2.2. Оформлення договорів оренди земельних ділянок та формування реєстраційних справ

Відносини пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами, постановами Кабінету Міністрів України, а також договором оренди землі.

Згідно із законом України “Про оренду землі ”, оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об'єктами оренди землі є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад, сіл, селищ, міст, держави (тобто ділянки комунальної, державної чи приватної форм власності).

Об'єктами оренди можуть бути .земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.

Суб’єктами оренди землі є:

1. Орендодавці землі

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.

У державній власності орендодавцями земельних ділянок є районні, обласні, міські, державні адміністрації, Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень.

2. Орендарі землі

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, які на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями можуть бути:

1. Районні, обласні, міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та Кабінет Міністрів України.

2. Органи місцевого самоврядування сільські, селищні, міські ради.

3. Громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські, організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні _{та фізичні особи та особи без громадянства. (Закон України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІУ)

Орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. Орендна плата за землю повинна становити не менше 1,5 % від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки.

Орендна плата може встановлюватися у грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки), відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного року. У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Договір укладається у письмовій формі, невід'ємною частиною договору є плани земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням.

Договір оренди складається з обов'язковим визначеннями таких умов:

1. Об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). []

2. Термін договору оренди. []

1. Орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення та перегляду). []

3. Цільове призначення, умови використання та збереження якості земель. []

2. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві. []

4. Існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки. []

5. Відшкодування збитків. []

6. Відповідальність сторін. []

Якщо хоча б одна з цих умов не буде зазначена в договорі, він не реєструється і тому не набуває юридичної сили. За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Зміна, припинення, та інші дії щодо договору оренди повинні бути передбаченні даним договором, у разі не досягнення згоди щодо зміна умов договору, спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди земельної ділянки припиняється у разі:

• закінчення терміну дії договору;

• розірвання договору;

• одержання орендарем земельної ділянки у власність;

• у разі примусового вилучення земельної ділянки;

• смерті громадянина орендаря;

• засудження орендаря до позбавлення волі;

• ліквідація юридичної особи орендаря.

Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар який належним чином виконував свої обов'язки має право на поновлення договору. На основі договору оренди формується реєстраційна справа.

Приклад договору оренди наведено у додатках. []

До договору оренди землі складається реєстраційна справа по оформленню права користувача на умовах оренди земельної ділянки. []

Реєстратори державного реєстру земель структурні підрозділи Центру ДЗК, які мають доступ та вносять відомості до бази даних АС ДЗК, ведуть Поземельну книгу, здійснюють видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) землі, а також ведуть книгу реєстрації.

Реєстраційна справа містить в собі наступне:

1. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку. []

2. Експлікацію земель за формою 6-зем. []

3. Викопіювання з технічної документації із землеустрою щодо організації земельних часток (паїв) за рахунок земель колективної власності СВК «Заповіт Леніна» Новомажарівської сільської ради Зачепилівського району Харківської області. []

4. Державний акт на право власності на земельну ділянку. []

Правовстановлюючі документи:

1. Паспорт. []

2. Довідка про присвоєння ідентифікаційного номеру. []

3. Технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку

Порядок набуття права приватної власності на землю не є однаковим для всіх його суб'єктів і залежить від підстав набуття землі у власність. Так, земельне законодавство визначає порядок набуття права власності на землю громадянами шляхом:

1. Приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації;

2. Приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю);

3. Приватизації земельної ділянки за плату;

4. Придбання земельної ділянки за давністю користування (набувальна давність);

5. Придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правового договору;

6. Успадкування земельної ділянки.

Необхідною умовою допуску землекористувача до використання земельної ділянки є встановлення її меж у натурі (на місцевості) та одержання документа, що посвідчує право власності, постійного користування чи оренди земельної ділянки (відповідно до ч.І ст.126 ЗКУ)[4] і державної реєстрації такого документа. Відповідно до ч.І ст.126 ЗКУ, у даний час право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою засвідчуються державними актами, затвердженими вказаною постановою Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 р.

Приступати до використання земельної ділянки без дотримання

вищевказаних вимог забороняється.

Слід відзначити, що відмова чи ухилення фактичного землекористувача від встановлення меж використовуваної земельної ділянки в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на землю, або від його державної реєстрації, є правопорушенням, передбаченим ст. 211 ЗК. Воно спричиняє притягнення винної особи до відповідного виду відповідальності згідно з нормами Кодексу про адміністративні правопорушення та інших актів законодавства України. Ухилення від оформлення документів на земельну ділянку не звільняє правопорушника від внесення плати за фактично використовувану земельну ділянку, що передбачена ст. 206 ЗК та Законом «Про плату за землю».

Виготовлення даного виду документації розпочинається з укладання між замовником та виконавцем (відділком ) угоди про договірну ціну на виготовлення технічної документації ( замовлення на виконання робіт ). В цій угоді вказується договірна ціна на створення технічної документації та термін виготовлення .

До справи додається свідоцтво про право на спадщину за заповітом, або його нотаріально завірена копія.

Державний акт видається на ту площу, яка була отримана при вирахуванні аналітичним способом. У цьому акті вказується ім'я власника землі, його адреса, назва сільської за рішенням якої було проведено передачу, площа ділянки, її місце розташування, призначення даної ділянки. Також приводиться план зовнішніх меж земельної ділянки, опис меж та кількісна характеристика, переданих у приватну власність, земель. В даному випадку акт засвідчується головою Новоолександрівською сільською радою та начальником Вовчанського районного відділу земельних ресурсів .

Державний акт на право власності на земельну ділянку складається в двох примірниках, які після реєстрації зберігаються:

1-й примірник – у власника земельної ділянки, як документ періодичного використання;

2-й примірник – в відділі земельних ресурсів у Вовчанському районі.

Також додається копія державного акту на право власності на землю, копія паспорту замовника та довідки про присвоєння ідентифікаційного номеру.

Потім виготовляється каталог координат на зовнішні межі ( що є одночасно і відомістю вирахування площ ) та подається експлікація земельних угідь згідно з формою 6 – зем. , копія висновку органу у справах будівництва і архітектури та кадастровий план земельної ділянки.

Технічна документація виготовляється у трьох примірниках перший – замовнику, другий – в архів відділу, а третій – в район, після проходження контролю її відправляють на експертизу до обласного відділу земельних ресурсів []

В додатку [] міститься технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку гр. Шкромади О.М. на території Новомажарівської сільської ради Зачепилівського району Харківської області.

І. Пояснювальна записка[]

ІІ. Додатки:

1. Технічне завдання. []

2. Розпорядження Зачепилівської райдержадміністрації. []

3. Викопіювання із проекту організації території земельних часток (паїв). []

4. Копія сертифікату на право на земельну частку (пай) та свідотство на право на спадщину. []

5. Витяг з протоколу загальних (зборів уповноважених) про затвердження «Схеми поділу земель…» []

6. Каталог координат та розрахунок площі. []

7. Розрахунок переводу кадастрових гектарів у фізичні. []

8. Експлікація земель (форма 6-зем). []

9. Виписка з протоколу засідання земельної комісії по жеребкуванню. []

10. Акт про передачу та приймання земельної ділянки в натурі. []

11. Акт прийому-передачі межових знаків на зберігання. []

12. Довідка про присвоєння кадастрового номеру. []

13. Висновок районного відділу земельних ресурсів про наявні обмеження на використання земельної ділянки. []