробничих груп ґрунтів в межах земельної ділянки.

При цьому повинна виконуватись умова:

, де

П_зд. – площа окремої земельної ділянки, га. [4, c. 117-118; 3; 7]

Вартість земельної частки (паю) обчислюється діленням грошової оцінки сільськогосподарських угідь, переданих в комунальну власність підприємству, що підлягає паюванню на кількість осіб, які мають право на земельну частку (пай) за формулою:

, де:

В_з – вартість земельної частки (паю);

Г_оз. – грошова оцінка сільськогосподарських угідь, переданих у власність підприємству;

К_ос. – кількість осіб, які мають право на земельну частку(пай), чоловік.

Середня грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь обчислюється за формулою:

, де:

С_го – середня грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь (грн.);

Г_оз. – грошова оцінка сільськогосподарських угідь (грн.);

П_зкв. – площа сільськогосподарських угідь (га.).

Розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах обчислюється за формулою:

, де:

Р_з – розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах;

В_з – вартість земельної частки (паю);

С_го – середня грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь (грн.)