Осуществление права общей долевой собственности.

Законодатель отдельно регулирует владение и пользование объектом общей долевой собственности в целом (п. 1ст. 247) и осуществление этих правомочий в отношении части общего имущества, выделенного в пользование и владение сособственника (п. 2 ст. 247). И в том и в другом случае при не достижении соглашения всеми участниками порядок владения и пользования определяет суд.

Как правило, полного соответствия между идеальной долей в праве общей собственности и частью общего имущества, которая выделяется по такому иску в пользование сособственника, не всегда можно достичь, поэтому выделяемые судом помещения могут быть не изолированными и не всегда точно соответствуют идеальной доле. Если соответствие невозможно, истец может требовать от других участников, владеющих и пользующихся и приходящимся на его долю имуществом, выплаты компенсации (п. 2 ст. 247). При этом ни выдел доли из общей долевой собственности ни ее раздел не производятся, поэтому: 1) ответчики после вступления решения суда в силу сохраняют свое преимущественное право покупки (ст. 250); 2) плоды, продукция и доходы от использования общего имущества и расходы по его содержанию по-прежнему распределяются в соответствии с долями, если иное не установлено соглашением сособственников или не определено судом в качестве компенсации истцу в порядке п. 2 ст. 247 ГК. В результате определения порядка пользования общим имуществом наряду с сохранением права на долю в праве общей собственности сособственник приобретает право на выделенную во владение и пользование часть имущества.

Распоряжение объектом общей долевой собственности регламентируется отдельно от распоряжения сособственником своей долей (п.1 и п.2 ст.246).

Сососбственники распоряжаются общим имуществом при достижении общего соглачия всех участников такой собственности.

При возникновении разногласий в осуществлении правомочия распоряжения общим имуществом (три сособственника решили домовладение продать, а четвертый сособственник не дал на это согласия), суд не вправе рассматривать спор – при этом доля возражающего сособственника может быть как угодно мала.

Распорядиться своей долей участник долевой собственности вправе без согласия иных сособственников (п. 2 ст. 246), однако необходимо соблюдение преимущественного права покупки (ст. 250). Преимущественное право покупки – ограничение правомочия на распоряжение долей в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении. Преимущественное право покупки предоставляется сособственнику против любого постороннего лица, не входящего в число сособственников. Применяется ко всем случаям совместного владения вещами, акциями, иным имуществом и имущественными правами. Норма установлена в интересах остающихся сособственников, которые, реализовав это право, сохраняют прежний субъектный состав. В этих же целях не допускается уступка преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 250).

Преимущественное право покупки у остальных сособственников не означает, что они имеют право на более низкую цену по сравнению с посторонними покупателями. Если после извещения сособственников продавец найдет более выгодного покупателя, новый вариант реализации доли возможен – нужно лишь сообщить о нем сособственникам.

Правила соблюдения преимущественного права покупки:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Молчание сособственников в пределах срока, установленного для реализации преимущественного права покупки равносильно отказу от его осуществления. Договор купли-продажи доли с посторонним лицом может быть оформлен нотариусом сразу после получения от каждого из сособственников заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При предъявлении иска о нарушении преимущественного права покупки истец (т.е. один из сособственников) обязан внести на депозитный счет суда все уже уплаченные покупателем (третьим лицом) суммы – сумму платежа, госпошлину и др. расходы. Это подтверждает реальность его намерений и обеспечивает исполнение решение суда в случае удовлетворения иска: суд указывает в решении о замене покупателя истцом в заключенном договоре купли-продажи и в документах о регистрации заключенного договора, а равно о взыскании с истца в пользу ответчика внесенных им на депозит суда сумм. Решение суда после его вступления в законную силу становится частью договора купли-продажи и регистрируется в порядке, установленном для договора – в зависимости от характера приобретенного имущества.