- •1. Правовые основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •2. Особенности бизнеса, предприятия как объекта оценки
- •3. Факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса
- •4. Основные цели оценки бизнеса
- •5. Рыночная стоимость и цена продаж
- •6. Принципы оценки недвижимости
- •7. Процесс оценки недвижимости и его этапы
- •8. Затратный метод оценки недвижимости
- •9. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
- •10. Доходный метод оценки
- •11. Метод экспресс-оценки предприятия
- •12. Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ево)
- •13. Оценка зданий и сооружений
- •Документы для оценки зданий и сооружений.
- •14. Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •15. Определение рыночной стоимости акции
- •16. Требования при оценке производственных средств, машин и оборудования
- •17. Определение стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода
- •18. Определение стоимости машин и оборудования на основе (рыночного или сравнительного) подхода
- •19. Определение стоимости машин и оборудования на основе затратного подхода
- •20. Особенности оценки машин и оборудования
- •21. Методика оценки земли
- •22. Определение рентной платы за земельный участок
- •23. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •24. Экспертиза отчетов об оценке
- •25. Критерии наиболее эффективного использования недвижимости
- •26. Общая характеристика подходов к оценке недвижимости
- •27. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •28. Виды индексов в строительстве
- •29. Оценка предпринимательской прибыли
- •30. Понятие обесценивания
- •31. Виды износов и устареваний
- •33. Природа физического износа и методы его оценки
- •34. Факторы, влияющие на величину физического износа
- •35. Методы оценки физического износа
- •36. Методы оценки функционального устаревания
- •37. Меоды оценки внешнего устаревания
- •38. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •39. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •40. Особенности применения сравнительного подхода
- •41. Доходный подход к оценке недвижимости
- •42. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости
- •43. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •44. Ставки капитализации и дисконтирования
- •45. Метод прямой капитализации
- •46. Метод капитализации по норме отдачи
- •47. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости, отличия, область применения
- •48. Этапы массовой оценки
- •49. Виды моделей массовой оценки
- •50. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •51. Оценка земельного участка методом сравнения продаж
- •52. Оценка земельного участка методом распределения
- •53. Оценка земельного участка методом выделения
- •54. Оценка земельного участка методом остатка
- •55. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования
- •56. Цели оценки недр и основные объекты оценки
- •57. Стоимостная оценка недр
- •58. Оценка недвижимости в составе предприятия
- •59. Оценка объектов недвижимости не завершенных строительством
- •60. Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста
28. Виды индексов в строительстве
Индексы применяются для определения стоимости строительства в текущих (или прогнозных) ценах и для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы между заказчиками и подрядными организациями. Основное назначение индексов (коэффициентов) - учет фактора удорожания стоимости строительства по отношению к базовому уровню.
В новой системе ценообразования индексы применяются к базисной сметной стоимости 2000 года, определенной по единичным расценкам или по элементным нормам ресурсным методом с учетом базисной стоимости ресурсов.
Индексы (коэффициенты) можно классифицировать по различным признакам и назначению:
по стоимостному уровню пересчета:
текущие, т. е. на момент составления сметы или акта выполненных работ;
прогнозные;
по экономическим составляющим сметной стоимости:
индексы к элементам прямых затрат (к оплате труда рабочих, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, к стоимости материалов, изделий, конструкций, оборудования);
к общей стоимости строительно-монтажных работ (т. н. индексы пересчета СМР);
к специальным статьям затрат и элементам сметной стоимости (например, индексы по проектным и изыскательским работам);
по видам строительства, объектам, комплексам и видам работ:
на новое строительство и реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию и т. д.
по зданиям и сооружениям (жилые дома, школы, наружные сети, дороги и т.д.);
земляные работы, ленточные фундаменты, свайные работы и т. д.
Правильно, когда индексы соответствуют технологической последовательности строительства (производства) работ и могут разделяться:
по общестроительным работам - земляные работы, стены, перекрытия, перегородки, полы заполнение проемов, лестницы и площадки, отделочные работы, и. т. п.;
по специальным строительным работам - каналы и приямки, изоляция, химические защитные покрытия и т. п.;
по внутренним санитарно-техническим работам - водопровод, канализация, отопление, вентиляция, газификация и т. п.;
- по установке оборудования - приобретение и монтаж технологического оборудования, технологические трубопроводы, металлические конструкции и т. п.
Рассматривая индексы по видам работ, следует учесть и случаи, когда сметы составляются без детального деления на разделы и виды работ. В этом случае требуются так называемые "комплексные индексы к элементам прямых затрат", учитывающие весь комплекс работ по возведению (ремонту) объектов. На объектах жилищного строительства, с учетом основных проектных решений, можно рекомендовать примерно следующие виды комплексных индексов: строительство в целом; жилые дома кирпичные; жилые дома из сборного железобетона (панельные, блочные, по типовым сериям); жилые дома полномонолитные; и.т.д.
29. Оценка предпринимательской прибыли
Прибыль предпринимателя – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. Предпринимательская прибыль (ПП) – расчетная величина предпринимательского стимула (дохода, вознаграждения) или прибыли (убытков) девелопера. Оценка прибыли предпринимателя осуществляется на основании анализа его текущей деятельности.
В строительстве в большинстве работ встречаются различные организации, которые имеют свой процент прибыли от строительства.
Прибыль проектных организаций величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон: 8…20 % в зависимости от вида проектируемых объектов.
Прибыль застройщика. В нормальных условиях при завершении строительства доход (или убыток) застройщика определяется как разница между суммой всех затрат по проекту и рыночной стоимостью законченного объекта. В прибыли застройщика существует два компонента: доход и мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать застройщика принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия застройщика по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости. Оценщики формируют мнение о стандартной норме прибыли застройщика путем сравнения рыночной стоимости законченных объектов с затратами на их строительство. В то же время эксперты-оценщики обращаются к застройщикам за информацией о минимально допустимом для них уровне прибыли, который обычно выражается в процентах от общей стоимости объекта.
Прибыль генподрядчика-строителя. Диапазон прибыли генподрядчика - строителя: 8…30 % от сметной себестоимости строительства.
Прибыль предприниматель как лица, не выполняющий функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов и осуществляющего строительство за свои собственные деньги. Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта. Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):
РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;
ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);
Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);
t - текущее время осуществления проекта.