Общая совместная собственность

Характер взаимоотношений участников общей совместной собственности предопределен особой доверительностью. Общие нормы ст. 253 ГК применимы, если отсутствуют прямые указания закона об особенностях правового режима отдельных видов совместной собственности. Возможности установления судом порядка пользования и владения имуществом – при отсутствии соглашения участников – эта норма не предусматривает (сравнить п. 1 ст. 247 и п. 1 ст. 253).

Затруднена и защита прав участника совместной собственности судом, если иные участники (участник) распорядились совместной собственностью помимо его воли.

Под распоряжением понимается любое определение судьбы имущества, а не только совершение сделок по его отчуждению. Распоряжение находящимся в совместной собственности имуществом должно осуществляться по согласию всех участников, но это согласие презюмируется, независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом.

Такая презумпция удобна для третьих лиц: контрагенты не обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если те сами не объявят, что сделки по распоряжению совместной собственностью должны совершаться лишь конкретным сособственником либо с согласия остальных. Если один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, сделка может быть признана недействительной по требованию других сособственников только при доказанности, что контрагент (вторая сторона сделки) знал или должен был знать об этом. Бремя доказывания лежит на участнике, который просит признать сделку недействительной.

В п. 3 ст. 253 ГК речь идет о распоряжении любым имуществом, которое принадлежит лицам на праве общей совместной собственности, но это правило о презумпции согласия всех сособственников на распоряжение совместной собственностью применяется, если ГК или иными законами не установлено иное.

Иное установлено ст. 35 Семейного кодекса РФ в отношении сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) госрегистрации, т.е в отношении наиболее важных объектов общего супружеского имущества – при их заключении требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. В соответствии с ФЗ 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» сделки по распоряжению имуществом хозяйства должен заключать глава хозяйства в интересах иных членов – он является индивидуальным предпринимателем.

Выдел доли из общей собственности. Раздел общей собственности.

Отношения общей собственности в силу многосубъектного состава участников могут прекращаться по особым основаниям. Любой участник общей долевой собственности может выбыть из отношений долевой собственности путем отчуждения своей доли.

Выдел доли влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную часть общего имущества для выделяющегося (соразмерная часть общего имущества отделяется и передается выделяющемуся участнику в отдельную собственность, т.е. общее имущество перестает быть неразделенным – оно делится между выделяющимся участником и всеми остальными). Поэтому с выделом одного из сособственников остальные утрачивают преимущественное право покупки при последующем отчуждении выделенной доли.

При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников.

Основанием для выдела имущества может стать как требование выделяющегося сособственника, так и требование кредиторов при обращении взыскания на имущество должника (ст. 255). Выдел может происходить добровольно – на основе достигнутого сособственниками соглашения о выделе, а может иметь место в судебном порядке.

Следует учитывать различные правовые последствия принятия судом решения о предоставлении сособственнику соразмерной его доле части общего имущества во владение и пользование на основании п. 2 ст. 247 и выдел доли по иску сособственника на основании ст.252. В первом случае право общей собственности сохраняется, во втором – прекращается для истца. Смысл выдела – определить, какое имущество в натуре может быть передано лицу в счет его доли. В тех случаях, когда общее имущество относится к неделимому либо его раздел не допускается законом, выделяющийся собственник вправе требовать выплаты ему стоимости его доли другими сособственниками.

При выделе доли суд избирает максимально приближенный к идеальной доле в праве собственности вариант выдела имущества в натуре, в соответствии с заключением судебно-технической экспертизы – с учетом сложившегося порядка пользования жилыми и подсобными помещениями, возможности устройства автономной системы отопления в выделяемой части дома и т.п. При этом несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, идеальной доле истца в праве общей собственности устраняется выплатой компенсации.

Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела доли в натуре допускается обычно с согласия истца, т.к. с получением компенсации лицо утрачивает право на долю в общем имуществе.

Помимо воли выделяющегося собственника компенсация может быть ему выплачена при одновременном наличии предусмотренных п. 4 ст. 252 условий: – доля незначительна; – технически не может быть выделена в натуре; – истец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Раздел общей собственности, если соглашение о разделе или его условиях не достигнуто, производится судом. Дела рассматриваются судами с учетом заключений технической экспертизы. Заключение должно содержать описание исследований эксперта и обоснование конкретных вариантов раздела – с учетом стоимости выделяемых сторонам частей домовладения, стоимости переоборудования и возможности получения разрешения на производство переоборудования.

Выдел и раздел имущества, являющегося общей совместной собственностью, начинать надо с определения доли: ст. 254 устанавливает, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Так как после определения долей это уже долевая собственность, основания и порядок ее раздела и выдела доли определяются по нормам о долевой собственности, т.е. правилам ст. 252 ГК.

Общая собственность супругов регламентирована (ст. 253, 256 ГК и гл. 7 –9 Семейного кодекса РФ)

Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства – ФЗ от 11.06.2003г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Фермерское хозяйство не является ю.лицом, не обособляет своего имущества от имущества участников, рассматривается не как субъект, а как объект права собственности – имущественный комплекс. ФЗ о КФХ установил, что КФХ, созданные в соответствии с Законом 1990г. как ю.лица вправе сохранить этот статус до 1.01.2010г. (п.п. 2,3 ст. 23 ФЗ), затем создать хозяйственное товарищество или производственный кооператив (ст. 259).

КФХ – объединение родственников и (или) свойственников, имеющих имущество в общей собственности и осуществляющих предпринимательскую деятельность. Это форма осуществления предпринимательской деятельности без образования ю.лица. КФХ вправе создавать любые дееспособные граждане (в т.ч. иностранцы и лица без гражданства), связанные отношениями родства (свойства). Создание КФХ предполагает заключение соглашения (ст. 4 ФЗ, ст. 257 ГК), подписываемого всеми участниками, с приложением документов, подтверждающих право на участие в КФХ (т.е. родство или свойство). Несоблюдение этих требований влечет его недействительность.

Глава 3 ФЗ определяет правовой режим имущества КФХ. Статья 6 ФЗ дублирует ст. 257 ГК. Перечень объектов устанавливается в соглашении. Если режим совместной собственности, установленный в ГК, не устраивает участников КФХ, в соглашении устанавливается режим долевой собственности с указанием размера долей. Объектами совместной собственности хозяйства является земля и имущество производственно-хозяйственного назначения – п. 2 ст. 257. Иное имущество (жилой дом, предметы домашней обстановки и обихода) обычно является совместной собственностью супругов или собственностью отдельных участников хозяйства – возможное сосуществование различных видов собственности (общей и раздельной) надо учитывать. Режим плодов, продукции и доходов от деятельности хозяйства ГК не определяет, он зависит от усмотрения участников (п. 3 ст. 257). Распоряжение имуществом КФХ в интересах хозяйства осуществляется главой. По заключенным им сделкам КФХ отвечает имуществом, определенным в соглашении.

Раздел имущества производится в порядке, предусмотренном ГК, в зависимости от отнесения имущества к долевой либо совместной собственности. При определении долей в случае раздела совместной собственности доли признаются равными (п.3 ст. 258 ГК), иное может быть установлено соглашением. В течение двух лет с момента выхода бывший член КФХ несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли. Прекращение деятельности КФХ осуществляется по нормам ГК, а ФЗ устанавливает перечень оснований.

Общая собственность в жилищной сфере. Ст. 36 ЖК к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам отдельных помещений дома, отнесены общие помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями); расположенное в доме иное обслуживающее более одного помещения дома оборудование, а также крыши, ограждающие конструкции дома, земельный участок, на котором расположен дом, с находящимися на участке объектами и оборудованием, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (ст. 290 ГК)

Этим имуществом собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы собственников.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество дома пропорциональна соотношению общей площади принадлежащего ему помещения и всего дома (ст. 37 ЖК); она следует судьбе права собственности на помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется с учетом размера доли собственника в праве общей собственности на общее имущество дома.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме, которое принимает решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; выборе способа управления многоквартирным домом.

Решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном ЖК порядке по вопросам его компетенции, является обязательным для всех собственников, в том числе не участвовавших в голосовании. Собственник помещения может обжаловать в суд решение, принятое с нарушением требований ЖК, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения и если решением нарушены его права и законные интересы. Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.