12.1. Правовые формы пользования жильем

Потребность в жилище— одна из наиважнейших для человека. Эта истина неоспорима и вечна. Изменчивы лишь правовые формы ее удовлетворения: от права собственности с максимальными возможностями субъекта (ст. 288 ГК) до временного проживания жильца, не обладающего самостоятельным правом пользования жилым помещением (ст. 680 ГК) и обязанного освободить жилье по требованию нанимателя (ст. 80 ЖК РФ).

Одни правовые формы, актуальные по сей день, сложились еще при социализме (например, наниматель жилого помещения, член семьи нанимателя жилого помещения) и представляют собой достаточно специфические конструкции. Их юридическая природа вызывала в цивилистике споры. И хотя были сторонники вещно-правовой их принадлежности, данные гражданские права на жилое помещение с большой натяжкой можно назвать таковыми.

Другие правовые формы стали активно складываться в России в 90-х гг. XX в. Импульс к их развитию был дан законодательным укреплением позиций такого вещного права на жилище, как собственность. Право собственности на жилое помещение, закрепленное в ст. 288 ГК, заставило законодателя задуматься над развитием новых форм обязательственных отношений в жилищной сфере. В результате отдельные виды обязательств в части второй ГК России пополнились договором найма жилого помещения с собственником. Этот договор получил право на самостоятельное существование наряду с договором социального найма жилого помещения, предусмотренным жилищным законодательством страны. Таким образом, наряду с договором социального найма граждане обрели новую договорную форму так называемого коммерческого найма жилого помещения со специальными правилами, установленными гл. 35 ГК.

Развитие отношений собственности в жилищной сфере активизировало и процессы возрождения и укрепления позиций вещных прав лиц, не являющихся собственниками. Глава 18 ГК получила обязывающее название «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Сам заголовок главы свидетельствовал о том, что законодатель поставил цель определиться с кругом иных, помимо собственности, вещных прав на жилые помещения. Однако данная цель не была реализована до конца. В указанной главе мы находим лишь некие «ростки» новых видов вещных прав на жилище, не доведенные в своем нормативном регулировании до логического конца. Конкретные разновидности иных вещных прав на жилище законодатель в гл. 18 ГК, как и в общем перечне ст. 216 ГК, не назвал, соответственно, не определенным оказалось их содержание, т.е. объем возможностей субъектов.

Для того чтобы сформулировать предложения по совершенствованию действующего российского законодательства в части определения видов и содержания «других вещных прав на жилые помещения», необходимо обратиться к истории. При этом объектом нашего интереса будут не все, а одна из разновидностей этих прав — право проживания.

Первой вехой в развитии права проживания можно считать римский период. Именно в нормах римского частного права появился термин «habitatio». Он обозначал право жить (пожизненно помещаться) в чужом доме. Цивилисты анализировали истоки появления данного права в Риме и делали вывод, что оно возникло «в связи с толкованием завещательных распоряжений». Завещатели употребляли в них не всегда привычные термины, обозначавшие известные разновидности сервитутов, использовали порой некие «обыденные выражения».

Достаточно случайный характер появления права проживания не исключал очень важной и благой по своей природе цели. Она заключалась в «намерении оказать благодеяние, подаяние». Видимо, добрыми целями и была предрешена дальнейшая юридическая судьба данного права. Одновременно еще в римский период стало очевидно, что применять habitatio чрезвычайно трудно в отсутствие специальных правил — условий применения.

Первоначально же субъект habitatio мог пользоваться чужим жилищем только персонально. Нельзя было поселить кого-либо в доме (даже жену) или передать его другим лицам. Несколько позднее было сделано исключение для ближайших родственников.

Окончательное оформление права проживания в самостоятельное вещное право связывается в римском праве с предоставлением легатарию, получившему право на жилище, сдавать его в аренду за плату. Итак, право пожизненного проживания в чужом доме в римский период характеризовалось как: а) особая разновидность личного сервитута; б) порождаемое завещательным отказом; в) предоставляющее возможность бесплатного пользования чужим домом или его частью субъекту права и его семье; г) позволяющее сдавать жилище в аренду за плату. Право проживания, возникнув в Риме достаточно случайно, не получило полного, систематического регулирования, однако завоевало прочные позиции в связи с исключительно благой целевой установкой — оказание помощи ближнему в удовлетворении его жилищной потребности.

Важным элементом исторического анализа права проживания будет обращение к дореволюционному гражданскому праву России. Приходится констатировать, что дореволюционный период развития гражданского законодательства в нашей стране также не дал праву проживания четких законодательных форм.

Некоторое несоответствие законодательства того времени жизненным гражданско-правовым реалиям, в том числе развитию завещательного отказа в практике наследственных отношений, делало актуальной общую проблему ограничений собственности на недвижимость, справедливости установления гражданским законом таких ограничений.

Общий вывод, который делали цивилисты, заключался в признании полезности сохранения и адекватного закрепления в российском законодательстве сервитутов, в том числе личных, направленных на установление права пожизненного проживания. Таким образом, при всех опасениях по поводу вещных обременении и засорения, права собственности к праву проживания в цивилистической литературе дореволюционного периода было вполне положительное отношение.

Анализ оснований возникновения права проживания приводил дореволюционных цивилистов к выводу, что здесь возможны три группы юридических фактов: а) завещание — односторонняя сделка (например, наследодатель предоставляет бывшему управляющему право пожизненного жительства на риге); б) договор (например, договор купли-продажи жилого дома с сохранением за продавцом права жить во флигеле до конца жизни); 3) закон (например, в Черниговской и Полтавской губерниях вдова по закону имела право пожизненного владения частью имущества мужа, родители имели право пожизненного владения имуществом их детей, если те умирали бездетными).

Итак, право пожизненного проживания в доме как ограниченное право на жилое помещение признавалось дореволюционной цивилистикой и изучалось ею даже в отсутствие специального законодательного регулирования. Право пожизненного проживания в доме рассматривалось как право вещное, нуждающееся в соответствующей государственной регистрации. Среди оснований возникновения права проживания выделялись завещание, договор и закон. Оно трактовалось как право значительно меньшее по объему в сравнении с собственностью, лишенное правомочия распоряжения. Пользователю жилым помещением на праве проживания с учетом его личного характера цивилистика отказывала в возможности сдачи его внаем. Одновременно на субъекта данного права возлагались обязанности добросовестного его осуществления с наименьшими стеснениями для собственника.

Конкретные нормы о праве проживания мы можем обнаружить в кодифицированных гражданских законодательствах Германии и Франции. ГГУ называет это право правом пользования жилым помещением для проживания (§ 1093), Гражданский кодекс Франции — правом проживания (ст. 625). Несмотря на некоторые отличия в названии исследуемого права, французский и немецкий законодатели едины в установлении основных его характеристик.

Первая характеристика касается родовой принадлежности права проживания. И в Германии, и во Франции оно рассматривается как разновидность узуфрукта. Об этом прямо говорит ст. 626 ГК Франции, а § 1093 ГГУ отсылает к целому ряду статей гл. 2, носящей название «Узуфрукт в отношении вещей».

Вторая характеристика связана с необходимостью составления описи недвижимого имущества при установлении права проживания. ГК Франции императивно запрещает пользоваться правом проживания без предварительного описания состояния недвижимости (ст. 626). ГГУ закрепляет подобную норму в § 1034, придав ей характер дозволения.

Третья характеристика состоит в том, что на субъекта права проживания возлагается обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. ГК Франции (ст. 627) связывает надлежащее осуществление права проживания с формулой «как хороший хозяин», а ГГУ — с соблюдением «правил надлежащего ведения хозяйства» (§ 1036), «поддержанием вещи в обычном состоянии» (§ 1041).

Четвертая характеристика: как немецкое, так и французское право дозволяет субъекту права проживания поместить в доме (квартире) свою семью (ст. 633 ГК Франции, § 1093 п. 2 ГГУ). При этом французский закон (ст. 632 ГК) подчеркивает, что не имеет значения момент заключения брака (до или после предоставления права проживания). Немецкий законодатель еще более расширяет возможности субъекта права проживания, дозволяя ему поместить в квартире также прислугу и лиц, необходимых для ухода за ним.

Пятая характеристика: право проживания в гражданско-правовых нормах как Франции, так и Германии связывается исключительно с правомочиями владения и пользования. Субъекту данного права законодатель не дозволяет распоряжаться предоставленным имуществом. При этом ГК Франции содержит специальную статью (634),запрещающую уступать право проживания или сдавать имущество внаем.

Итак, зарубежное кодифицированное гражданское законодательство находит место для норм, специально посвященных вещному праву проживания. Примыкая к узуфрукту и пользуясь некоторыми общими с ним нормами, данное право, тем не менее, завоевало самостоятельные позиции в системе вещных прав. Однако при всех выделенных нами плюсах европейского законодательного регулирования надо констатировать, что нормы как ГГУ, так и ГК Франции достаточно консервативны. По существу, в них закреплены те идеи, которые были известны еще в римский период. Между тем гражданско-правовые отношения, в том числе отношения принадлежности жилого дома на праве проживания, динамичны и, на наш взгляд, сегодня нуждаются в ряде нормативных уточнений.