Расчет рыночной стоимости права пользования

объектом недвижимого имущества

ВВЕДЕНИЕ

Согласно Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1"О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" предприятия и объекты речного и морского флота являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Собственником и соответственно арендодателем гидротехнических сооружений является государство в лице уполномоченных органов исполнительной власти.

Для государства морские и речные причалы – это один из элементов транспортной портовой инфраструктуры, который обеспечивает развитие других отраслей экономики, в том числе промышленности и внешней торговли.

Создание и эксплуатация портов позволяет государству получать системный не только от непосредственной эксплуатации причалов, передачи их в аренду и от налогообложения смежных сфер частного бизнеса и получения доходов в других областях, напрямую или опосредованно связанных с использованием причала. Таким образом, общий доход собственника причала формируется из нескольких источников, одним из который является получение арендной платы за причал.

В случае вовлечения в сделку федерального государственного имущества является обязательным проведение оценки объектов оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При передаче в аренду имущества объектом оценки является право собственности и право пользования имуществом по договору аренды.

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта недвижимости.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) установлены три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется , когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В соответствии с ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В курсовой работе для оценки права собственности рекомендовано применять метод анализа дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки прав собственности на свободные земельные участки, объекты незавершенного строительства, объекты реконструкции, другие объекты недвижимости, в том числе морские причалы.

Для оценки величины рыночной стоимости права пользования (годовой ставки аренды) по договору аренды ГТС рекомендовано использовать метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод) в рамках доходного подхода. Капитализируемый чистый операционный доход по своей сути является чистой арендной платой и рассчитывается путем произведения рыночной стоимости права собственности и коэффициента капитализации.

Рыночная стоимость права пользования по договору аренды на оцениваемое ГТС определяется суммированием чистой арендной платы и суммы эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащей возмещению арендодателю.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Объект оценки.

Объектом оценки является право собственности и право пользования по договору аренды на следующие объекты:

Причал морского порта

Виды определяемых стоимостей объекта оценки.

Исполнителем определяется рыночная стоимость объекта оценки, предусмотренная Федеральным стандартом оценки № 2, которая отображает стоимостную оценку заинтересованности собственника в сохранении своих прав на объект оценки.

Цель определения стоимости объекта оценки.

Соответствующий вид стоимости на проведение оценки определяется для установления стоимостных характеристик объекта оценки, необходимых при заключении договора аренды на ГТС.

В качестве итогового результата должны быть получены:

• выраженная в виде числа величина рыночной стоимости прав собственности на ГТС на дату определения стоимости;

• выраженная в виде числа величина рыночной арендной платы на дату определения стоимости применительно к расчетному периоду и расчетной единицы, с учетом периодичности платежей.

Требования к содержанию отчета.

Содержание отчета должно соответствовать требованиям Федерального стандарта оценки № 3.

В отчете должны быть отражены:

• Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки. При оценке рыночной стоимости права собственности анализ наиболее эффективного использования объекта должен производиться исходя их характера использования ГТС, предусмотренного Федеральным законом РФ от 08.11.2007 № 261 «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и проектом договора аренды. В обоих случаях должно быть учтено физическое состояние ГТС на дату оценки и планы арендодателя по его ремонту и реконструкции.

• Использование менее трех подходов к оценке должно быть обосновано исполнителем. Причиной отказа от применения сравнительного подхода к оценке может быть отсутствие локального рынка подобных объектов (отсутствие информации о фактически совершенных сделках/офертах на продажу по сопоставимым аналогам оцениваемого объекта и т.п.).

Требования к определению стоимости прав пользования объектом оценки (годовой ставки аренды)

Способ установления:

• на ГТС в целом;

• на 1 квадратный метр площади ГТС.

Условия фиксации либо изменения арендной платы в течение трехлетнего расчетного периода: ставка арендной платы постоянная, рассчитанная в ценах на дату проведения оценки, выраженная в числовом виде.

Срок действия договора аренды до 49 лет.

Расчет чистой арендной платы должен базироваться на согласованной рыночной стоимости права собственности, полученной различными подходами.

Норму возврата на вложенный капитал, очищенную от инфляции, построить на основе коммулятивной модели без учета риска, связанного с инвестированием в строительство объектов недвижимости.

Ответственная (несущая издержки) сторона за содержание и эксплуатацию ГТС:

- сторона ответственная (несущая издержки) за уплату налога на имущество, страхование, уплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование, накладных расходов, расходов на проведение работ по оценке, инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств, за поддержание глубин в пределах 20 метров от ГТС– арендодатель;

- сторона ответственная (несущая издержки) за проведение текущих, капитальных ремонтов объектов аренды – арендатор.

Состав и порядок расчета затрат на ГТС (за 1 год):

1. Отчисления на текущий ремонт принять в размере 0,5% от полной восстановительной стоимости (ПВС) в год.

2. Отчисления на капитальный ремонт рассчитываются в следующем размере от определенной исполнителем ПВС объекта аренды на основании затратного подхода на дату начала финансового года (периода), в течение которого будет арендовано имущество:

- 0,008 для морских гравитационных причальных сооружений из бетонных массивов;

- 0,006 для морских железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;

- 0,017 для морских металлических причальных сооружений;

- 0,23 для морских деревянных причальных сооружений;

- 0,014 для иных морских причальных сооружений;

- 0,036 для речных деревянных сооружений: эстакад, ряжевых набережных, больверков;

- 0,027 для речных деревянных сооружений кроме эстакад, ряжевых набережных, больверков;

- 0,005 для речных железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;

- 0,018 для речных металлических причальных сооружений;

- 0,022 для иных речных металлических причальных сооружений.

3. Возмещение затрат на оплату налога на имущество принять в соответствии с фактическими расходами арендодателя.

4. Затраты на поддержание глубин в пределах 20 метров от причальной стенки принять в соответствии и рыночными условиями. с параметром заносимости

Нормативные документы «Правила технической эксплуатации портовых сооружений и акваторий» РД 31.35.10-86

5. Накладные расходы принять с учетом фактических затрат балансодержателя.

6. Размер страховых отчислений принять как произведение действующего страхового тарифа по договору страхования имущественного комплекса арендодателя и полной восстановительной стоимости объекта.

7. Возмещение затрат на оплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование принять в соответствии с нормативными документами и рыночными условиями.

Итоговые результаты расчета представить в следующем виде:

• Общая сумма платежа за пользование объектом аренды (без учета НДС);

• Сумма эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащая возмещения арендодателю (без учета НДС);

• Величина чистой арендной платы (без учета НДС).

Дополнительные условия.

Ставка арендной платы рассчитывается без учета инфляции.

Основные сведения об объекте оценки:

1. Объект оценки (причал) является государственной федеральной собственностью.

2. Балансовая (первоначальная) стоимость причала составляет 2 300 000 рублей.

3. Назначение причала – для перевалки навалочных грузов

4. Причал представляет собой заанкерованный больверк с лицевой стенкой из стального шпунта ШК-1, забитого по синусоиде.

5. Основные размеры причала:

- длина – 192,4 м. с учетом открылков 203,7 м

- ширина – 16.4 м.

- проектная глубина – 1.7 м.

- навигационная глубина – 1.4 м.

6. Причал оснащен отбойными устройствами, швартовыми тумбами, крановым путем и тремя электроколонками.

7. Сооружение годно к эксплуатации с нормативным режимом эксплуатации.

8. Подъездные железнодорожные пути отсутствуют.

9. Причал имеет глубины меньше проектных.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Понятие наиболее эффективное использование подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, законных видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится с целью выбора того варианта использования объекта, который будет приносить максимальных доход арендатору объекта.

Исходя из особенностей местоположения, конструктивных особенностей причала (недостаточной проектной глубины, отсутствия подъездный ж/д путей) в курсовой работе рекомендуется принять за наиболее эффективное – использование причала для отстоя судов.

Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости права собственности

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости за оцениваемый объект выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях к продаже или аренде сопоставимых объектов. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, подход сравнения продаж не обеспечивает надежных результатов.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• Исследование рынка с целью сбора информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже и аренде объектов, которые сопоставимы с оцениваемым объектом;

• Определение подходящих единиц сравнения (например: рубль за кв. м. площади) и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

• Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

• Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному показателю .

Доходный подход к оценке рыночной стоимости права собственности

Применяя доходный подход к оценке исполнитель должен:

• установить период прогнозировании. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

• исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

• определить ставку дисконтирования (капитализации), отражающую доходность вложенных в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемые для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

• осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки;

Подход, с точки зрения дохода, представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

В рамках данного подхода различают метод прямой капитализации (ПК-метод) и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (КНО-метод). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка ставки капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации потенциальных доходов – прогноз чистого дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:

• метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);

• метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)

Оценка прав собственности объекта недвижимости методом прямой капитализации (ПК-метод) выполняется с использованием следующей формулы:

V = NO/R

где NO _– чистый операционный доход объекта оценки (руб.);

R – коэффициент капитализации

ПК-метод при своем математической простоте на основе прямых рыночных данных (NO₁ и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень доходов (NO₁) и желаемую отдачу (R)