2.1.2. Функції управління нерухомістю

Поняття управління нерухомістю іноді розглядається як діяльність, що передбачає здійснення комплексу операцій з експлуатації будівель і споруд з метою найбільш ефективного використання майна в інтересах власника. Під комплексом операцій з експлуатації нерухомості розуміється підтримання нерухомості у робочому стані, ремонт, забезпеченя сервісу, керівництво обслуговуючим персоналом, створення умов для користувачів (орендарів), визначення умов здавання площ в оренду, збирання орендної плати та інше.

Але, з урахуванням функціонуючих процесів на сучасному ринку нерухомості, управління нерухомістю потрібно розглядати у більш широкому розумінні. Отже, управління нерухомістю – це підприємницька діяльність з виконання всієї сукупності робіт, пов’язаних із здійсненням будь-яких дозволених законодавством правочинів власника нерухомого майна, у тому числі відповідно до життєвого циклу об’єкта нерухомості: задум; проектування; виготовлення (спорудження, будівництво); обіг (купівля-продаж, оренда,тощо); споживання (сервіс); обслуговування, експлуатація, ремонт: капітальний ремонт, модернізація, реконструкція, реставрація; перепрофілювання; утилізація.

2.1.3. Цілі і задачі управління нерухомістю

З точки зору ролі нерухомості в реалізації інтересів власника вся нерухома власність може бути поділена на дві групи:

• операційну нерухомість, яку займає власник та використовує

її для ведення певної діяльності ( виробничої, адміністративної, навчальної та іншої);

• інвестиційну нерухомість, що використовується для

отримання доходу у вигляді орендної плати та/або приросту (збільшення) її вартості.

Операційна нерухомість є складовою частиною реальних активів підприємства, отже її використання підпорядковане загальним цілям підприємства. Цілями управління операційною нерухомістю є: забезпечення виконання основної діяльності власника; підтримування технічного стану об’єкта; мінімізація витрат на технічне обслуговування і експлуатацію нерухомості; збереження вартості нерухомості; підвищення престижу власника в результаті володіння відповідним об’єктом нерухомості.

Першочерговою задачею управління операційною нерухомістю є визначення потреб у кількості та якості об’єктів нерухомості – земельних ділянок, будівель, споруд, приміщень, необхідних для реалізації цілей та планів підприємства Ця задача розкладається на рішення низки питань, а саме:

• визначення кількості нерухомості різного типу, необхідного

для забезпечення діяльності підприємства;

• визначення вимог до якості необхідної нерухомості

(з планування, тривалості використання відповідно специфічним вимогам підприємства);

• визначення вимог до місцеположення нерухомості.

Виходячи з потреб у необхідній для діяльності підприємства нерухомості розраховуються витрати на її придбання та експлуатацію. Ефективне управління нерухомістю підприємства передбачає чітке визначення того варіанту використання нерухомості, яка дає максимальний ефект.

Інвестиційна нерухомість є самостійним активом, яка потребує управління для отримання доходу від її використання. Цілями управління інвестиційною нерухомістю є: отримання періодичного доходу та його максимізація; збереження та збільшення вартості нерухомості; спекуляція нерухомості; підтримування належного технічного стану об’єкта; мінімізація витрат на технічне обслуговування та експлуатацію нерухомості. Досягнення зазначених цілей забезпечується діяльністю управителя, який повинен найбільш повно та ефективно використовувати об’єкт нерухомості.

Різноманітність об’єктів нерухомості, їх взаємний зв’язок одного з другим інженерними комунікаціями, єдністю території, належністю одному власнику та інше визначають наявність різних рівней в управлінні нерухомістю.

Виділяють наступні ієрархічні рівні управління нерухомістю: управління державною нерухомістю; управління муніципальною нерухомістю; управління нерухомістю підприємств та організацій; управління окремими об’єктами нерухомості. Існує певна різниця у цілях та задачах управління нерухомістю на кожному рівні.

Якщо мова йдеться про державу, як крупного власника нерухомості, то до названих операційних та інвестиційних цілей додаються цілі соціального характеру:

• стимулювання розвитку малого та середнього бізнесу

щляхом забезпечення максимально простого та зручного доступу підприємців до об’єктів нерухомості;

• створення сприятливих умов для збільшення інвестицій у

нерухомість;

• створення сприятливого економічного середовища для

проживання населення.

Якщо управління нерухомістю здійснюється на муніципальному рівні, тоді до операційних та інвестиційних цілей додаються цілі управління розвитком території муніципального округу. Управління розвитком території здійснюється на основі стратегічних планів розвитку адміністративних одиниць. В рамках міста виділяють управління окремими об’єктами, управління майновими комплексами; управління територіально-майновим комплексом міста в цілому.

На рівні окремого об’єкта крітерієм ефективності управління приймаються економічні показники, наприклад, максимізація доходів від об’єкта протягом певного періоду за умовою належного технічного стану об’єкта.

На рівні майнового комплексу необхідно забезпечити органічне сполучення у розвитку окремих елементів комплексу.

На рівні міста у коло задач управління нерухомістю включаються:

• створення умов для діяльності організацій та підприємств,

що забезпечують функціонування міста, як соціально-економічного цілого;

• забезпечення розвитку окремих територій з урахуванням

інтересів комплексного розвитку території міста в цілому;

• формування доходної частини бюджету міста та мінімізація

витрат на утримання нерухомості;

• забезпечення високого рівня активності на території міста та

одночасно вирішеня соціальних задач.

Відповідно до цілей управління нерухомістю має бути забезпечено виконання наступних задач:

• створення інформаційно-аналітичної бази для прийняття

адекватних управлінських рішень у сфері нерухомості;

• оптимізація розподілу об’єктів нерухомості за типом

використання (операційна, інвестиційна);

• формування стратегії і програм управління нерухомістю;

• належна технічна експлуатація та обслуговування об’єктів

нерухомості;

• забезпечення функціонування систем безпеки об’єктів

нерухомості;

• відповідне просування об’єктів нерухомості на ринок;

• забезпечення гнучкої системи обслуговування орендарів;

• ведення моніторингу за станом об’єкта нерухомості з

метою оперативного прийняття управлінських рішень;

• мінімізація витрат на утримання системи управління

нерухомим майном.

Ефективне управління нерухомістю можливо тільки за наявності розвинутої інфраструктури ринку нерухомості.

ЛЕКЦІЯ 2.2. ОРГАНІЗАЦІЯ МЕНЕДЖМЕНТУ НЕРУХОМОСТІ

2.2.1. Основні задачі стратегічного управління нерухомістю

2.2.2. Система управління нерухомістю

2.2.3. Професійна діяльність з управління нерухомістю

2.2.4. Технічна експлуатація нерухомості.