Задача 2

Інвестор планує одержати 20 % доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 % від вартості цього об’єкта нерухомості під 12 % річних. Визначити ставку капіталізації і вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.

Методичні вказівки до виконання задачі 2.

Метод прямої капіталізації. У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигід, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об’єкта нерухомості. Використання методу капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період на коефіцієнт капіталізації.

У рамках дохідного підходу вартість нерухомості визначається за формулою:

V = NOI : K , (5.1)

де V - вартість нерухомості;

NОІ - чистий операційний дохід;

К - коефіцієнт капіталізації.

Формула (2.1) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Одним з найважчих питань у процесі оцінки дохідності нерухомості є

розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

(5.2)

де К - коефіцієнт капіталізації;

М - відношення величини кредиту до вартості

нерухомості;

і₁ - відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал);

і₂ - відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

К =

Вартість об’єкта становить

V =

Задача 3

Визначити відсоткову ставку, якщо:

ставка доходу по безризикових цінних паперах - 6,0 %;

· премія за ризик інвестування в даний об’єкт - 4,5 %;

· премія за політичний ризик - 2,5 %;

· премія за інші особливі ризики - 5,0 %;

Методичні вказівки до виконання задачі 3.

Для визначення величини коефіцієнта капіталізації (відсоткової ставки) використовується також метод кумулятивної побудови, за яким відсоткова ставка є результатом додавання кількох величин.

За основу приймається так звана безризикова ставка, тобто ставка, яка показує дохідність на найбільш надійні цінні папери.

Отже, разом відсоткова ставка становить

Задача 4.

Інвестор планує придбати нерухомість вартістю 250 тис. грн. За його розрахунками, володіння об’єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 20 %. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн. під 20 % річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків - у кінці року.

Скласти план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.