Часть 1 ст. 135 жк рф подтверждает организационно-правовую форму товарищества собственников жилья - некоммерческая организация.

2. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно прежде всего является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Понятие товарищества неудачно заимствовано из Закона о товариществах собственников жилья, где под комплексом недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

3. По совокупности норм, содержащихся в ЖК РФ, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья управляет общим имуществом в многоквартирном доме (об общем имуществе см. комментарий к гл. 6).

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

ТСЖ имеют специальную правоспособность. Они вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их уставах и соответствуют целям, ради которых были созданы. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, может быть признана судом недействительной как внеуставная.

Примером этому могут служить следующие судебные акты:

1) Постановление кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.04.2006 по делу N А79-7110/2005:

"В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены в частях 1 и 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Перечень допускаемых Жилищным кодексом Российской Федерации действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества";

2) Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2002 по делу N Ф04/3876-848/А46-2002:

"Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомаец-4" оспорило:

договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" на поставку, получение и оплату тепловой энергии,

а также договор от 21.08.1996 N АК-5-333/2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК, УФПС по Омской области, и соглашение к нему от 01.01.2000.

Истец указал на то, что договоры заключены управляющим ТСЖ "Первомаец-4" с превышением полномочий и с превышением правоспособности товарищества собственников жилья.

Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила, что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома; данный договор является договором энергоснабжения.

В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Между тем нормы Закона о товариществах собственников жилья, в соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту - потребителю соответствующей энергии.

Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211 недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенный с нарушением статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Первая инстанция суда, отказывая в удовлетворении требований о признании договора от 09.01.2001 N 2211 недействительным, неправильно применила нормы материального права, что явилось основанием для отмены решения в этой части.

При этом суд первой и апелляционной инстанций обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании недействительными договора от 21.08.1996 N АК-5-333/2211 и подписанного к нему соглашения от 01.01.2000.

Договор N АК-5-333/2211 заключен между ТСЖ "Первомаец-4", ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК и УФПС по Омской области в лице почтамта на обслуживание по приему и перечислению платежей за отопление и горячее водоснабжение.

По условиям данного договора и соглашения к нему от 01.01.2000 ТСЖ "Первомаец-4" обязалось производить сбор платежей от жильцов за отопление и горячее водоснабжение, их перечисление на счета ОАО "АК "Омскэнерго" и МУП ТСК, а также проведение и оформление сверки расчетов по лицевым счетам жильцов и предоставление реестров принятых платежей.

Принятые по указанному договору обязательства не противоречат целям создания и деятельности ТСЖ "Первомаец-4", установленным в нормах статей 29, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", и соответствуют пунктам 2.1, 2.2, 3.1 устава товарищества.

Исследование материалов дела показало, что выводы апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам спора и основаны на правильном применении норм материального права и норм процессуального права".

4. Товарищество создается для следующих целей:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

2) обеспечение эксплуатации этого имущества;

3) владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение этим имуществом.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются путем принятия решений на общем собрании членов товарищества. Совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, но часть собственников не вступила в члены такого товарищества, осуществляется с последними в договорном порядке.

ТСЖ осуществляет эту деятельность при наличии полномочий собственников помещений. Оно наделяется полномочиями в момент создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в их уставы. Полномочия от не членов товарищества ТСЖ приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Понятие "обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме" никакими нормативными актами не регламентировано, и чаще всего содержание этого понятия является предметом судебных разбирательств. Чтобы не отвечать по обязательствам, не предусмотренным уставной деятельностью ТСЖ, в уставе товарищества необходимо раскрыть данный термин. Такая регламентация, прежде всего, необходима для определения ответственности сторон при неисполнении договоров на предоставление услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также при возникновении споров членов товарищества с ТСЖ.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и других собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений. Если многоквартирный дом управляется ТСЖ, а общим собранием собственников помещений выбран иной способ управления, товарищество подлежит ликвидации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (см. комментарий к ст. 141).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С этого момента оно может приобретать гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не связано обязательствами членов товарищества. Члены ТСЖ, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

6. Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень его полномочий. Они могут принять решение о том, что ТСЖ будет либо самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме штатными сотрудниками, либо выполнять только функции управления этим имуществом либо часть функций. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" <1> руководители организаций могут в зависимости от объема учетной работы:

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.

а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;

б) ввести в штат должность бухгалтера;

в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту;

г) вести бухгалтерский учет лично.

В практической деятельности ТСЖ заключают договор с едиными информационно-расчетными центрами на начисления обязательных платежей программными средствами. ТСЖ могут передать специализированной организации ведение бухгалтерского учета товарищества.

7. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается либо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, либо путем заочного голосования (см. комментарии к ст. 45 - 48).

Решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

8. Собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной и муниципальной власти, обязаны принять участие в выборе способа управления таким домом (см. комментарий к ст. 161).

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления; следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ.

9. В ч. 2 ст. 136 перечислены объекты, которыми управляет товарищество собственников жилья. Объектом управления могут быть не только один, но и несколько многоквартирных домов, которые объединены одним или граничащими земельными участками либо иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих домов.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Комментарий к статьям 137, 138

1. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются законом и уставом этой организации. Статья 137 устанавливает права товарищества в пределах его специальной правоспособности (уставная деятельность). Сделки, совершенные с нарушением прав и обязанностей, предусмотренных комментируемыми статьями, будут признаваться по суду недействительными (см. комментарии к ст. 135, 136).

2. В соответствии со ст. 137 товарищество собственников жилья вправе:

1) заключить (в соответствии с законодательством) договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. При этом ТСЖ представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. Хотя стороной договора управления выступает товарищество, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги управляющая организация предоставляет непосредственно собственникам помещений и лицам, которые пользуются жильем в этом доме. Они же оплачивают услуги и работы - в порядке, определяемом правлением ТСЖ. Комментируемые статьи не предоставляют товариществу право выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг, но не исключает такие права (например, при наличии недвижимого имущества в собственности). Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые средства на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; расходы на другие цели, предусмотренные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества. Предложения ТСЖ об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке его начала, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта, выносятся на решение общего собрания собственников помещений (см. комментарий к ст. 158);

3) на основе годовой сметы доходов и расходов товарищества устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Установление размеров платежей обусловлено тем, что в силу закона товарищество участвует в договорных отношениях на условиях представительства от имени всех собственников помещений. Общее имущество в многоквартирном доме является долевой собственностью всех собственников, и на них возложена равная обязанность по несению расходов на содержание и ремонт такого имущества. Правление товарищества после определения объема расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме рассчитывает размер платежей каждого собственника помещения пропорционально указанной выше доле и вправе установить иной порядок расчета. Для закрепления данной нормы необходимо внести ее в устав товарищества, определить компетенцию органов управления ТСЖ по данному вопросу и количество голосов собственников, необходимое для принятия решения;

4) выполнять для собственников помещений в многоквартирном доме работы и предоставлять им услуги. Работы и услуги определяются уставной деятельностью товарищества и теми целями, для которых оно было создано. Так, ТСЖ вправе оказывать возмездные услуги по приему корреспонденции собственников помещений во время их отсутствия (электронная почта, факсовые сообщения, почтовая корреспонденция и проч.), проводить работы по ремонту имущества собственников, вскрывать квартиры по их просьбе, отправлять корреспонденцию, составлять письма в сторонние организации, выполнять отдельные поручения и др. Если общее собрание членов товарищества решит самостоятельно содержать общее имущество в многоквартирном доме силами специалистов правления, то эта деятельность является уставной;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, которые выполняют для товарищества работы (предоставляют услуги);

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Для того чтобы перечисленные права ТСЖ были реализованы, необходимо:

внести их в устав товарищества;

включить соответствующие виды деятельности в перечни вопросов, относящихся к компетенции либо общего собрания членов ТСЖ, либо его правления;

закрепить в уставе товарищества условия правомочности решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.

3. Статья 138 устанавливает перечень обязанностей товарищества собственников жилья. Товарищество обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались вступить в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Причем это - не договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет: а) передачи ими своих полномочий товариществу для реализации последним прав, предусмотренных п. п. 1 - 3 ч. 1, п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 137, п. 8 ст. 138; б) установления размеров обязательных платежей; в) установления срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и др.;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано своевременно заключить договоры со специализированными организациями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, осуществлять контроль по заключенным договорам, требовать исполнения таких договоров;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество. Товарищество обязано своевременно определить расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы, а также установить размеры платежей для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности; проинформировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения. Осуществлять контроль за эксплуатацией общего имущества;

6) соблюдать права и законные интересы собственников помещений. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений и в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ получать их согласие на: реконструкцию многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

эксплуатацию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

7) предотвращать или прекращать действия третьих лиц, затрудняющие реализацию прав собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме или препятствующих этому. В случае невозможности самостоятельно устранить нарушения ТСЖ обязано направить соответствующую информацию для привлечения виновных к ответственности;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

Комментарий к статье 139

1. Комментируемая статья определяет круг лиц, которые имеют право создать ТСЖ в стадии строительства многоквартирного дома: это будущие собственники помещений в таком доме.

Решение создать ТСЖ принимается на общем собрании будущих собственников. О порядке его проведения см. комментарии к ст. 45 - 48.

Количество голосов, которыми обладает на общем собрании каждый будущий собственник, должно быть пропорционально его будущей доле в общем имуществе строящегося дома. Все они должны представить документальное подтверждение своего участия в строительстве этого дома.

2. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют будущие собственники помещений или их представители, которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются простым большинством голосов будущих собственников, участвующих в данном собрании.

Государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

Комментарий к статьям 140, 141

1. Части 1 обеих комментируемых статей отсылают к гражданскому законодательству, поскольку реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья регулируются нормами ГК РФ и Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

Реорганизация юридического лица (в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (п. 1 ст. 57 ГК РФ).

Товарищество собственников жилья реорганизуется в форме преобразования.

2. ТСЖ может быть ликвидировано как добровольно, так и принудительно.

Добровольная ликвидация производится по решению общего собрания членов товарищества, принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов. Принудительная ликвидация - по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.

3. Часть 2 ст. 141 вводит дополнительное основание для ликвидации ТСЖ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов таких собственников.

Данная норма исходит из того, что собрание, на котором члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, неправомочно.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а товарищество - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Комментарий к статье 142

1. Норма комментируемой статьи дает товариществам собственников жилья право объединиться для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Для этого общее собрание каждого ТСЖ принимает решения о создании объединения товариществ собственников жилья и передаче ему прав по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Необходимо отметить, что передача таких прав допускается при наличии соответствующих указаний в уставе каждого товарищества. Управление объединением ТСЖ осуществляется по правилам ст. 135 - 141 ЖК РФ.

2. При создании объединения товариществ собственников жилья следует руководствоваться ст. 121 ГК РФ и Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Подобные ассоциации (союзы) также являются некоммерческими организациями. Поэтому они подлежат регистрации в том же порядке, что и ТСЖ.

Члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.

Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в размере и в порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации.

Член ассоциации (союза) вправе по своему усмотрению выйти из ассоциации (союза) по окончании финансового года.

Он может быть исключен из ассоциации (союза) по решению остающихся членов в случаях и в порядке, которые установлены учредительными документами ассоциации (союза). И при выходе, и при исключении он несет субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации (союза) пропорционально своему взносу в течение 2 лет с момента выхода (исключения).