Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

Комментарий к статье 143

1. Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, основанная на членстве. При этом членство в ТСЖ является добровольным.

Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ). Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве. Применительно к ТСЖ это означает невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства собственников помещений в многоквартирном доме объединиться в товарищество (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска").

2. Членом ТСЖ может быть собственник любого помещения в многоквартирном доме - как жилого, так и нежилого.

Членство в товариществе возникает:

при учреждении такого товарищества;

на основе заявления о вступлении в товарищество. При этом собственник помещения в многоквартирном доме становится членом ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества.

3. Член ТСЖ вправе в любое время подать заявление о выходе из товарищества; с этого момента его членство в ТСЖ прекращается. Те же последствия имеет прекращение права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Право собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме прекращается:

по решению суда;

при отчуждении помещения;

в случае гибели или уничтожения помещения;

при отказе от собственности.

Обратим внимание на то обстоятельство, что основания прекращения членства в ТСЖ не могут толковаться расширительно.

4. Помещения в многоквартирном доме могут находиться в долевой собственности двух и более лиц. В этих случаях каждый сособственник имеет право вступить в члены товарищества.

5. Комментируемая статья не устанавливает возраст, с которого физическое лицо вправе вступить в товарищество. Исходя из общих правил, это может быть дееспособный гражданин, достигший 18 лет или вступивший в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетний с 16 лет с учетом правил, установленных ст. 27 ГК РФ. Интересы недееспособных, несовершеннолетних собственников представляют их опекуны или попечители и законные представители.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 144

1. Комментируемая статья устанавливает структуру органов управления ТСЖ:

1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;

2) правление товарищества.

В состав этих органов могут входить только члены товарищества.

2. Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Установленная ст. 144 структура органов управления товарищества является исчерпывающей. Это означает, что в ТСЖ не могут быть образованы иные органы управления.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий (см. комментарии к ст. 145 - 148).

В комментируемой статье не указано, что к органам управления относится председатель правления ТСЖ, хотя и он своими действиями порождает права и обязанности для данного юридического лица.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 145

1. Комментируемая статья объявляет общее собрание членов ТСЖ высшим органом управления товарищества и определяет вопросы его компетенции.

Права и обязанности ТСЖ - это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания - это совокупность действий, которые оно может осуществлять в этих пределах. В то же время общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

2. Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для принятия решения.

Поэтому в первую группу включены вопросы, по которым требуется большинство в 2/3 голосов от общего числа голосов: о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; об определении путей использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (см. ст. 146 и комментарий к ней).

Комментируемая статья устанавливает иной порядок принятия решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, нежели предусмотренный п. 3 ч. 2 ст. 44 (см. комментарий к ней).

Во вторую группу ст. 145 включает вопросы, по которым достаточно простого большинства голосов. В эту группу входят права общего собрания вносить изменения в устав товарищества, формировать правление и ревизионную комиссию, образовывать фонды, устанавливать размер обязательных платежей для членов товарищества, а также утверждать план финансовой деятельности ТСЖ.

В третью группу входят остальные вопросы, относящиеся к текущей деятельности: рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, утверждение правил внутреннего распорядка товарищества, определение размера вознаграждения членов правления товарищества и др. Для их решения также достаточно простого большинства голосов.

3. Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ, но только в той части вопросов, которые предусматриваются Жилищным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 146

1. Комментируемая статья не определяет периодичность проведения общих собраний членов товарищества. С учетом сформировавшейся практики они могут быть очередными и внеочередными. Очередные общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях регламентируются уставом ТСЖ.

2. ЖК РФ не содержит сведений о том, какое лицо может выступить инициатором собрания, кроме правления товарищества (п. 8 ст. 148). Это ущемляет права членов ТСЖ, поскольку при неудовлетворительной работе правления они не смогут собрать внеочередное перевыборное общее собрание. Данный пробел устраняется внесением соответствующих норм непосредственно в устав ТСЖ.

Процедура созыва общего собрания членов товарищества усложнена вручением каждому из них письменного уведомления почтой (заказное письмо) либо под расписку. На практике это вызывает определенные сложности. Поэтому целесообразно вывешивать информацию о созыве общего собрания в доступных местах. Соответственно данный порядок информирования должен быть закреплен в уставе товарищества.

Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты, на которую назначено общее собрание.