5. Основные показатели социально—экономического развития новосибирской области .

5.1. Приоритеты социально-экономического развития Новосибирской области на 2007 год и на период до 2009 года

Приоритеты социально-экономической политики направлены на достижение цели социально-экономического развития Новосибирской области в соответствии с Программой социально-экономического развития Новосибирской области на среднесрочную перспективу (2004-2008 годы) и решение обозначенных проблем.

Важнейшим приоритетом является обеспечение качественно нового уровня социального и экономического развития Новосибирской области. Необходимо добиться более значительного роста доходов населения, прежде всего, сельского, обеспечить улучшение демографической ситуации, реальную поддержку семей с детьми, развитие семейных форм воспитания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, доступность и высокое качество образовательных, медицинских, социальных услуг, развитие массовых форм занятий физической культурой и спортом, повысить доступность жилья и качество коммунальных услуг, обеспечить рост духовности, приоритет культурных ценностей, прежде всего, в среде молодежи.

Улучшение демографической ситуации на территории области предусматривается за счет системы мер, направленной на снижение смертности, стимулирование рождаемости, эффективную миграционную политику.

В экономической сфере важно создать условия для развития инновационного сектора экономики, высокотехнологичных производств, ускоренной модернизации действующих производств, формирования многоукладной экономики села, высокоиндустриальных агропромышленных предприятий и крестьянско-фермерских хозяйств, развития значительно более высокими темпами транспортно-дорожного комплекса, логистической инфраструктуры, развития жилищно-строительного комплекса с использованием современных строительных технологий.

6. Процесс оценки.

Процесс оценки делится на несколько этапов и включает в себя:

• Осмотр объекта оценки;

• Интервью с Заказчиком и его представителями;

• Сбор необходимой информации (цены продаж аналогов и др.);

• Работа с технической и бухгалтерской документацией;

• Определение наилучшего использования объекта недвижимости;

• Применение (обоснование) трех общепринятых подходов к оценке стоимости: затратного, рыночного, доходного;

• Согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости;

• Составление отчета об оценке.

6.1 Обзор общепринятых подходов к оценке стоимости.

На сегодняшний день теория оценки располагает тремя базовыми подходами к оценке стоимости, которые, в свою очередь могут содержать различные методы. Суть подходов состоит в следующем.

Затратный подход.

Суть данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется, как общая сумма затрат на воспроизводство улучшений² за вычетом накопленного износа.

Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию улучшений в первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Подход по сравнимым продажам (рыночный).

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Под улучшениями понимаются все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию (включая здания) для его последующего использования.

Согласно рыночному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. Рыночный подход удобен при наличии хорошо развитого открытого рынка на данный вид недвижимости. При наличии большого количества аналогичных объектов, проданных на момент оценки, данный подход дает наиболее достоверный результат. Преимуществом рыночного подхода является реальная информация, снятая с рынка и отражающая его тенденции, недостатком же является, как правило, недостаточное количество аналогов для сравнения, либо отсутствие возможности получить эти данные.

Доходный подход.

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствие со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Преимуществом данного подхода по сравнению с затратным и рыночным является то, что он в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он основан на прогнозных данных, однако данный подход является основным при оценке «доходной» недвижимости, так как отражает интересы инвестора.

Согласование результатов. Выведение итоговой величины стоимости объекта

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, профессиональных суждений и опыта оценщика, располагаемой информации и степени ее достоверности. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, используют метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент. Итоговая величина стоимости получается при синтезе взвешенных величин.