Задание 4. Выполнить оценку рыночной стоимости объекта: сравнительный подход

Задание 4.1 Выполнить выбор и расчет поправок.

Проанализировать недавние сделки купли-продажи сопоставимых объектов-аналогов, представленных в таблице 8. Выбрать элементы сравнения, обосновать их. При расчете поправок использованы нижеприведенные методы. Ознакомьтесь с методами и выполните расчет поправок.

1. Поправка на дату

Для расчета поправки на дату могут использоваться средние сложившиеся темпы изменения цен на рынке недвижимости или при стабильной ситуации могут быть использован курс доллара на дату оценки объекта и на дату совершения сделки с аналогами (данные по общей инфляции, определенные Госкомстатом РФ).

июль 12г. = 30,5; август 12г. = 30,5 67; сентябрь 12г. = 30,8; октябрь 12г. = 30,8 руб;

Пдп =Iдсс/Iдо,

где: Пдп - поправка на дату продажи;

Iдсс - курс доллара на дату совершения сделки с аналогом;

Iдо - курс доллара на дату оценки объекта.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цан.скор. = Цан. * Пдп

2. Поправка на местоположение.

Поправка на этот фактор мы оцениваем экспертным путем, исходя из анализа рыночных данных по продажам (описание рынка) , а именно:

1). Цена продажи административных зданий в 4-ой оценочной зоне ниже цены аналогичных зданий в 1-ой оценочной зоне в среднем на …….%;

2). Цена административных зданий в 3-ой оценочной зоне ниже цены административных зданий в 4-ой оценочной зоне в среднем на ……..%.

3. Поправка на физический износ

Расчет производится по формуле: Пи = 100 - Иоб /( 100 - Иан)

где: Пи - поправка на износ;

Иоб. - фактический износ оцениваемого объекта (по расчету затратным подходом);

Иан. - фактический износ аналога.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цан.скор. = Цан. * Пи

4. Поправка на масштаб (площадь здания).

Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем

меньших зданий. Формула для расчета получена методом корреляционно-регрессионного анализа:

Пр = - 0,02519 х (Sоб - Sанал),

где: Пр - поправка на масштаб;

Sоб. - площадь оцениваемого объекта;

Sан. - площадь аналога.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цан.скор. = ( Цан. / Sан. ± Пр) * Sоб.

5. Поправка на ремонт.

Анализ информации о стоимости ремонтных работ в г. Москве позволил сделать следующие заключения:

а). Средняя стоимость текущего ремонта составляет 250 $/кв.м;

б). Средняя стоимость евроремонта здания, аналогичного объекту № 3 составляет

420000$.