Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью.

При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) - перед получателем ренты появляются сразу два должника:

1. тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,

2. сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает

• либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),

• либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

63. Договоры аренды: общая характеристика, виды, содержание.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (см. ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов.

При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Лицо, получившее имущество в аренду, приобретает права владения и пользования им или только право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную сферу арендатора, во втором - остается в хозяйственной сфере арендодателя.

Поскольку речь идет о временном владении и (или) пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком - определенным или неопределенным.

Элементы договора

Стороны - любые субъекты гражданского права.

Арендодатель - собственник вещи любо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих свойств в процессе использования, за исключением вещей, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается законом.

Непотребляемость - это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотреблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.

Потребляемые вещи, т. е. такие, которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и т. п.), в аренду сданы быть не могут. В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст. 130 ГК). В составе рукотворной недвижимости названы здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства (см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Все остальные объекты аренды относятся к движимым вещам. Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются Земельным кодексом РФ.

Предмет договора аренды является его существенным условием

Статья 607. Объекты аренды (извлечение)

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора аренды - это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.

Форма договора аренды:

- договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц - простая письменная форма;

- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений - на срок не менее года - п.2 ст. 65 i ГК РФ);

- договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору - в форме, установленной для договора купли-продажи.

В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях.

Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество. договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации.

Цена договора - не является существенным условием. Формы арендной платы установлены ст. 614 ГК РФ.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Арендная плата  - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору.

Срок договора аренды

Определенный срок. Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равен предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Неопределенный срок. В этом случае любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а по договору аренды недвижимого имущества – 3 месяца, если иной срок не установлен договором (п.2 ст.610 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

- предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в установленный срок (ст. 611 ГК РФ);

 - предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.61З ГК РФ);

- производить за свой счет капитальный ремонт (если иное не установлено договором) - ст. 616 ГК РФ;

- возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 624 ГК РФ).

Обязанности арендатора:

- пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Особенности: арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК.

Субаренда

Наиболее распространенным случаем распоряжения арендованным имуществом выступает субаренда. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав за собой. Не случайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав по договору аренды.

Улучшение арендованного имущества

Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства и стоимость.

Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.

Отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества.

Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как его часть поступают в собственность арендодателя. Однако арендатор, который произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

64. Договор подряда: общая характеристика, виды, содержание. Бытовой подряд.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК).

По юридической природе договор подряда является:

1. двусторонним,

2. взаимным,

3. консенсуальным и

4. возмездным.

Стороны договора подряда:

• заказчик;

• подрядчик.

ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гра­жданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие пра­вила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.

По общему правилу, когда речь идет о выполнении по договору подряда небольшого объема технически несложных работ, они вы­полняются лично подрядчиком.