Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Комментарий к главе 33

Глава посвящена в основном новому, самостоятельному институту российского гражданского права. ГК 1964 регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание гражданина с иждивением, и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома и на других условиях.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества. Она обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей. Такая разновидность рентного договора, как пожизненное содержание с иждивением, получила криминальную окраску, и поэтому получатель этой ренты может испытывать дополнительный риск, связанный с выбором плательщика ренты.

В настоящую главу включены общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (§ 1) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты: постоянную (§ 2), пожизненную (§ 3) и ее обособившуюся разновидность - пожизненное содержание с иждивением (§ 4). Общие нормы применяются, когда отношения не урегулированы специальными нормами.

ГК регулирует рентные договорные отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Вместе с тем к отношениям, регулируемым нормами комментируемой главы, применяются нормы о купле-продаже (гл. 30) и о дарении (гл. 32) субсидиарно, дополнительно (см. коммент. к ст. 585, а также ст. 34 ЖК).

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном

содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

Статья 584. Форма договора ренты

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

Комментарий к статьям 583 - 585

1. Статья 583 определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получатель. Предмет договора - действия сторон по передаче имущества получателя ренты в обмен на получение рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. Это реальный договор. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически, периодически выплачивать рентные платежи в денежной либо натуральной форме их получателю на протяжении неопределенного времени действия договора. Эти платежи составляют регулярный, непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон (алеаторная сделка) в силу неопределенности стоимости встречного удовлетворения, неопределенности времени действия договора и возможности преждевременного его прекращения. Этим и длящимся действием договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.

Договор ренты - двусторонний; в нем существует обязанность плательщика систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставлять эквивалентно (в натуре либо в иной форме) средства на содержание получателя ренты в обмен на встречное удовлетворение. При этом плательщик ренты обязан безусловно обеспечить надлежащее исполнение своего обязательства (см. коммент. к ст. 587).

В юридической литературе рентные договоры классифицируются по следующим критериям: форма рентных платежей, срок действия договора, порядок передачи имущества, составляющего рентный капитал, вид имущества, составляющего рентный капитал (Яргина Е.А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений. Автореферат канд. дис., 2003. С. 13).

2. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков. Но в отдельных разновидностях этого договора наличие нескольких плательщиков может противоречить интересам получателя ренты (см. коммент. к ст. 593).

Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (см. коммент. к ст. 589). В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается (см. коммент. к ст. 596). Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.

Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателями могут быть: в пожизненной ренте - лишь граждане, в постоянной - граждане и некоммерческие организации и притом не все (см. § 5 гл. 4 ГК, а также Федеральный закон от 12.01.96 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ, 1996, N 3, ст. 145)). Закон отказался от прежнего ограничения: до принятия ГК РФ продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.

Закон о лицензировании не предусматривает лицензирования деятельности по оказанию ритуальных услуг. Поэтому коммерческие структуры, занимающиеся таким видом деятельности, после вступления в силу этого Закона осуществляют ее без лицензии.

Создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим с такой службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги.

3. Объектом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть как движимые, так и недвижимые вещи (ст. 130 ГК), в отличие от ГК 1964, ограничивавшего объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: антиквариат, денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи.

Выплата этих платежей осуществляется, в зависимости от характера ренты, в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним.

Важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (см. коммент. к ст. 587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность (см. коммент. к ст. 586), т.е. договор имеет реальный характер.

4. Существенным условием, определяющим разновидности договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, бессрочную, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

5. Согласно ст. 584 договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, см. коммент. к ст. 558), и служит ограничением (обременением) права собственности (см. коммент. к ст. 586). Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система "двойной" регистрации (удостоверения) в отношениях ренты объектов недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости у приобретателя возникает с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК). При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (ст. ст. 165, 166, 168 ГК).

При этом следует обратить внимание на все объекты недвижимости, а не только на жилой дом (квартиру). В их числе: дача, садовый домик, земельный участок, гостиница, кемпинг, здания, сооружения, имущественный комплекс (см. коммент. к ст. ст. 673, 650, 656).

6. Плательщику переходит в собственность имущество получателя ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК). В этих отношениях применяются соответственно правила о купле-продаже (см. коммент. к гл. 33 и 30), а если имущество передается безвозмездно - правила о договоре дарения (см. коммент. к гл. 33 и 32). Однако собственно правила купли-продажи и дарения недвижимости не предусматривают их нотариального удостоверения (см. коммент. к ст. ст. 550, 560, 574), и поэтому действуют иные, специальные правила ст. 584 ГК, устанавливающие обязательность нотариального удостоверения. Во всех случаях приоритет за специальными правилами, установленными гл. 33. Правила купли-продажи и дарения применяются субсидиарно, и лишь поскольку они не противоречат существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

Комментарий к статье 586

1. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или осуществить отчуждение иным образом, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора (см. п. 2 настоящего комментария). Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить о том, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю согласия получателя рентных платежей не требуется, кроме одного случая (см. коммент. к ст. 604).

Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

В Едином государственном реестре прав внесена запись об ограничении (обременении) права собственности, в которой указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимости, наименование договора, на основании которого возникло ограничение (обременение), время его действия.

При наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника этого жилого помещения, находящихся под опекой и попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу "Особые отметки" (ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). См. также ст. 292 ГК.

Поэтому комментируемую статью следует применять с учетом ст. 593 (см. коммент. к ней).

2. Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (ст. 322 ГК). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

Комментарий к статьям 587, 588

1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), закон наделяет получателя ренты правом залога недвижимости (ипотека). Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, требуется договорное оформление залога (ипотеки) - см. ст. 339 ГК. Такое положение связано исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они избирают любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договариваются о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика (см. коммент. к ст. 932). Это существенное условие договора ренты, необходимость которого специально предусмотрена нормой комментируемой статьи. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.

3. Если плательщик ренты, под которую получателем ренты выделялись движимые вещи, не принял меры к обеспечению своих обязательств, предписанные п. 2 ст. 587 (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (см. ст. 593 ГК).

4. Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п. - см. коммент. к ст. 583), просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК), т.к. при всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре. Если иного решения в договоре нет, действуют правила названной статьи.