Часть 2 ст. 146 устанавливает обязательный перечень требований, предъявляемых к этому уведомлению.

3. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает принцип определения правомочности общего собрания членов товарищества, исходя из требований устава ТСЖ и положений ст. 45 (см. комментарий к ней). Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания по всем вопросам, относящимся к его компетенции, принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.

Исключение составляют вопросы, предусмотренные п. п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ; решения по ним принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества, т.е. квалифицированным большинством.

4. Часть 4 ст. 146 вступает в противоречие с ч. 3, поскольку решение общего собрания членов товарищества может быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества только в том случае, если на таком собрании присутствуют члены товарищества, обладающие как минимум 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Часть же 3 ст. 146 допускает, что собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества (а не 2/3 и более).

Комментируемая статья не устанавливает количество голосов, которыми обладает каждый член товарищества. Поэтому необходимо такие требования закрепить в уставе товарищества собственников жилья по аналогии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.

В ч. 3 ст. 48 установлено, что количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

5. Вне зависимости от того, кто выступил инициатором общего собрания, его ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления. Данная норма ст. 146 создает множество проблем. Желательно, чтобы общее собрание вел выбранный на нем член товарищества.

6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает альтернативное общему собранию членов товарищества голосование по вопросам его повестки: либо посредством опроса в письменной форме, либо по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. Такое голосование возможно, если оно предусмотрено уставом ТСЖ.

Необходимость голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений обусловлена тем, что каждый собственник обязан нести расходы только в части того общего имущества, которое является принадлежностью его помещения. Процедура подобного голосования также должна быть закреплена в уставе.

7. Комментируемая статья не содержит требований к оформлению протокола общего собрания членов ТСЖ, но в уставе это необходимо регламентировать. Например: "Все решения, принимаемые на общем собрании членов товарищества собственников жилья, оформляются в письменной форме в виде протокола и хранятся в товариществе собственников жилья бессрочно. Протоколы решений общего собрания членов товарищества собственников жилья подписываются председателем и секретарем собрания. Протоколы общих собраний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются".

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статьям 147, 148

1. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов ТСЖ. Оно избирается общим собранием из числа членов товарищества. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании членов ТСЖ или их представителей (при наличии кворума). Желательно выбирать нечетное количество членов правления.

Правление товарищества собственников жилья руководит его текущей деятельностью.

Правление обязано:

соблюдать законодательство и требования устава товарищества;

выбирать председателя правления товарищества;

осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;

составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчеты о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;

управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;

нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;

заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

созывать и проводить общее собрание членов товарищества;

распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);

выполнять иные вытекающие из устава товарищества собственников жилья обязанности.

2. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам его деятельности, кроме отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не может превышать 2 лет.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя.

3. В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. Решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления (при наличии кворума).

Решение правления оформляется протоколом, который хранится в ТСЖ бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления; они ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 149

1. Комментируемая статья посвящена правовому статусу председателя правления ТСЖ. Его избирает правление товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на 2 года (т.е. на срок полномочий правления).

Председатель правления может быть выбран и на общем собрании членов товарищества; тогда только общее собрание может досрочно прекратить его полномочия.

2. Полномочия председателя правления ТСЖ устанавливаются уставом товарищества и комментируемой статьей. Согласно последней председатель:

реализует решения правления;

дает обязательные распоряжения всем должностным лицам товарищества;

без доверенности действует от имени товарищества;

подписывает платежные документы и совершает сделки, которые он в соответствии с законодательством, уставом товарищества управомочен заключать самостоятельно;

разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, обслуживающих многоквартирный дом, а также положение об оплате их труда.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" председатель правления товарищества собственников жилья в зависимости от объема учетной работы может вести бухгалтерский учет лично.

Председатель правления ТСЖ работает либо на общественных началах, либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 150

1. Комментируемая статья определяет статус, состав, функции и полномочия ревизионной комиссии, порядок ее работы, избрания и взаимодействия с общим собранием членов товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года. После этого она должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому общим собранием членов ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом такого товарищества, но рекомендуется, чтобы их число было нечетным. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.

По решению общего собрания членов товарищества вместо комиссии может быть избран один ревизор.

Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

2. Как орган контроля ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) обязана проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год. Она также вправе проводить внеплановые проверки, если это не запрещено уставом товарищества.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов. Отчитывается она и о своей деятельности.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) - единственный официальный орган ТСЖ, который может проверять любую деятельность ТСЖ. Однако, даже выявив злоупотребления со стороны председателя или членов правления, она не правомочна обратиться в суд для отстаивания интересов товарищества. Целесообразно включить в устав товарищества пункт, предусматривающий право ревизионной комиссии (ревизора) обращаться в суд от имени членов ТСЖ.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 151

1. Согласно ныне отмененному Закону о товариществах собственников жилья в собственности товарищества могло находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума (п. 4 ст. 40).

Комментируемая статья устанавливает: в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Наличие обособленного имущества является одним из признаков юридического лица.

ТСЖ ведут свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящих из целевых взносов членов товарищества, других целевых средств, а также за счет доходов от хозяйственной деятельности (см. ст. 152 и комментарий к ней).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет примерный перечень источников, из которых формируются средства товарищества собственников жилья:

обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества. Следует заметить, что обязательные платежи не членов товарищества также формируют средства ТСЖ. Размеры вступительных и иных взносов устанавливаются решением общего собрания членов товарищества. В зависимости от системы договорных отношений, в которых оно участвует, обязательные платежи могут не поступать на расчетный счет товарищества и соответственно не будут источником его средств (например, при использовании единых информационных расчетных центров, при оплате собственниками помещений непосредственно организациям, предоставляющим ЖКУ);

доходы от хозяйственной деятельности товарищества. Данные средства являются целевыми, поскольку расходуются только на уставные цели (см. комментарий к ст. 152);

субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, текущий и капитальный ремонт, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии, если эти средства предусмотрены законодательством;

разница в оплате, предусмотренная ч. 4 ст. 155 (см. комментарий к ней);

прочие поступления.

Средствами ТСЖ на счете в банке распоряжается правление товарищества в соответствии с его финансовым планом.

Не все доходы, поступающие в ТСЖ, подлежат налогообложению. Примером этому служит Постановление кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2006 по делу N А72-7134/05-14/15.

Как установлено судом, налоговый орган начислил ТСЖ "Заволжье" налог на добавленную стоимость за 9 месяцев 2004 г. в сумме 134194 руб., санкции и пени.

Основанием для начисления явилась неуплата НДС с операций по оказанию жилищно-коммунальных услуг.

Из материалов дела следует, что в проверяемом периоде ТСЖ "Заволжье" получил денежные средства (целевые взносы) от собственников жилых квартир в сумме 1594618 руб., с которых налоговый орган начислил НДС в сумме 287031 руб., уменьшив его на налоговые вычеты в размере 156062 руб.

Коллегия считает, что суды полно, в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, исследовали все обстоятельства по делу и в данной части сделали правомерный вывод о недействительности оспариваемого решения, так как целевые взносы, полученные некоммерческой организацией на осуществление уставной деятельности, не включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39 НК РФ в целях налогообложения реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Установлено, что ТСЖ "Заволжье" были заключены договоры с МП "Ульяновскводоканал", ООО "Ульяновскгазсервис", МП "Ульяновская городская электросеть", ООО "Ульяновская региональная компания по реализации газа" на обслуживание газопроводов, подачу питьевой воды, обеспечение электроэнергией, вывоз бытовых отходов, поставку газа.

Названные услуги оплачены ТСЖ "Заволжье" за счет средств, поступивших товариществу от жильцов (по целевым взносам).

В силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" и устава товарищества товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, созданными в форме объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

В силу того же Федерального закона товарищество имеет право:

заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества;

передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

Налоговый орган не представил доказательства, подтверждающие его довод, что услуги оказаны товариществу, которое, само не являясь потребителем услуг, перепродает их фактическим потребителям - жильцам.

В указанном случае ТСЖ "Заволжье" заключило договоры в интересах членов товарищества, которые и являются потребителями услуг.

Следовательно, обоснованным является вывод, что коммунальные услуги оказаны жильцам, а расчеты за них произведены с участием товарищества.

Таким образом, средства, взимаемые с жильцов (членов товарищества) для оплаты коммунальных услуг и лишь аккумулируемые товариществом для последующей оплаты организациям - поставщикам услуг, не связаны с реализацией товаров (работ, услуг) и, следовательно, не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Отсюда неправомерным является начисление НДС, пени и взыскание штрафных санкций по ст. 119 и 122 НК РФ.

Установлено, что решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении заявления ТСЖ "Заволжье" о признании недействительным решения налогового органа по взысканию налога на имущество в сумме 84021 руб. 42 коп., пени - 9063 руб. 58 коп.

Из материалов дела следует, что ТСЖ "Заволжье" начислен налог на имущество с котельной и инженерных коммуникаций от городской точки к домам.

Как последовательно утверждает ТСЖ "Заволжье", указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности членам товарищества, так как в стоимость 1 кв. м жилья входит стоимость инженерных сетей и сооружений. При этом заявитель ссылается на конкретные расчеты.

По мнению заявителя жалобы, жильцы - физические лица уплачивают налог на данное имущество в составе: ежегодно уплачиваемого налога на имущество, в связи с чем требование налогового органа является незаконным, так как приводит к двойному налогообложению.

Суды, отказывая в удовлетворении требования товарищества, исходили лишь из того, что названное имущество находится на балансе товарищества, в связи с чем является объектом налогообложения в силу ст. 374 НК РФ.

В судебном заседании представитель налогового органа пояснил в данной части, что основная причина его требований в том, что ТСЖ "Заволжье" неправильно оформило документы на имущество, в связи с чем и был начислен налог на имущество.

Коллегия считает, что неправильное оформление документов не может служить основанием для доначисления налога на имущество и привлечения налогоплательщика к ответственности за его неуплату.

3. Уставом либо решением общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на уставные цели. Порядок образования таких фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 152

1. Комментируемая статья определяет, какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ и порядок расходования средств, полученных от хозяйственной и предпринимательской деятельности.

Предпринимательская деятельность товарищества строго ограничена целями, ради которых оно создано. Используемое в комментируемой статье понятие "хозяйственная деятельность" следует рассматривать как его уставную деятельность.

Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме товарищество может осуществлять самостоятельно за счет штатных сотрудников товарищества. Этот вопрос решается общим собранием ТСЖ, если соответствующие положения внесены в его устав.

Уставная деятельность по содержанию и ремонту общего имущества осуществляется штатными сотрудниками товарищества, находящимися в трудовых отношениях с ТСЖ, следовательно, такая уставная деятельность не может рассматриваться деятельностью по извлечению прибыли.

2. Товарищество собственников жилья может строить дополнительные помещения и объекты общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 152). При осуществлении данного вида деятельности необходимо учитывать, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе в связи с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и одновременно - к компетенции товарищества.

Полномочия товарищества собственников жилья в решении вопросов, предусмотренных комментируемой статьей, определены Жилищным кодексом РФ, поэтому следует руководствоваться нормами комментируемой статьи, а не ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

3. По решению общего собрания членов ТСЖ доход от его хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Комментируемая статья не вводит ограничений в видах хозяйственной деятельности ТСЖ, а лишь определяет цели использования доходов при осуществлении такой деятельности. Дополнительный доход (от предпринимательской деятельности) может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК РФ и уставом товарищества. Решение общего собрания по данным вопросам принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.