Ставки аренды, сложившиеся на рынке в 2011г.

		Ставки аренды предложения, $/кв.м/год		Эксплуатационные расходы, $/кв.м/год	Отделка, $/кв.м/год
	Класс А	450 - 600		80- 100	150-300
Класс Б		400 - 500	Включены в базовую ставку аренды		Включены в базовую ставку аренды

Продажа

Среди предложений офисных объектов на продажу превалируют офисные особняки после частичной или полной реконструкции площадью 900 - 6000 кв.м. В большинстве случаев эти помещения могут быть классифицированы как здания класса Б.

В целом сделки купли-продажи остаются более редкими по сравнению со сделками

аренды. В тоже время недостаток предложения в ряде случаев вынуждает компании строить помещения для своих нужд. В целом наибольшим спросом пользуются офисные здания площадью 1000 –3000 кв.м.

Спрос на покупку офисных зданий представлен в основном российскими

компаниями, российскими банками, а также компаниями нефте-газового сектора.

Ниже приведены средние цены предложения офисных зданий на продажу.

Цены продаж

Класс здания	Статус*	Цена предложения продажи**, $ за 1 кв.м
А	SН	$1800-52200
	FI	$2000 - $2500
В	SН	$800 -$1800
	FI	$1200-52100
С	SН	$600-51000
	FI	$700 -$1200
D	UN	$150-5600

* - SH - в состоянии готовом к внутренней отделке;

-FI - отделано; -UN - требует ремонта.

** - Цены реальных сделок в среднем на 5% - 7% ниже цен предложения.

Прогноз

• Уровень спроса увеличится.

• Предложение будет в основном представлено новыми офисными проектами.

• Предложение не будет достаточным для обеспечения существующего уровня спроса.

• Арендные ставки продолжат расти в течение 2011 года

Задание 2 Произвести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.

На основе анализа определено два возможных варианта использования земельного участка, отвечающих всем критериям НЭИ:

1 вариант- офисное здание класса Б

2 вариант- офисно-торговое здание

Таблица 2 - Расчет стоимости земельного участка на основе анализа наиболее эффективного использования

№ п/п	Расчетные показатели Полные затраты на строительство, $ (1+2) Полезная площадь сдаваемая в аренду, кв.м Арендная ставка, $/кв м.	1 вариант Офисное здание	2 вариант Офисно- торговое здание
1	Затраты на строительство $/кв м	400	550
2	Прибыль застройщика, %	25% -	25% -
3	Полные затраты на строительство, $
4	Полезная площадь, сдаваемая в аренду (по вар.)
5	Арендная ставка, $/кв м.(описание рынка)
6	Потенциальный валовый доход (с.5*с.4)
7	Потери от недоиспользования и неплатежей, %	7%-	10% -
8	Действительный валовый доход, $ (с.6-с.7) ДВД
9	Условно-постоянные операционные расходы в % от ДВД, $	18% -	19% -
10	Удельные условно-переменные операционные расходы, $/кв. м	35	35
11	Общие условно-переменные операционные расходы, $/кв. м
12	Расходы на замещение (капремонт) в % от затрат на строительство, $ строительство	12% -	14% -
13	Чистый операционный доход, $ (с.8-9с.-с.11-с.12), $
	Коэффициент капитализации (анализ рынка) :
14	Для зданий и сооружений	0,26	0,26
15	Для земельного участка	0,24	0.24
16	Доход, относимый к зданиям и сооружениям, $ (с.3*с.14)
17	Доход, приходящийся на земельный участок, $(с.13-с.16)
18	Стоимость земельного участка, $ (с.16/с.15)
19	Стоимость земельного участка, тыс.руб.

Выводы (какой вариант лучше):