5. Выбор управляющей компании: государственная или частная

По состоянию на начало 2010 года управление многоквартирными домами на всей территории России осуществляли 3616 частных, 384 муниципальных и 112 организаций с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований более чем 25% (далее - смешанные) управляющих организаций. Общая тенденция такова, что количество частных организаций увеличивается, при этом количество муниципальных управляющих организаций уменьшается, а количество управляющих организаций с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований растет.

Общий объем жилищного фонда в 2009 году увеличился на 1,46%. Объем жилищного фонда, обслуживаемого частными управляющими организациями, увеличился на 15% от общего объема жилищного фонда. При этом, объем жилищного фонда, обслуживаемого муниципальными и смешанными управляющими организациями, уменьшился на 6,2% и 6,4% соответственно.

Таким образом, доля жилищного фонда, обслуживаемого частными управляющими организациями, в общем объеме жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями, увеличилась с 64,09% до 68,66%, доли муниципальных и смешанных управляющих организаций уменьшились с 25,58% до 22,34% и с 10,33% до 9% соответственно (для сравнения: за 2008 году соответствующие изменения доли составили: для частных управляющих организаций - с 49,84% до 64,09%, муниципальных – 47,64% до 25,58%, смешанных – 2,53% до 10,33%).

На рынках ряда городов управляющие организации представлены исключительно муниципальными унитарными предприятиями, среди них, Грозный – 4 предприятия (Чеченская Республика), Назрань – 4 предприятия (Республика Ингушетия); Орехово-Зуево – 1 организация (Московская область); Невинномысск – 1 предприятие (Ставропольский край).

Исключительно частными управляющими организациями оказываются услуги по управлению многоквартирными домами в следующих муниципальных образованиях (таблица 5).

Таблица 2 – Распределение жилищного фонда по способам управления в субъектах

Муниципальное образование	Количество управляющих организаций	Муниципальное образование	Количество управляющих организаций
1	2	3	4
Красноярский край		Республика Алтай
Ачинск	4	Бийск	20
Норильск	8	Алтайский край
Республика Татарстан		Рубцовск	12
Нижнекамск	9	Республика Адыгея
Казань	39	Майкоп	7
Зеленодольск	1	Республика Мордовия
Альметьевск	15	Саранск	35
Набережные Челны	13	Кемеровская область
Приморский край		Кемерово	35
Владивосток	77	Междуреченск	7
Находка	37	Киселёвск	13
Артем	8	Прокопьевск	2
Московская область		Ленинск-Кузнецкий	1
Балашиха	18	Белово	18
Железнодорожный	8	Псковская область
Жуковский	9	Псков	35
Люберцы	9	Тюменская область
Ростовская область		Тюмень	76
Волгодонск	24	Тобольск	15
Новошахтинск	6	Самарская область
1	2	3	4
Шахты	10	Сызрань	4
Республика Башкортостан		Новокуйбышевск	4
Уфа	24	Амурская область
Нефтекамск	6	Благовещенск	23
Октябрьский	1	Иркутская область
Салават	9	Братск	14
Ульяновская область		Ангарск	11
Димитровград	18	Свердловская область
Саратовская область		Нижний Тагил	31
Балаково	19	Омская область
Энгельс	12	Омск	49
Ставропольский край		Мурманская область
Кисловодск	11	Мурманск	15
Республика Дагестан		Липецкая область
Дербент	3	Липецк	29
Хасавьюрт	2	Елец	13
Оренбургская область		Новгородская область
Орск	21	Великий Новгород	56
Новотроицк	1	Нижегородская область
Еврейский автономный округ		Арзамас	4
Биробиджан	2	Белгородская область
Краснодарский край		Белгород	25
Сочи	29	Старый Оскол	13
Новороссийск	8	Костромская область
Челябинская область		Кострома	23
Челябинск	45	Ямало-ненецкий автономный округ
Миасс	9	Ноябрьск	5
Златоуст	2	Волгоградская область
Копейск	2	Волжский	8
Чувашская Республика		Чукотский автономный округ
Чебоксары	62	Анадырь	1

В Москве тенденция противоположная: в управлении государственных организаций находится 69% жилищного фонда, в управлении частных организаций – 23%, оставшиеся 8% приходятся на самоуправляемые ТСЖ, ЖСК и те дома, где способ управления не выбран. Доля жилищного фонда, находящегося в непосредственном управлении, ничтожно мала. Однако, необходимо отметить, что за последние пять лет количество частных управляющих организаций в Москве увеличилось в 7,6 раза. Структура управляющих организаций динамична за счет приватизации ГУП ДЕЗ, выхода на рынок вновь созданных частных организаций: 23% таких компаний созданы заказчиками-застройщиками, 42% – бывшие подрядные организации, 31% – вновь созданные, 1% – ранее осуществлявшие эксплуатацию нежилых зданий. В настоящее время в управлении частных управляющих организаций находится более 7000 многоквартирных домов (рисунок 10).

Рисунок 10 - Формирование рынка частных управляющих организаций

Более подробную характеристику московских управляющих компаний, в т.ч. в разрезе административных округов и организационно-правовой формы, можно получить, проанализировав данные Единого реестра управления многоквартирными домами (по состоянию на 1 января 2011 года) (таблицы 5, 6).

Таблица 5 – Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в г.Москве

Округ г. Москвы	ГУП	ОАО	ЗАО	ООО	ТСЖ	ЖСК	ЖК
ЦАО	13	2	6	44	100	75
СВАО	19	-	3	16	41	127	2
ВАО	20	14	-	19	56	145	4
ЮВАО	16	2	3	14	47	59	2
ЮАО	19	1	4	7	46	152	2
ЮЗАО	14	9	1	18	81	267	24
ЗАО	14	1	3	23	92	79	2
СЗАО	8	-	1	15	59	54	5
САО	18	-	3	36	54	43
Зелено­градский АО	3	-	-	11	-	-	-
Итого:	144	29	24	203	576	1001	41

Таблица 6 – Количество многоквартирных домов, находящихся в управлении

Округ г. Москвы	ГУП	ОАО	ЗАО	ООО	ТСЖ	ЖСК	ЖК
ЦАО	1591	6	65	1917	113	78	-
СВАО	2457	-	43	330	62	132	4
ВАО	2508	848		874	60	149	4
ЮВАО	2807	4	13	441	54	60	2
ЮАО	2547	1	14	14	50	156	2
ЮЗАО	770	1602	1	63	102	276	24
ЗАО	2632	2	9	82	120	81	2
СЗАО	1783		71	285	96	57	5
САО	1346		23	1897	94	47	-
Зелено­градский АО	360	-	-	98	-	-	-
Итого:	18801	2463	239	6001	751	1036	43

Проанализируем структуру управляющих организаций Москвы по их организационно-правовой форме по состоянию на 31 декабря 2010 г:

- государственные унитарные предприятия г.Москвы (144 ГУП – около 19 тыс. домов в управлении);

- общества с ограниченной ответственностью (203 ООО – более 6 тыс. домов в управлении);

- открытые акционерные общества (29 ОАО – около 2,5 тыс. домов в управлении);

- закрытые акционерные общества (24 ЗАО – около 250 домов в управлении).

ГУП ДЕЗ имеют существенный удельный вес по сравнению с другими управляющими организациями, но если посмотреть динамику, то их доля постепенно снижается. По данным Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, по состоянию на 01.06.2011 г. управление многоквартирными домами осуществляет 473 управляющие организации, в том числе:

• 138 организаций государственной формы собственности в 61,7% многоквартирных домов, из них:

• 34,3 % - управляются на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений;

• 27,4 % - по договору управления, заключенному с правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК.

• 335 частных управляющих организаций в 29,5% многоквартирных домов, из них:

• 20,1 % - управляются на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений;

• 9,4 % - по договору управления, заключенному с правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Структура управляющих компаний изменилась еще и потому, что растет доля жилищных объединений, работающих самостоятельно, без привлечения управляющих компаний: 8,7% многоквартирных домов находятся на самоуправлении жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК, ЖК).

Как видно из представленного анализа, несмотря на ряд положительных тенденций в развитии конкурентной среды на московском рынке услуг по управлению многоквартирными домами, доминирующее положение на этом рынке занимают государственные унитарные предприятия – ГУП ДЕЗ районов.

Преимуществами управления ГУП многоквартирными домами можно считать:

1. осуществление учредителями ГУП контроля за использованием по назначению и сохранностью переданного им имущества;

2. при достаточно развитой конкуренции (такие оценки даются рынку услуг по управлению многоквартирными домами Федеральной антимонопольной службой) занимает доминирующее положение по объему управляемого жилищного фонда;

3. бюджетное финансирование и централизация средств упрощают процедуру управления;

4. наличие нежилых помещений для размещения управляющей и обслуживающих организаций;

5. возможность осуществлять коммерческую деятельность;

6. гарантированность жилищного обслуживания.

Недостатки управления ГУП многоквартирными домами вытекают из их «исторического прошлого», когда еще не использовался принцип пообъектного управления, и из их особого статуса: ГУП – это коммерческая организация, но она не наделена правом собственности на имущество, которое использует либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве оперативного управления. ГУП ДЕЗ основаны на праве хозяйственного ведения. До сих пор сохраняется сильное административное влияние органов власти на деятельность ГУП. Эти проблемы характерны не только для жилищной сферы, но и для других секторов экономики, поэтому ГУП ДЕЗ постепенно приватизируютсяпутем преобразования в открытые акционерные общества со стопроцентной долей государства (в нашем случае – города Москвы). При таком способе приватизации форма собственности фактически не меняется на тот период, пока город сохраняет за собой все акции, а это, как минимум, три года. По мере готовности рынка и самой компании, эти пакеты будут уменьшены путем их дальнейшей продажи. 115 ГУП ДЕЗ включены в Среднесрочную программу приватизации имущества города Москвы на 2011-2013 годы, однако параллельно рассматривается вариант их реформирования без приватизации.

Интересно, что в ходе приватизации имидж надежной государственной организации сохраняется путем сохранения в названии открытого акционерного общества прежнего названия организации. Приведем пример. 19 октября 2009 года в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства Москвы от 06 ноября 2007 г. № 966-ПП «О среднесрочной программе приватизации имущества города Москвы на 2008-2010 гг.» и распоряжением Департамента имущества города Москвы от 20 июля 2009 г. № 2201-р «О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы Дирекция Единого Заказчика Гагаринского района» ГУП ДЕЗ Гагаринского района преобразовано вОткрытое акционерное общество Дирекция Единого Заказчика Гагаринского района (ОАО ДЕЗ Гагаринского района).

В собственности города Москвы сохраняется полный пакет (100%) акций ОАО. Единственным акционером является город Москва в лице Департамента имущества города Москвы. Уже став акционерным обществом, ДЕЗ Гагаринского района вступил в СРО «Гарантия» и прошел добровольную сертификацию в двух системах, в т.ч. в региональной СДС ЖКУ в г. Москве и в системе сертификации «Евростандарт». Многие жители просто не заметили изменения статуса своей управляющей организации, так как она стала правопреемником прав и обязанностей ГУП. Практика показала, что приватизация эффективна в том случае, если сам ГУП, его руководство и персонал, готовы к изменениям формата работы в условиях растущей конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.

Что приобретут и что потеряют собственники, выбрав частную управляющую организацию? Что пугает собственников и удерживает их от выбора частной управляющей организации? Попробуем выявить риски работы с частной организацией и оценить их.

1. Высокая стоимость услуг. По оценкам экспертов, 98% управляющих компаний работают по тарифам, установленным Правительством Москвы. Частные компании строят ценообразование по принципу открытости и модульности, т.е. собственники на альтернативной основе могут выбрать наиболее приемлемый для себя вариант обслуживания, перечень услуг и соответственно сумму ежемесячного платежа. Вывод: риск роста стоимости услуг связан не с формой собственности, а с увеличением перечня работ и ростом регулируемых тарифов.

2. Низкий уровень ответственности за выполнение работ. Отношения любой управляющей компании с заказчиком оформляются договором, в котором четко прописываются все права и обязанности сторон. При этом для каждого объекта договор индивидуален. Уполномоченные представители жителей вправе выдвигать свои требования на этапе согласования договора, прописать в договоре ответственность сторон. Вывод: риск низкий.

3. Нехватка объемов и попытка переложить затраты на собственника ввиду разбросанности объектов управления по разным районам города, в отличие от государственных управляющих организаций. Управляющие компании, будучи коммерческими предприятиями, стремятся оптимизировать свои расходы, а поэтому стараются подбирать объекты по территориальному признаку, и, в отличие от ДЕЗ, они могут наращивать объемы площадей в управлении не только за счет жилой, но и за счет коммерческой и социальной недвижимости. Для оптимизации производственных процессов частные организации более активно используют автоматизацию, аутсорсинг. Вывод: средний риск возникает при выходе управляющей компании на рынок. Однако в любом случае она не может предлагать клиентам цены выше рыночных, поэтому дополнительные расходы компании обоснованы, с точки зрения стратегических интересов.

4. Непрозрачность расходования финансовых средств. Финансовая прозрачность и открытость перед клиентами – залог успеха любой управляющей компании. Согласно Жилищному кодексу, управляющая компания обязана два раза в год формировать и публиковать открытые финансовые отчеты, подтверждающие жителям целевое использование их средств. Вывод: риск низкий.

Тем не менее, при выборе частной управляющей компании нужно обратить внимание на следующие критерии:

• рейтинги надежности управляющей компании (принципиальные различия между частными и государственными организациями по степени надежности не зафиксированы ни в одном рейтинге);

• срок осуществления деятельности компании, размер ее собственного капитала, объем жилищного фонда, находящегося в управлении;

• информационную открытость компании (сайт в сети Интернет, доступные телефоны, готовность персонала к общению);

• деловую репутацию среди участников рынка или рекомендации лиц, заслуживающих доверия.

Итак, условия функционирования государственных и частных управляющих компаний в рыночной среде одинаковы: управляющие компании работают по одним и тем же стандартам и правилам, получают бюджетные субсидии на содержание и ремонт, на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, используют регулируемые цены и тарифы, одинаковые типовые договора управления и другие документы, в одинаковом формате раскрывают информацию о своей деятельности. Надзор и контроль со стороны государственных органов осуществляется как за государственной, так и за частной управляющей компанией. В настоящее время выбор управляющей компании по критерию «Форма собственности» нельзя считать эффективным, т.к. и государственные, и частные организации могут демонстрировать высокие показатели качества и надежности услуг по управлению.