44. Ставки капитализации и дисконтирования

Коэффициент капитализации – ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Коэффичиент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Коэффициент капитализации – компенсация, которая д.б. выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск, за др. факторы .связанные с конкретными инвестициями.

Ставка капитализации состоит из 2-х ставок:

- ставка дохода на капитал;

- нормы возврата капитала.

Ставка дохода на капитал чаще всего строится методом кумулятивного построения (суммирования).

Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой применяется безрисковая ставка дохода и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды рисков, связанные с особенностями оцениваемого объекта недвижимости (премия за риск, низкуюликвидность, за инвестиционный менеджмент).

Существует 3 способа расчета нормы возврата капитала:

1) стоимость недвижимость не меняется, т.е. возмещение капитала произойдет в моммент перепродажи объекта;

2) стоимость недвижимости снижаетс, т.е. еобходимо предусматривать возмещение суммы инвестиций, вложенных в объект недвижимости. В данном случае сумма возможных инвестиций д.б. получена из текучего дохода;

3) стоимость недвижимости рстет – в данном случае норма возврата капитала складывается из части ЧОД

Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными сделками.

Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки).

При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информмации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтироввания из данных о продаже выделена не м.б., т.к. ее нльзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя отностительно денежных потоков.

45. Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

В общем случае ставка капитализации определяется как:

Метод прямой капитализации - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (Vo) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.