Содержание

Введение 5

1. Теоретическая часть 6

1.1 Законодательная основа организации ипотечного

кредитования физических лиц 6

1.2 Понятие и особенности ипотечного кредитования 7

1.3 Условия предоставления ипотечного кредитования

физическим лицам 12

1.3.1 Условия предоставления жилищного ипотечного

кредитования 12

1.3.2 Условия предоставления автокредита 20

2. Практическая часть 24

2.1 Практическая ситуация №1 24

2.2 Практическая ситуация №2 27

Заключение 29

Список использованных источников 30

Введение

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью данной курсовой работы является изучение организации ипотечного кредитования физических лиц.

В ходе выполнения данной курсовой работы необходимо выполнить следующие задачи:

1. Изучить законодательную основу организации ипотечного кредитования;

2. Раскрыть понятие и особенности ипотечного кредитования;

3. Рассмотреть условия предоставления ипотечного кредита физическим лицам.

1. Теоретическая часть

1.1 Законодательная основа организации ипотечного кредитования физических лиц

Основой осуществления ипотечного кредитования физических лиц является Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) (с последующими изменениями и дополнениями).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

1.2 Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в следующих формах:

1. Ипотека «пружинная» представляет собой кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин «пружинная» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

2. Ипотека ролл-оверная – ипотечный кредит, при котором срок кредита делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит – это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

3. Ипотека с выплатой только одних процентов – «шаровая» ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу, и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер этого шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

4. Ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всей суммы накапливаемых процентов.

5. Ипотека с пересматриваемой ставкой – вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

6. Ипотека с учетом в приросте стоимости – ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

Предметами ипотеки могут быть:

1) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;

2) готовое жилье или незавершенное строительство;

3) другие виды имущества или имущественных прав.

Объектами ипотечного кредитования являются:

1) земельные участки;

2) жилые помещения - квартиры, дома, дачи, коттеджи;

3) офисные помещения, торговые центры, магазины и другие объекты коммерческой деятельности;

4) производственные помещения: склады, производственные здания, объекты энергетики и др.

В нашей стране наибольшее развитие получили ипотечные кредиты, объектами которых является жилье. В соответствии с существующим законодательством банки на сегодняшний день предлагают три вида жилищных кредитов:

1) земельный кредит - кратко- и долгосрочный кредиты, выдаваемые юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

2) строительный кредит - краткосрочный кредит на строительство жилья, который могут получать физические и юридические лица для финансирования строительных работ;

3) жилищный кредит - долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими лицами для приобретения жилья.

Приобретаемая недвижимость оформляется клиенту в собственность, а расплачиваться за нее клиент будет в течение нескольких лет.

Ипотека дает возможность не копить необходимую сумму длительное время, а решить жилищную проблему сегодня.

Ежемесячные выплаты по кредиту соизмеримы с ежемесячными арендными выплатами за снимаемое жилье.

Стоимость квартир почти постоянно растет, поэтому приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита - это выгодное долгосрочное вложение (квартиры, приобретенные с помощью ипотеки 5 - 6 лет назад, на данный момент стоят в 1,5 - 2 раза дороже).

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 (один миллион) руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Особенности ипотечного кредитования:

1. Ипотека (то есть залог недвижимости) относится к залогу, предмет которого остается у залогодателя.

2. Документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика банку-кредитору в качестве обеспечения кредита, называется закладной.

3. Лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита.

4. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации.

5. Банк имеет права проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества.

6. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными.

7. Сумма ипотечного кредита не превышает 70% от стоимости покупки земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья.

8. Выдача строительных кредитов осуществляется в пределах сумм, предусмотренных проектно-сметной документацией, путем открытия кредитной линии.

Основные формы обеспечения возврата ипотечного кредита:

• залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;

• залог земельного участка под строительство жилого объекта;

• залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;

• залог покупаемой или иной квартиры в многоквартирном доме.

Ипотечный кредит выдается на длительный срок (максимальный срок кредита законом не определен, но в банковской практике кредит, как правило, выдается на 10-30 лет).

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

• заемщики — граждане РФ;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

• кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам ипотечные кредиты (займы);

• операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов;

• органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

• страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

• оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

• риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;

• инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.);

• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и иные, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Ипотечное кредитование основано на следующих принципах:

• величина кредита не должна превышать 70% от необходимых расходов (стоимости приобретения и обустройства земли, строительства, реконструкции жилья, стоимости приобретаемого жилья), фиксированных в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или в виде субсидий) в размере не менее 30% от стоимости кредитуемого объекта;

• величина ежемесячных выплат заемщиком не должна превышать 30% ежемесячного дохода его семьи с учетом прожиточного минимума, установленного в этом регионе, и количества членов семьи;

• целевое использование предоставленного кредита (на приобретение жилья).

1.3 Условия предоставления ипотечного кредитования физическим лицам

1.3.1 Условия предоставления жилищного ипотечного кредитования

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

• Рассмотрение кредитной заявки и собеседование с клиентом. При этом заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;

• оценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определения максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки (кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита, рассчитывает сумму кредита и формулирует условия его выдачи — срок, процентную ставку, порядок погашения, или дает мотивированный отказ;

• подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

• оценки жилья с целью определения его рыночной стоимости;

• заключения договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключения кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретения жилья заемщиком и перехода его в залог кредитору (кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса);

• страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Перед принятием решения о получении ипотечного кредита необходимо оценить свои возможности по его своевременному погашению — какую сумму денежных средств исходя из личного бюджета потребитель реально может направить на уплату всех причитающихся платежей по кредиту. Для этого необходимо внимательно изучить всю информацию, которую банк обязан предоставить заемщику до заключения кредитного договора:

• информацию о полной стоимости кредита;

• перечень и размеры платежей, связанных с несоблюдением заемщиком условий договора.

В расчет полной стоимости кредита, исчисляемой в процентах годовых, включаются:

• платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора:

• по погашению основной суммы долга по кредиту;

• по уплате процентов по кредиту;

• сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту;

• комиссии за выдачу кредита;

• комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика;

• комиссии за расчетное и операционное обслуживание, за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;

• платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К таким платежам относятся:

• платежи по оценке передаваемого в залог имущества (например, квартиры);

• платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, а также предмета залога;

• другие платежи.

В расчет полной стоимости кредита не включаются платежи заемщика, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения самого заемщика, в том числе:

• платежи заемщика, обязанность осуществления которых вытекает не из кредитного договора, а из требований закона;

• платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора;

• комиссия за досрочное погашение кредита;

• комиссия за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в т.ч. через банкомат;

• неустойка в виде штрафа или пени, в том числе за превышение лимита овердрафта, установленного держателю банковской карты;

• плата за предоставление информации о состоянии задолженности.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), и не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

В банке по месту получения ипотечного кредита могут попросить предоставить следующие документы:

• заявление о кредитовании (заполняется на бланке банка);

• анкеты соискателя кредита и получателей (при условии, что таковые предусмотрены банковскими правилами);

• паспорта заемщика и поручителей (в отдельных случаях может быть достаточно и копии, заверенной нотариально);

• справку с места работы заявителя и поручителей о среднемесячной заработной плате за последние полгода и размере производимых вычетов (с указанием должности заемщика, его контактных телефонов и, соответственно, юридического и фактического адреса организации и данных о ее руководстве);

• военный билет;

• водительское удостоверение;

• справку из психоневрологического диспансера;

• выписку из домовой книги (по старому месту жительства);

• трудовую книжку (или ее заверенную копию);

• справку о доходах за последние два года;

• справки о других доходах, вкладах в банках и свидетельства о праве владения ценными бумагами, дорогостоящей недвижимостью и иным имуществом (при условии, что они имеются);

• справку Бюро технической инвентаризации и экспликацию (по приобретаемой квартире);

• копию финансово-лицевого счета и документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (в случае, если жилье приобретается на вторичном рынке);

• письменное подтверждение продавца квартиры в получении аванса;

• договор поручительства (в случае, если обязательным условием предоставления кредита выступает его обеспечение поручителями);

• свидетельство о браке или о расторжении брака;

• нотариально удостоверенное согласие супруга и всех совершеннолетних собственников квартиры на ее использование в качестве предмета залога;

• свидетельства о рождении детей;

• соответствующее разрешение органов опеки и попечительства в случае, если в закладываемом жилье проживают несовершеннолетние;

• страховой полис по договору страхования жизни и здоровья заемщика;

• страховой полис по договору страхования риска утраты залогодателем права собственности на заложенное имущество;

• страховой полис на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспеченную залогом.

Страховые договоры должны содержать условия, признающие интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страхового возмещения.

Заявка на получение кредита в течение одного-двух дней должна быть рассмотрена работником кредитного отдела. Процедура рассмотрения в каждом случае индивидуальна, и зависит от имеющейся информации о клиенте, объективной и разумной осторожности банка в выборе клиента.

Банк вправе отказать в предоставлении заемщику кредита полностью или частично, если есть сомнения в том, что предоставленная сумма будет возвращена в срок (заемщик имеет недостаточные доходы, ранее привлекался к ответственности и т.п.). Обычно банки выдвигают конкретные требования к личности заемщика. В частности, обычно устанавливаются возрастные ограничения и ограничения, связанные с призывным возрастом у мужчин, а также требования относительно трудового стажа.

Кроме того, в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита кредитор также имеет право отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Решение о целесообразности выдачи кредита принимает либо уполномоченное должностное лицо, либо кредитный комитет — специальный орган, рассматривающий или принимающий решения по большинству вопросов, связанных с кредитованием. В его состав входят представители правления, кредитного, юридического, валютного и коммерческого отделов, а также главный бухгалтер банка.

В случае положительного решения кредитный эксперт должен:

• сообщить (в письменном виде) клиенту о решении кредитного комитета;

• сделает пометку о положительном решении в Книге регистрации заявок;

• подготовить кредитное дело.

Приняв положительное решение, банк приступает к разработке кредитного договора (структурированию кредита) и определению его основных характеристик — вида кредита, суммы, срока, способа погашения, обеспечения, цены кредита, прочих условий. При ипотеке взаимоотношения банка и заемщика определяются кредитным договором и договором о залоге (об ипотеке).

Кредитный договор предусматривает обязательную письменную форму — в противном случае он будет недействителен. Договор должен быть подписан обеими сторонами кредитной сделки и содержать следующие основные разделы с подробным изложением всех условий:

• общие положения (указываются наименование договаривающихся сторон; предмет договора, вид кредита, его сумма, срок, цель, процентная ставка; условия обеспечения исполнения обязательств по кредиту; порядок выдачи и погашения кредита, а также порядок начисления и уплаты процентов за кредит);

• права и обязанности заемщика;

• права и обязанности банка;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• срок действия договора;

• юридические адреса сторон.

Оформление и подписание кредитного договора должно соответствовать следующим требованиям:

• в текстах документов денежные суммы должны быть обозначены прописью, адреса, фамилии, имена, отчества, наименования написаны полностью;

• договор подписывается только теми лицами, которые упомянуты в тексте; использование факсимиле недопустимо;

• каждая страница договора должна быть подписана клиентом.

Один комплект документов получает клиент, другой (с сопроводительными документами) — поступает в кредитное досье банка.

Кредитный договор вступает в силу с момента его подписания банком и заемщиком, если иное не предусмотрено договором.

Договор о залоге (ипотеке) должен пройти государственную регистрацию. Нотариальное удостоверение договора в настоящее время не обязательно.