Согласование результатов оценки

Заключительным элементом аналитического исследования ценностный характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных подходов и методов оценки. Целью сопоставления результатов является определение итоговой величины рыночной стоимости права собственности и права пользования по договору аренды, как наиболее вероятной стоимости объекта оценки.

На практике добиться полного совпадения оценки, произведенной различными подходами затруднительно. Поэтому в заключении выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов (в курсовой работе принять равными 50% для каждого из двух выбранных подходов к оценке).

V_пр.с. = V_{1 подход} x 0,5 + V_{2 подход} x 0,5

Таблица 11 «Согласование результатов оценки»

Рыночная стоимость права собственности причала, рассчитанная 1-м подходом к оценке	Рыночная стоимость права собственности причала, рассчитанная 2-м подходом к оценке	Рыночная стоимость права собственности, руб. (без учета НДС)

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

ПОЛЬЗОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

I. Расчет чистой арендной платы

Расчет рыночной стоимости права пользования (годовой ставки аренды) произвести, используя метод прямой капитализации в рамках доходного подхода.

V = NO/R

где NO _– чистый операционный доход объекта оценки (руб.);

R – коэффициент капитализации

Расчет чистой арендной платы за оцениваемый объект базируется на согласованной рыночной стоимости права собственности, полученной различными подходами. Капитализируемый чистый операционный доход по своей сути является чистой арендной платой и рассчитывается путем отношения рыночной стоимости права собственности объекта оценки и коэффициента капитализации:

V_пр.п. = V_пр.с / R

R принять равным 8, 26%

Таблица 12 «Расчет чистой арендной платы »

Рыночная стоимость права собственности причала	Коэффициент капитализации	Годовая ставка аренды, руб/год (округленно)
* без учета НДС

II. Расчет величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта

Согласно исходным данным для выполнения работы Арендодатель является ответственной (несущей издержки) стороной за содержание и эксплуатацию ГТС:

- за уплату налога на имущество, страхование, уплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование, накладных расходов, расходов на проведение работ по оценке, инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств, за поддержание глубин в пределах 20 метров от ГТС.

Общая сумма арендной платы по договору аренды складывается из ставки аренды (чистая арендная плата) и величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого причала.

Возмещение затрат на оплату налога на имущество

Возмещение затрат на оплату налога на имущество в составе сумм эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащих возмещению арендодателю, рассчитывается как произведение ставки налога на имущество и остаточной стоимости имущества на дату оценки.

Инвестиционные затраты на воспроизводство основных средств

Расчет инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств осуществляется на основе балансовой стоимости причала (рыночной стоимости права собственности) и нормы амортизационных отчислений.

Затраты на поддержание глубин

Затраты на поддержание глубин в пределах 20 метров от причальной стенки приняты в соответствии с параметрами заносимости и рыночными условиями «Правила технической эксплуатации портовых сооружений и акватории» - 115840 руб/год.

Накладные расходы

Сумма годовых отчислений на возмещение накладных расходов определяется по следующей формуле:

Н_а = Б x N_н

где Б – первоначальная балансовая стоимость причала (рыночная стоимость

права собственности);

N_н – норматив отчислений накладных расходов (0,1%)

Страховые отчисления

Сумма годовых страховых отчислений определяется на основе рыночной стоимости права собственности и страховой тариф по договору страхования (1%).

Возмещение затрат на оплату водного налога и получение разрешений

по предоставлению водных объектов в пользование

Водный налог.

Действующая ставка водного налога составляет 33,84 рублей за 1 кв.м. акватории в год, площадь акватории, принятая для расчета – 0,04070 кв.м.

Затраты на получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование.

Издержки на получение лицензии на водопользование определяются лицензирующим в индивидуальном порядке для каждого из соискателей. В рамках данной работы сумма издержек – 17810 руб/год.

Расходы на проведение оценки

Сумма возмещения, подлежащая учету в ежегодном платеже составила 19643 руб.

Результаты расчета суммы эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду имущества, подлежащей возмещению арендодателю, представить в табличном виде

Таблица № 13

№ п/п	Показатель	Значение
1
2
3
…
	Итого: возмещение затрат (округленно)