Задание 3 Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: затратный подход

Задание 3.1 Определить стоимость земельного участка методом сравнения продаж

Необходимо привести ценообразующие характеристики аналогов к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта (таблица 3) . Сделать вывод о стоимости оцениваемого земельного участка. В качестве объектов-аналогов выбрано 4 земельных участка, характеристика которых приведена в таблице 3

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

	Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые продажи
			Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1	Цена 1 кв.м, $	?	750	500	480	520
2	Размер участка, га	По варианту	0,2	0,22	0,2	0,15
3	Дата продажи (оценки)	Октябрь 2012	Сентябрь 2012	Июль 2012	Август 2012	Июль 2012
4	Местоположение (оценочная зона)	4-ая зона, Восточная центральная	4-ая зона, Восточная центральная	4-ая зона, Восточная центральная	3-ая зона, Северо-Восточная центральная	4-ая зона, Восточная центральная
5.	Назначение участка	Стр-во администр. здания	–	–	–	–
6.	Корректировка на дату продажи (тенденция роста
7.	Скорректированная цена
8.	Корректировка на местоположение (по анализу рынка)		нет	нет	(по анализу рынка)	нет
9.	Скорректированная цена
13	Присвоенные веса
14	Средневзв. знач., $/кв.м

Примечания: анализ рынка показал, что цены на землю за 2011г. возросли на 6% эта ситуация сохраняется и в 2012г.

После приведения ценообразующих характеристик аналогов к ценообразующим характеристикам оцениваемого земельного участка рыночная стоимость последнего лежит в диапазоне от …......$/кв.м. до......$/кв.м. Принимаем ……………..$

Стоимость земельного участка ( S = 0,2 Га) = $

Стоимость земельного участка (S = 0,2 Га) = тыс. руб.

Поскольку стоимость земельного участка, рассчитанная на основе нормативных методик (кадастровая стоимость ) , полностью не учитывает рыночного фактора, мы приняли за основу стоимость земельного участка, рассчитанную методом сравнения продаж.

Вывод: По нашему мнению рыночная стоимость оцениваемого участка земли составляет:

Задание 3.2. Произвести оценку восстановительной стоимости методом сравнительной единицы

Расчет стоимости воспроизводства выполненный методом сравнительной единицы с использованием информационной базы УПВС сборник 28 приведите в таблице 4.

_{Таблица 4. Расчет восстановительной стоимости объекта}

№п/п	Параметры	Значение
1.	Стоимость строительства 1 куб.м объема аналога в ценах 1969 г., руб. (Сборник №28, Табл. 17-6)	25,4
2.	Строительный объем оцениваемого здания, куб.м
5.	Коэффициент пересчета от цен 1969 г. к 1984 г.	1.22
6.	Коэффициент пересчета от цен 1984 г. к 1991 г.	1.64
7.	Коэффициент пересчета от цен 1991 г. к октябрю 2012	54,5
8.	Коэффициент для Москвы	1,13
9.	Прибыль застройщика (предпринимателя), 25%
10.	Стоимость воспроизводства, руб.
11.	Стоимость воспроизводства, $

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная на базе стоимости воспроизводства (замещения) равна:

……………………………………………………………………..руб.

………………………………………………………………………$

Для повышения точности расчетов целесообразно использовать другие методы определения восстановительной стоимости, например стоимости замещения по объектам аналогам с использованием информационной базы компании Ко-Инвест. В этом случае за расчетную стоимость можно принимать среднюю величину, рассчитанную разными методами.

Задание 3.3. Расчет совокупного износа

Оценить накопленный износ: физический износ нормативным методом и методом срока жизни; функциональный износ – затратами на его устранение; внешний износ не определять, т.к. признаков его не выявлено.

Таблица 5 - Расчет физического износа нормативным методом

№ п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента (Гаврилов Приложение) Табл. 17А)	% износа	Удельный вес * % износа
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.	Фундамент Стены и перегородки Перекрытия Крыша Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Прочие работы	0,1 0,2 0,08 0,02 0,05 0,05 0,2 0,2 0,1	40 40 40 30 55 35 60 35 35
10.	Итого (1+2+ ....... + 9)	1

И физ., % = …………………………………………………………………………….

_{Расчет физического износа методом срока жизни}

_{Данный метод определяет физический износ по формуле:}

Ифиз., % =ЭВ / ТСЭЖ * 100 = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ) * 100

Ифиз., % =.........……………………..

Итоговую величину физического износа определите как среднее арифметическое по результатам нормативной методики и метода срока жизни:

Ифиз., % =..........…………………………

Ифиз., $ =

Ифиз., тыс.руб.=

Функциональный износ

Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчеты выполните в таблице 6.

_{Таблица 6 - Расчет функционального износа}

№п/ п	Наименование затрат	Стоимость, $
1. 2. 3.	Приобретение и установка систем наблюдения и охранной сигнализации. Приобретение и установка кондиционеров, 10шт. Приобретение и установка пожарной сигнализации	26000 8000 2000
	Итого:

Величина неустранимого функционального износа определяется методом капитализации потерь в арендной плате. При капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для сопоставимых объектов, определенная в таблице… (доходный подход).

Sоб. = по варианту кв.м

Коэффициент капитализации для данного типа зданий R = 0,26

Прогнозируемая потеря в арендной плате 10 $/кв.м в год.

Капитализированные потери в арендной плате, $ ......………………………

Внешний износ. Признаков внешнего износа по оцениваемому объекту не выявлено.

Задание 3.4 Расчет рыночной стоимости затратным подходом.

Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом. Расчет представить в таблице 7.

_{Таблица 7 Расчет рыночной стоимости объекта затратным подходом}

№п/п	Показатель	Стоимость, $
1.	Стоимость строительства аналогичного нового здания
2.	Прибыль застройщика
3.	Итого затраты на строительство (1+2)
4.	Физический износ
5.	Устранимое функциональное устаревание (износ)
6.	Неустранимое функциональное устаревание (износ)
7.	Итого функциональный износ (5 + 6)
8.	Внешнее (экономическое) устаревание
9.	Стоимость земельного участка
10.	Итого стоимость объекта недвижимости

Таким образом, стоимость объекта затратным подходом без НДС составит:

$ ……………………………………………

_{……………………………………………… руб.}