2.3 Сравнительный анализ состояния рынка загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости более труден для анализа, нежели рынок городской недвижимости. Сложность состоит в огромном разбросе параметров предложений на рынке загородной недвижимости. Однако, весьма небезынтересно обратиться к статистике, чтобы получить более или менее объективную картину состояния рынка загородной недвижимости на текущий момент, а также говорить о динамике  развития этого рынка.

Средняя стоимость сотки земли (это статистическая величина, на которую не стоит ориентироваться при покупке земельного участка, но которая позволяет оценить динамику развития рынка загородной недвижимости) за период с января 2009 года по январь 2010 года уменьшилась примерно на 23 % (140 тысяч рублей в начале 2009 года против 108 тысяч в 2010 году).

Однако в пригородных районах Санкт-Петербурга (в большей степени Курортный и Петродворцовый) ситуация развивается иначе. Здесь участки подорожали. Средняя цена сотки в начале 2010 года составила 420 тыс. руб. (в начале 2009 года она составляла 323 тыс. руб.). Большую часть предложений здесь представляют вторичные продажи земли в коттеджных поселках.

2.4Перспективный анализ рынка загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости до сих пор остается рынком покупателя – так продолжается уже два года. Сегодня покупатель вправе придирчиво выбирать, торговаться, долго думать и месяцами принимать решение о покупке. Кроме того, реальные продажи, как крупных загородных проектов, так и домов от индивидуальных застройщиков в последний год существенно снизилась. Основной спрос приходится на недорогой ценовой сегмент, на дома стоимостью 3–5 млн. руб. Однако предложений таких домов, даже с минимальным набором городских удобств, на рынке практически нет. Покупатели интересуются также объектами в диапазоне от 6 до 12 млн. руб. Как правило, за такую цену они хотят приобрести полностью готовые к проживанию индивидуальные дома со всеми удобствами. Сейчас по такой цене можно найти дом и в коттеджном поселке.

Спрос на недорогие земельные участки в пределах 150–300 тыс. руб. достаточно стабилен. За такую цену, как правило, приобретаются участки в садоводствах. Однако основной спрос сегодня приходится на участки ИЖС стоимостью от 1,5 до 4 млн. руб. Цена зависит от местоположения, удаленности участка от города, наличия инфраструктуры и коммуникаций. В Курортном районе цена спроса на подобные участки может доходить до 6–8 млн. руб. По данным компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость» максимальная сумма, которую покупатель готов платить за подобный участок, – 10 млн. Но цена продавцов земельных участков Курортного района обычно значительно выше. Минимальная заявленная стоимость – 12–15 млн. Иногда ценник за «пустой» участок либо участок со старым домом доходит и до 20 млн. руб. Сейчас такие предложения мало интересуют покупателей. Востребованы объекты в недорогом ценовом сегменте, причем как готовые дома, так и земельные участки. Цены в этом сегменте более стабильны и подвержены лишь незначительным колебаниям. В целом, эконом-класс сейчас занимает уже примерно треть рынка.

В премиум-сегменте продолжается плавное понижение цен. Заинтересованность покупателей проявляется только в большом количестве просмотров объектов, реальные продажи единичны и проходят, как правило, с дисконтом от 10 до 20%. Решение о покупке обычно принимается очень долго, а зачастую покупка откладывается. Однако, несмотря на общее снижение спроса на объекты загородного рынка, реальные сделки по дорогим объектам стоимостью более 30 млн. руб. все-таки происходят. Также в сентябре-октябре наблюдался повышенный спрос на коттеджи в высоком ценовом сегменте – стоимостью от 50 млн. руб. и выше.

По-прежнему наиболее активно клиенты интересуются северным направлением, хотя Всеволожский район сейчас уже не так привлекает покупателей, как раньше. Объем продаж в этом районе, особенно в дорогом сегменте, значительно сократился. Продавцы неохотно идут на снижение цен – в большинстве случаев во Всеволожском районе земля приобреталась с инвестиционными целями, и дома строились для последующей продажи. Но сегодня ценовой барьер покупателя (сумма, которую он готов платить за объект недвижимости) не перекрывает затрат продавца и не оправдывает его ожиданий в плане вырученной от перепродажи суммы. Поэтому продавцы и не снижают цены. В результате, увеличилось время экспозиции объектов и уменьшилось количество сделок.⁵