2. Исследование структуры рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга

2.1Характеристика рынка загородной недвижимости

Санкт-Петербурга

По итогам 2010 года при сравнительно небольшой корректировке цен предложения, суммы реальных сделок снизились в среднем на 15–20%.

Снижение цен продолжалось во всех сегментах загородного рынка – с 2009 года и до осени 2010-го. Наиболее заметно уменьшение стоимости дорогих объектов бизнес-класса (по данным ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»). Цена в течение сезона постепенно падала вниз, а оценка объектов носила индивидуальный характер. С рынка загородной недвижимости практически исчезли покупатели, приобретающие объекты в инвестиционных целях. Доля покупателей, приобретающих участки под строительство для собственных нужд, – 90–95%, а процент инвестиционных покупок очень мал.

Больше всего участков на продаже стоит в Выборгском районе (16%), в Гатчинском и Всеволожском районах (по 14% от всех предложений), за ним идет Ломоносовский район (13%), и пригороды Петербурга (12%).

В результате, судя по итогам 2010 года, оказались востребованы в основном самые недорогие объекты – например, с середины лета 2010 года более или менее активно шли сделки с недорогими садоводствами. Продаются участки площадью 8–10 соток (по данным компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость»). Наиболее активные продажи – во Всеволожском (Дунай), Гатчинском (Сиверская, Вырица) районах. Упал интерес к удаленным садоводствам южного направления – Мшинской, Дивенской и т. п. Перестали продаваться земли в массивах под Павловском: покупатель, планируя строительство дачи, выбирает природное окружение, а не близость к городу. Потенциальные покупатели  готовы проехать 70–80 км. на север от города и приобрести за 600 000–800 000 руб. участок у леса.³

Предложение в течение года в разы превышало спрос, в силу чего время экспозиции участков выросло. Сейчас очень сложно определить среднее время экспозиции земельного надела – все зависит от его местоположения и стоимости. Правильная оценка земельного участка дает возможность в течение полугода реализовать данный объект. При этом по интересным объектам просмотры идут практически каждые выходные, причем покупатель может возвращаться к одному и тому же участку по пять-шесть раз. В «Адвексе» приводят пример, когда агент выезжал на показ 40 раз. С нового года активно начались просмотры по Курортному району, но сделок пока не было заключено.

2.2 Расчет показателей. Факторный анализ.

Современные принципы и методы анализа рынка загородной недвижимости

Факторный анализ -многомерный статистический метод, применяемый для изучения взаимосвязей между значениями переменных.

Факторный анализ позволяет решить две важные проблемы исследователя: описать объект измерения всесторонне и в то же время компактно.

Факторный анализ может быть 1) разведочным — он осуществляется при исследовании скрытой факторной структуры без предположения о числе факторов и их нагрузках; и 2) конфирматорным, предназначенным для проверки гипотез о числе факторов и их нагрузках. Практическое выполнение факторного анализа начинается с проверки его условий. В обязательные условия факторного анализа входят:

• Все признаки должны быть количественными.

• Число признаков должно быть в два раза больше числа переменных.

• Выборка должна быть однородна.

• Исходные переменные должны быть распределены симметрично.

Существует несколько видов показателей рисков:

1. Абсолютные показатели оценки риска

  В условиях определенности данная группа показателей включает абсолютные финансовые показатели, которые отражают наличие, размещение и использование финансовых ресурсов и тем самым дают возможность оценить риск последствий от неудовлетворенных результатов деятельности предприятия.

В качестве исходной информации при оценке риска используются данные бухгалтерской отчетности предприятия, прежде всего данные бухгалтерского баланса, фиксирующего имущественное и финансовое положение организации за определенный отчетный период, и отчета о прибылях и убытках.

2. Относительные показатели оценки риска

Данный класс показателей достаточно обширен и область их применения предполагает наличие информации о среде предпринимательства.

В основе первого подхода находятся такие показатели, как коэффициенты риска, шкалы коэффициентов риска, индекс рыночной эффективности бизнес-операции и др. Коэффициент риска Кр

На практике в финансовом менеджменте для оценки «рискованности» отдельных операций часто используют упрощенные коэффициентные методы определения риска, например, с помощью коэффициента риска Кр:

(1)

 где У — максимально возможная величина убытка от проводимой операции в ходе коммерческой или биржевой деятельности; 

С — объем собственных финансовых средств, руб.

Как видно из приведенной зависимости, коэффициент риска включает в свою конструкцию наиболее важные обобщенные характеристики, по которым однозначно можно сделать вывод о приемлемости последствий риска.

3. Вероятностные показатели оценки риска

Как уже отмечалось, предпринимательский риск проявляется в том, что в процессе осуществления субъектом предпринимательской деятельности рисковое событие может произойти, а может не произойти. Тем самым риск рассматривается как вероятностная категория – это некое событие, мерой которого может быть вероятность, характеризующая его уровень. Величина этой вероятности определяется действием как внешних, так и внутренних факторов риска, однако вероятностная природа риска является постоянной его характеристикой.     Вероятностные показатели оценки риска рассчитываются на основе классических принципов статистической вероятности с использованием стохастических моделей, а формой выражения являются точечные и интервальные оценки последствий риска.

4. Статистические показатели оценки риска

Статистические показатели по своей информативности несколько уступают вероятностным, так как в основе своей являются параметрами соответствующих законов распределения и требуют меньшего объема исходной информации для оценивания уровня риска.   По своему предназначению данная группа оценивает:

• среднее значение ожидаемого результата деятельности предпринимателя, например прибыли;

• колеблемость или разброс (изменчивость) возможного результата деятельности относительно среднего ожидаемого значения.

Показатели вариации уровня риска.

Наиболее простой формой статистического показателя, характеризующего риск, является показатель размаха вариации ожидаемого результата:

(2)

 Где - соответственно наибольшее и наименьшее значения результата в выборочном наблюдении.

Дисперсия как показатель степени риска

В случае экстраполяции результатов наблюдения в будущее будет равна:

(3)

где  xi — i-е значение случайной величины;

  рi — вероятность того, что i-я случайная величина примет значение хi.

Среднее квадратическое отклонение равно корню квадратному из дисперсии:

(4)

Коэффициент вариации:

(5)

Причиной возникновения вариации являются различные условия существования разных единиц совокупности. Вариация необходимое условие существования и развития массовых явлений. Определение вариации необходимо при организации выборочного наблюдения, статистическом моделировании и планировании экспертных опросов. По степени вариации можно судить об однородности совокупности, устойчивости значений признака, типичности средней, о взаимосвязи между какими-либо признаками.

5. Экспертные методы оценки риска

 В условиях нестабильной среды, когда повторение экономической ситуации для предпринимателя в одних и тех же условиях практически неосуществимо и отсутствует информация о возможности появления рисковых событий, можно использовать субъективные методы экспертных оценок, суждений и личного опыта эксперта, мнения финансового менеджера и т.д. Экспертные методы оценки позволяют определять уровни финансовых рисков в том случае, если на предприятии отсутствует необходимая информация для осуществления расчетов или сравнений. Эти методы базируются на опросе экспертов (квалифицированных специалистов страховых, налоговых, финансовых органов, инвестиционных менеджеров, работников соответствующих специализированных фирм) с последующей статистической обработкой результатов опроса. Опрос следует ориентировать на отдельные виды рисков, идентифицированных по данной операции.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условии на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Рис. 1. Система методов оценки риска

В зависимости от полноты информации, имеющейся у субъекта предпринимательства, методы оценки риска можно условно объединить в три группы с учетом следующих условий:

• определенности, когда информация о рисковой ситуации достаточно полна, например, в виде бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках и т.д.;

• частичной неопределенности, когда информация о рисковой ситуации существует в виде частот появления рисковых событий;

• полной неопределенности, когда информация о рисковой ситуации полностью отсутствует, но есть возможность привлечения специалистов и экспертов для частичного снятия неопределенности.⁴