1.1. Виды аренды

Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендной отдельных видов имущества. Виды договора аренды - это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулирование в параграфе 2 - 6гл. 34ст ГК.

Выделяют 5 видов договора аренды:

1. Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, образуется предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование за плату.

2. Аренда транспортных средств. Договор аренды (фрахтования на Время) транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

3. Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

4. Аренда предприятий. Весьма специфическим особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию.

5. Договор финансовой аренды (лизинга). Договор финансовой аренды (договор лизинга ) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга - новый для отечественного законодательства вид договорных аренды обязательств. С другими разновидности аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.

1.2. Форма договора аренды.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установленная только в отношении сделок, заключаем на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме заключается договоры аренды недвижимого имущества (ст.609 ГК). Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме (независимо от срока (п.2 ст.626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст.633,643 ГК).

Для договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятий допустима (под угрозой недействительности договора) лишь письменная форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст.651 и 658 гк). Заключение договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцента оферы путем совершения конклюдентных действий в этом случае недопустимо.

Договоры аренды, предусматривающие в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст.624ГК), должны заключаться в форме,обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст.550ГК). Исходя из этого правила, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в виде одного документа, описываемого обеими сторонами (несмотря на то, что ст.633 и 643 ГК не исключают иных видов письменной формы данного договора).

Договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий подлежат государственной регистрации.

1.3. Субъекты договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора по договору аренды могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в качестве сторон договора аренды должны выступать специальные субъекты, обладающие определенной ответственностью по договору аренды. Особенно много дополнительных требований установлено при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества, то есть в случаях, когда в качестве стороны договора аренды, в качестве арендодателя выступает государство, в данном случае стороны приобертают дополнительную ответственность по договору аренды.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества по договору аренды или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК). Из данного определения следует, что сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего данной стороне договора аренды права собственности на имущество. Любое лицо не являющееся собственником должно иметь распорядительные полномочия на сдачу имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Арендатор - лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование по договору аренды. По общему правилу, законы РФ никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при заключении договора аренды отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов, данная сторона договора аренды должна иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, предусмотренные законодательством.