Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:

С_зп = С_з + С_нс - И_н,

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

С_з - стоимость земли, тыс. р.,

С_нс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

И_н - накопленный строением износ, тыс. р.

С_нс = ПИ + КИ + ПП,

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);

ПП - прибыль предпринимателя;

С_з = П_з * Ц_з,

где П_з - площадь земельного участка, м. кв.,

Ц_з - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:

,

где: П _{общ. зд.} - общая площадь здания, кв. м;

N _эт. - количество этажей;

1,5 - коэффициент плотности застройки.

Накопленный строением износ определяется по формуле:

И_н = 1 – (1 - И_физ)(1 - И_функц)(1 - И_внеш)

где И_физ - физический износ в долях;

И_функц - функциональный износ в долях;

И_внеш - внешний износ нежилого помещения, доли.

Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

При расчетах затратным подходом необходимо учесть:

1) стоимость права аренды земельного участка – 1000 р/ м.кв.:

2) прямые издержки на строительство составляют 7000 р. / м. кв.;

3) косвенные издержки составляют 15% от прямых издержек.

4) типичная предпринимательская прибыль принимается равной 20 % от прямых и косвенных издержек;

5) величины функционального износа - 10%, внешнего - 0%.

6) величина фактического физического износа в Приложении 1. Для приведения этой величины к стоимостному выражению физического износа применяется коэффициент 1,25.

Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Для определения стоимости оцениваемого помещения в данной контрольной работе применяется метод прямой капитализации. Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.

Расчет выполняется по формуле:

С_дп = ЧОД / СК,

где С_дп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода , тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год после даты оценки, тыс. р.,

СК - ставка капитализации (см. Приложение 1).

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-ной загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки период по объекту оценки и аналогам. ПВД определяется по формуле:

ПВД = П_нп * А * n,

где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение. А= 200 р. / м. кв. в месяц,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - У₁ - У₂,

где У₁ - убытки от недозагрузки помещений, тыс. р.

У₂ - убытки от неплатежей, тыс. р.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

В данной курсовой работе убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей - 3% от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД - Р,

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

Расходы арендодателя составляют:

а) расходы на управление объектом - 10% от ДВД,

б) налог на имущество - 2% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа (упрощенно),

в) страхование - 0,1% от стоимости нового строительства без учета износа (см. затратный подход),

г) плата за землю - 5 руб. / м. кв. в месяц.

д) резервы (расходы на замещение) - 1,85 % в год от стоимости нового строительства без учета износа;

е) эксплуатационные расходы – 20% от ДВД.

Образец расчета стоимости оцениваемого жилого помещения доходным походом представлен в таблице 5.

Таблица 5 - Определение стоимости оцениваемого жилого помещения доходным походом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	р./м.кв.	650
2	Площадь оцениваемого помещения	м.кв.	20
3	ПВД за год	тыс.р.	156,00
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс.р.	4,68
5	ДВД за год	тыс.р.	151,32
6	Расходы арендодателя за 1 год, всего: в том числе: - по управлению, - на страхование, - налог на имущество, -резервы, - плата за землю . - эксплуатуционные	тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р тыс.р. тыс.р.	47,90 15,60 0,04 0,96 1,04 30,26
7	ЧОД	тыс.р.	103,42
8	Ставка капитализации	%	22,00
9	Стоимость объекта оценки	тыс.р.	470,09

На основе расчетов чистого операционного дохода и ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом.