68.Договор ренты: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание. Виды договора ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Реальный (для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты), возмездный, односторонний (у получателя ренты — только права, а у плательщика — только обязанность), аллеаторный (рисковый), в котором «по цели и намерению стороны конечный результат договора, материальная ценность его поставлены в зависимость от события совершенно неизвестного и случайного или только вероятного, так что при заключении его совершенно неизвестно, которая сторона в конечном результате выиграет, получит выгоду».

Стороны договора: плательщик ренты, получатель ренты.

Субъектный состав сторон: плательщиком могут быть любые лица в соответствии с правосубъектностью, то есть каких-либо ограничений нет. Получателем могут быть гражданин, а при постоянной ренте граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Форма договора: все договоры ренты заключаются в письменной форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Также договор подлежит нотариальному удостоверению. Если договор предусматривает передачу под выплату ренты недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации.

Содержание договора ренты включает обозначение ее предмета, в качестве которого может выступать любое движимое и недвижимое имущество, за исключением тех вещей, имущественный оборот которых запрещен законом.

Договор ренты бывает двух видов: договор постоянной ренты, выплата которой не ограничена каким-либо временным промежутком, и договор пожизненной ренты, которая выплачивается до наступления смерти получателя ренты. К одной из форм пожизненной ренты относится пожизненное содержание какого-либо лица с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

69.Договор аренды (имущественного найма): понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.

Стороны: арендодатель и арендатор.

Арендодатель — собственник имущества либо лицо, им уполномоченное, например, субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.

Арендатор — любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями и арендаторами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Содержание договора составляют права и обязанности его сторон.

Арендодатель обязан:

-передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования;

-сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором;

-производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором.

-предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.).

Арендатор обязан:

-использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

-вносить арендную плату;

-производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);

-возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендодателя:

-требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

-требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

Права арендатора:

-распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя — сдавать имущество в субаренду (поднаем);

-передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;

-истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;