28. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), независимо от срока аренды, субаренды, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Арендодатель в течение 10-ти дней со дня заключения договора аренды, субаренды письменно уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре.

Территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на основании поступившего уведомления вносит запись в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о заключенном договоре аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, внесенных в него изменениях, расторжении договора. Внесение записи не является государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом.

Государственная пошлина и (или) плата за внесение записи в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не взимаются.

36.Содержание договора аренды ни

§ 4. Аренда зданий или сооружений

Статья 621. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Правила настоящего параграфа применяются к аренде части здания или сооружения, если иное не предусмотрено законодательством.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства об аренде предприятия.

Содержание договора аренды. Основной обязанностью арендодателя является передача

имущества арендатору. Исполнение этой обязанности означает, что: а) имущество, передаваемое арендатору должно соответствовать состоянию, предусмотренному договором аренды и назначению имущества; б) имущество должно передаваться со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами ( технический паспорт, сертификат качества и т.п.). Если принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Непредоставление арендодателем сданного в аренду имущества в срок указанный в договоре или в разумный срок, если такой срок не определен договором, дает право арендатору истребовать это имущество по правилам ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель обязан производит за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду

имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды ( п. 1 ст. 587 ГК ). Срок осуществления капитального ремонта устанавливается договором, а если срок договором не определен или проведение ремонта вызвано неотложной необходимостью, - вразумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта

арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех

правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки

внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности следует руководствоваться законодательством, устанавливающим особенности исчисления и порядок внесения арендной платы.

По общему правилу арендатор имеет право требовать соответственного уменьшения

арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. Иное может быть предусмотрено законодательством.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения

арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него

досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом

арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд ( п. 5 ст. 585 ГК ).

В значительной мере обязанности и права арендатора связаны с пользованием арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Однако на практике применение этой нормы ( п. 1 ст.586 ГК ) затруднено в тех случаях, когда по своему характеру имущество может быть использовано в различных целях.

Пользование арендованным имуществом не ограничивается возможностью использовать

его потребительские качества. Арендатор имеет право с согласия арендодателя: а) передавать арендованное имущество в субаренду ( поднаем ) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем ); б) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; в) отдавать арендные права в залог; г) вносить арендные права в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Иное может быть установлено законодательством. Во всех этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды

или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обязанности арендатора входит обязанность поддерживать арендуемое им имущество в

исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в

том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ( ч. 1 ст. 593 ГК ). В тех случаях, когда арендатор возвратил имущество несвоевременно или же вовсе его не возвратил, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если только иное не предусмотрено договором аренды.

Улучшение арендованного имущества. Пользование арендованным имуществом может быть сопряжено с необходимостью для арендатора внесения в него каких-либо изменений, увеличивающих потребительские свойства имущества или необходимых для его более эффективного использования. Судьба таких улучшений зависит от целого ряда обстоятельств.

Если иное не предусмотрено договором, отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Если с согласия арендодателя арендатор произвел за счет собственных средств улучшения имущества, неотделимые без вреда для самого имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Отсутствие согласия арендодателя на улучшение имущества лишает арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено законодательством.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя( п. 4 ст. 594 ГК ).

Выкуп арендованного имущества. Цели аренды и характер арендуемого имущества, вносимые в него улучшения, могут обуславливать интерес арендатора к передаче имущества в его собственность. Возможность выкупа арендуемого имущества может предусматриваться законодательством или договором аренды. В таком случае арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором все обусловленной договором выкупной цены. Условие о выкупе арендуемого имущества может быть установлено дополнительным соглашением арендатора и арендодателя, договором выкупа арендуемого имущества, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Выкуп арендованного имущества может быть запрещен законодательством.

Содержание договора аренды зданий или сооружений. Особенности заключаются в следующем:

1. Права на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением следуют за правами владения и пользования передаваемыми в аренду зданиями или сооружениями.

2. В тех случаях, когда собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение является арендодатель, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

3. В ч. 2 п. 2 ст. 623 ГК установлена презумпция права пользования той частью земельного

участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в

соответствии с его назначением. Это правило действует в том случае, если договором аренды здания или сооружения не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок.

4. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка ( п. 3 ст. 623 ГК ).

5. При продаже земельного участка, на котором находятся арендуемые здание или

сооружение за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

6. Передача здания или сооружения арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается обеими сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче ( ч. 2 п. 1 ст. 626 ГК ).

Уклонение любой из сторон от подписания передаточного акта или иного документа о

передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества и соответственно как отказ арендатора от принятия имущества.

Правила о передаче здания или сооружения, предусмотренные п. 1 ст. 626 ГК применяются и при прекращении договора аренды здания или сооружения и их возврате арендодателю.