37. Меоды оценки внешнего устаревания

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию; Он предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий. Данная процедура выполняется следующим образом:

1. Анализ рыночной информации для оценки арендных убытков и коэффициента капитализации;

2. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в целом методом капитализации убытков;

3. Распределение общего снижения стоимости между двумя составляющими объекта: земельным участком и зданиями.

Оценщик должен проанализировать, сохранится ли в будущем данный фактор, и степень его воздействия на величину доходов. Если он придет к выводу, что будущие арендные убытки стабильны, то стоимость внешнего старения рассчитывается методом прямой капитализации или при помощи валового рентного мультипликатора. Если оценщик предполагает изменение величины арендных убытков по годам, необходимо применять метод дисконтирования денежных потоков.

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий. Он основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Осуществляется по следующей формуле:

Ц_оо = Ц_ос х (Ц_оои / Ц_оси),

где Ц_оо – цена объекта оценки;

Ц_ос – цена объекта сравнения;

Ц_оои - историческая цена объекта оценки;

Ц_оси - историческая цена объекта сравнения.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

38. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

1) Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (или участкам с аналогичным использованием), проданным за последнее время и несения поправок в цены объекта. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование.

2) Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

3) Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

4) Метод остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

5) метод предполагаемого использования. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок.