Описание объекта оценки

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость необорудованного жилого помещения.

При выполнении работы необходимо указать цель оценки и определяемый вид стоимости.

Определение стоимости жилого помещения подходами к оценке недвижимости

Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

Данные о продажах аналогов объекта оценки представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Данные о продажах жилых помещений

Аналоги	Местоположение	Площадь, м. кв.	Материал стен	Состояние помещения
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	с/о о о	Пнп + 50 Пнп - 10 Пнп	к к п	хор ср хор

Условные обозначения:

П_нп – площадь объекта оценки по варианту;

Местоположение:

о - отдаленный район,

с/о - район средней отдаленности от центра города;

ц - центр города.

Материал стен строения:

к - кирпич,

п - панель.

Состояние помещения:

ср - среднее,

хор - хорошее.

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены.

Скорректированная цена – это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки положительные (в долях больше 1), если лучше - отрицательные (меньше 1).

Правило 3. Каждая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене.

Результаты проведения расчетов следует записать в таблицу 2 с точностью до сотых.

Таблица 2 - Расчет скорректированных цен жилых помещений

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р.	-	…	…	…
Площадь, м. кв.	…	…	…	…
Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.	-	…	…	…
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	…	…	…
Местоположение	…	…	…	…
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	…	…	…
Материал стен	…	…	…	…
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	…	…	…
Состояние помещения	…	…	…	…
Корректировка	-	…	…	…
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	…	…	…
Весовой коэффициент	-	…	…	…
Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.	-	…	…	…
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	…
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	…

В результате анализа рыночных данных о продажах жилых помещений выявлено:

1. Различия в ценах аналогичных жилых помещений за счет местоположения следующие:

- 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

2. Разница в ценах за счет материала стен (кирпич – панель) – 5%.

3. Разница в ценах за счет состояния помещения (среднее – хорошее) – 10%.

Для согласования скорректированных цен в целях получения единой величины стоимости желательно расставить весовые коэффициенты. Чем меньше корректировок внесено в цену продажи аналога, тем выше весовой коэффициент, придаваемый скорректированной цене этого объекта. Сумма весовых коэффициентов равна 1.

Для расчета весового коэффициента можно применять метод расстановки приоритетов, метод иерархий и др.

Пример расчета стоимости объекта сравнительным подходом представлен в таблице 3.

Таблица 3 - Пример расчета стоимости объекта сравнительным подходом

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р./м.кв.	-	10,00	6,50	9,05
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	-	10,00	6,50	9,05
Местоположение	Центр	ц	с/о	Ц
Корректировка	-	1,00	1,10	1,00
Скорректированная цена	-	10,00	7,15	9,05
Материал стен	П	к	п	П
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00
Скорректированная цена	-	9,50	7,15	9,05
Весовой коэффициент	-	0,40	0,10	0,50
Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.	-	3,80	0,72	4,53
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	9,04
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	…= 9,04* Пнп

При согласовании скорректированных цен очень похожих продаж допускается анализ простейших статистических показателей: среднеарифметического значения скорректированных цен, моды и медианы.

Мода - наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, модальное значение = 200.

Медиана - середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно, медианное значение = 200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда).

При анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних значений.