71.Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.

Обязанности наймодателя. наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Сроки передачи жилого помещения устанавливаются в договоре. Если их нет в договоре, то передача жилого помещения осуществляется в разумный срок.

В период действия договора найма наймодатель обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя. Согласно ст. 678 ГК РФ к ним относятся:

- использование жилого помещения только для проживания;

- обеспечение его сохранности;

- своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора.

72.Договор социального найма. Субъекты, характеристика. Основания предоставления жилья по договору социального найми. Стороны, характеристика, форма, условия договора. Права и обязанности сторон.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель — только гражданин и наймодатель — жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Основания для заключения Договора социального найма жилого помещения:

-постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления;

-наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья;

-решение органа местного самоуправления на жилое помещение — официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования:

-граждане, не имеющие жилых помещений;

-граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

-граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

-граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:

-гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

-детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

-гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Договор является консенсуальным; он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем), бессрочный.

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Права и обязанности сторон:

1)Наймодатель:

- обязан передать нанимателю во владение и пользование свободное жилое помещение;

- обязан производить капитальный ремонт;

- обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

2)Наниматель:

- обязан обеспечивать сохранность жилого помещения

- обязан производить текущий ремонт