- •1. Правовые основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •2. Особенности бизнеса, предприятия как объекта оценки
- •3. Факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса
- •4. Основные цели оценки бизнеса
- •5. Рыночная стоимость и цена продаж
- •6. Принципы оценки недвижимости
- •7. Процесс оценки недвижимости и его этапы
- •8. Затратный метод оценки недвижимости
- •9. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
- •10. Доходный метод оценки
- •11. Метод экспресс-оценки предприятия
- •12. Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ево)
- •13. Оценка зданий и сооружений
- •Документы для оценки зданий и сооружений.
- •14. Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •15. Определение рыночной стоимости акции
- •16. Требования при оценке производственных средств, машин и оборудования
- •17. Определение стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода
- •18. Определение стоимости машин и оборудования на основе (рыночного или сравнительного) подхода
- •19. Определение стоимости машин и оборудования на основе затратного подхода
- •20. Особенности оценки машин и оборудования
- •21. Методика оценки земли
- •22. Определение рентной платы за земельный участок
- •23. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •24. Экспертиза отчетов об оценке
- •25. Критерии наиболее эффективного использования недвижимости
- •26. Общая характеристика подходов к оценке недвижимости
- •27. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •28. Виды индексов в строительстве
- •29. Оценка предпринимательской прибыли
- •30. Понятие обесценивания
- •31. Виды износов и устареваний
- •33. Природа физического износа и методы его оценки
- •34. Факторы, влияющие на величину физического износа
- •35. Методы оценки физического износа
- •36. Методы оценки функционального устаревания
- •37. Меоды оценки внешнего устаревания
- •38. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •39. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •40. Особенности применения сравнительного подхода
- •41. Доходный подход к оценке недвижимости
- •42. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости
- •43. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •44. Ставки капитализации и дисконтирования
- •45. Метод прямой капитализации
- •46. Метод капитализации по норме отдачи
- •47. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости, отличия, область применения
- •48. Этапы массовой оценки
- •49. Виды моделей массовой оценки
- •50. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •51. Оценка земельного участка методом сравнения продаж
- •52. Оценка земельного участка методом распределения
- •53. Оценка земельного участка методом выделения
- •54. Оценка земельного участка методом остатка
- •55. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования
- •56. Цели оценки недр и основные объекты оценки
- •57. Стоимостная оценка недр
- •58. Оценка недвижимости в составе предприятия
- •59. Оценка объектов недвижимости не завершенных строительством
- •60. Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста
9. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, как текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.
1) В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.
- Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.
- Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов.
2) В зависимости от порядка оценки различают:
Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.
Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.
3) Различают:
- Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать – стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.
- Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.
4) В зависимости от ситуации оценки различают:
Инвестиционная стоимость - стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.
Потребительная стоимость - отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его открытом рынке.
Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.
Утилизационная стоимость - стоимость утилизируемых материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших свою первоначальную полезность.
10. Доходный метод оценки
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Он используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания;
- принцип замещения.
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность получения дохода.
Определяется по формуле:
где ЧД – ожидаемый доход, чистый операционный доход; К – коэффициент или ставка капитализации.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:
- метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
- метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.